不動産投資を考えるうえで基準となる7つのポイント-5

第5回目はBuy Quality（買い品質）

評判の良い大工さんによって建てられた、またはリフォームされた、そして高品質の材料を利用した家を買うと言うことは高い利回りを生み出すでしょう。

そして、耐久性のある不動産で、よい地域にあるということは、不動産の価値を長く維持することができるでしょう。

これらの不動産は一般的に見て修復費や維持費が安くリフォームする価値があります。

なぜなら、高品質の不動産は借主によい印象を与え、質の高い借主を呼び安定した賃貸料を得ることができます。そして、自分の家のように大切に利用してくれます。

また、空室率が低いだけでなく、少ない維持費で回せるので高い投資効率であるといえます。

高品質の不動産は市場で何が起きていても低品質の不動産より早く売ることができ、より高い流動性があるということも投資において強みになります。

もう1つ重要なことは上手く管理された高品質の家を持っていることによって不動産投資家としてのプライドを高水準で持つことができるでしょう。

KOA Group: Michael Mackinven

不動産投資を考えるうえで基準となる7つのポイント-4

第4回目はMake money when you buy(儲かるのは買うときである)

　儲かるのは買う時です。
　あなたは市場価格をよく調べ適正価格で不動産を購入する必要があります。

　市場価格に敏感であればあるほど利益を生み出す可能性が高くなります。

　積極的に不動産を売りたい売り手もしくはどうしても不動産を売らなくてはならない売り手(離婚や死、金銭問題など)、ほかの不動産へ引っ越しが決まっていて早急に今現在住んでいる不動産を手放したい売り主、何かの理由で真剣に不動産を売りたい売り手を探すことが非常に重要です。

　さらに、手入れがされていなかったり、自分の手を加えればより不動産価値を高められる可能性のある不動産を探してみてください。

　必ず理解してほしいことはニュージーランドの不動産仲介人は売り手の為にあり、可能な限りの高値を付けて不動産を売る売り手に対しての委託責任を持っています。

　しかしながら、不動産仲介人が不動産を早急に売却したいが為に市場価格より低い値段に設定する場合もあります。

　単純な一つの例としては不動産の場所が不動産仲介人の管理エリアから外れていて遠い場合などは手間や時間及び費用が多くかかります。また、管理エリアではないので地域特性を見極める知識が乏しい。そのため、安く設定して素早く手放したい場合もあります。

　あなたが不動産を購入するときに不動産が市場価格以下であったり、利回りが高い場合などはより注意して購入する必要があります。

　多くの場合、市場価格が低いにはそれなりの理由があります。

　なぜなら、あなたは厄介な問題を抱え込む恐れがあるかもしれません。

　たとえば、構造問題あるいは他の重大な欠陥などです。

　あなたがその不動産に対して真剣に調べ、不動産が販売価格に見合う価値であると確信した場合、購入のために素早く動いた方がよいでしょう。価値のある不動産をいつまでも放置しておけば間違いなく他の人に先を越されることになるでしょう。

　しかしながら間違いなく言えることは市場価格より安く、良い特性を持っている不動産を安全に見つけるためには多くの時間と専門知識が必要となります。

　特に海外の買い手にとっては、現地で不動産の適正価格を正確に見抜くためのあなたの代わりに行動してくれる信頼のおける買い手代理人を見つけることを強く推奨しています。

　代理人に頼むことは費用がかかるかもしれません。

　しかし、長期的に見ればこのことはあなたを救い、投資家としてのキャリアを確実に成長させることでしょう。

不動産投資を考えるうえで基準となる7つのポイント-3

第3回目はThe Magic is in the Numbers

　前回、私は感情で不動産を購入するという話をしました。
　魅力のある不動産を買うことは非常に重要です。しかし、数字を積み重ねることも重要です。あなたは不動産の利回りを正確にとらえることが必要です。今回は取引を分析する上で必要な３つの数字について述べたいと思います。
　それらはただ計算するだけのとてもシンプルなものです。そして、計算するための特別なソフトウェアも必要としません。心の中で瞬間的に計算できるにちがいありません。

Gross Yield（総利回り）
　これは良い取引なのか悪い取引なのかを判断するうえで一番最初にあなたが計算しなくてはならない数字です。Gross Yieldを得るためにはまず、週の賃貸料に50をかけます。1年間は52週間ですがそのうちの2週間は空室として考えます。しかし、不動産の状態とある地域を調査して2週間の空室で回せることが可能かどうかを判断する必要があります。地域によっては50という数字を調整する必要があるかもしれません。そして、1年間の賃貸料（先ほど求めた数字）を不動産購入金額で割ってください。この数字がGross Yieldとなります。
　2011年度、オークランドにおける平均総利回りは3.5%から5.0%となっています。生活水準の高い地域ではより低い利回りとなり、生活水準の低い地域ではより高い利回りとなります。

Cash-flow（現金流量）
　次に計算の必要のある数字はCash-flowです。私は毎日の取引の中で黒字になるキャッシュ・フローを強く信じています。私はこれをBOXING UPと呼んでいます。私は取引を成立させ、その不動産が黒字になり次第できるだけ早く箱の中に入れ忘れ去ります。忘れ去ってもその不動産はお金を生み続けます。そして、忘れ去ることによって次の不動産と真剣に向かい合うことができます。
キャッシュ・フローを算出するための計算はものすごく簡単で、1年間の不動産収入から経費（貸付利子、不動産管理費、水道代、保険代、メンテナンス費用など）を引きます。そして、1週間当たりのキャッシュ・フローを出すために52週間で割ります。

Return on Investment（資産回収率）
　この数字はいろいろな観点から判断して、私のすべての保有資産を総合的に判断し個々の物件の調整をする最終的な数字です。一年間の利益を投資額で割り算出します。投資額によってこの数字は大きく変動します。投資額を減らせばもちろんROIを高めることが可能ですがそれだけリスクも伴います。この数字をもとに保有資産を合理化し、利益を最大限にするためにどのように投資額を分配するかを決めるための強力な武器になります。