メモ
どなたかのメモになればいいかな。
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わたしは、不動産屋にはなりたくない。
向いてないから。それに、株も向いていない。
毎日、パソコンを開いてドキドキするのは
嫌なのです。マメじゃないし、
しんどいのは嫌だ。規則正しい生活ができて
日曜日に教会に行って神さまを礼拝できたらいいのです。
しかし、省エネ対策で大手企業が土日の休みを
他の曜日に変え出したので
クリスチャンの人は大変だなと思うのです。
欧米が日曜日に休むのは教会に礼拝に行くからという
理由がある。日本はマネただけ。
日曜日の朝ににクリスチャンが集まって
神さまを礼拝しだしたのがきっかけで
日曜日が休みになった。
なぜ日曜日かというと、イエス・キリストが
復活したのが日曜日の朝だから
記念として日曜日の朝、
クリスチャンたちが神さまに感謝するために
集まって、礼拝をしてから仕事に出たから。
日本人の場合は形だけマネたので
土日の休みを他の曜日に変えても
誰も何とも思わない。
クリスチャンは、教会に行きたいわけです。
どうするかね。
会社を変えるか？
午前中だけ休んで教会に行くか？
有給休暇をとって教会に行くか？
「仕方がない。」と言って、礼拝をあきらめて
夜の集会に行くか？
東電や原子力保安委員会や日本政府がいいかげんなことを
していたおかげで、そして一般の日本人も
原発がそんなに災害に弱いと知らないでいたおかげで
世界中の人に記憶されるような大事故を
起こしてしまって
東北の人たちも東北の動物も
海のプランクトンや魚たちも、
企業も、一般人もクリスチャンも
いろんな意味ですごい迷惑をこうむっています。
４年後には、甲状腺がんになる子どもや若者が
出てくるだろうし、、、。酷いことになっちゃったよ。
～～～～～～～～～～～～～～～～～
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■さてさて、今日も不動産転売で稼ぐ方法を。
昨日までは、主に
「賃貸中の戸建て」良いよ！
というお話しをしてきました。
１つ１００万～１５０万くらいの利益が取れれば（賃貸、売買含めて）
１０戸も戸建てを扱えば、年収は単純計算１０００万な訳です。
では今日は、戸建て以外には、同じような事が出来ないのか？というお話しを。
不動産の場合は、基本的にどんな物件でも買う人がいるので、
安く買う事が出来れば売却によって儲ける事は可能です。
たとえば、極端な話、大型マンションや大型のビルでも
転売によって儲ける事は可能ですし、
金額が大きくなればなるほど転売での利益額は大きくなります。
それは１億の物件を転売して、
１０％の利益であれば１０００万ですが、
１０億の物件を転売して同じ
１０％の利益を出すと１億だからです。
ですので、不動産で儲けるのであれば、
究極は「転売」になってきます。
なぜなら、今日１０００万で仕入れて、
明日、２０００万で売れたなら、
日給１０００万稼ぐ事も可能だからです。 汗
とは言っても、どんな物件でも
「安く買う」
ことが前提になります。
（いつも言ってますが）
それで、戸建て以外の転売ですが、
これは「ファミリ─区分」が良いです。
区分とは、マンション１室の事を言うのですが、
１Rではなく、ファミリータイプの間取りだと高く売れる可能性が高いです。
このメルマガを見ている人は散々、
「物件は安く買う事が大事」
というお話しをしているので、わかると思うのですが、
基本的に投資家さんは、安く買う事が全てです。
ですから、それを考えると、
１Rマンションを買うのは、投資家さんに限られる訳です。
そう考えると、金額にシビアな投資家さんしか買わない１Rマンションは、
売却で儲ける事は、かなり難しい…
と考えるのが普通で、家賃で単純に儲けるしかないのですね。
それで、売却によって利益を出すには、
ファミリータイプの物に限られるのです。
区分について…思ったより長くなったので、
明日に続きます。
■さて、不動産転売（もしくは賃貸）で儲ける手法の続きです。
今日は不動産で儲けを出すポイントのお話し。
儲けを出すポイントですが、これは
「売る時と、貸す時」
です。
昨日までは、
小さい物件の転売であれば、戸建てが良いというお話をしていました。
また、区分（マンション1室）であれば
ファミリータイプが良いという事も書きました。
これは、戸建て、ファミリータイプの区分のどちらとも
一般の普通に家を探しているお客さんが最終的に買う可能性があるので、
比較的高く売れる可能性がらある…という事で、
売って儲かる可能性が高いのでおすすめしています。
誰だって、マイホームの購入なんて一大行事は、
人生の中でも、かなり大事なのですが、
投資家でない素人さんはちょっとしか勉強をせずに買うので、
高値掴みするケースが圧倒的に多いです。
また、戸建てやファミリータイプの区分が、
500万とか、600万とかで売られていたら、どんな田舎でもかなり安いです。
昨日も書きましが、反対に投資家さんに売るには、かなり難しいです。
これは、投資家さんは当然に勉強しているからです。
ですから、1Rマンション投資は転売では売りずらいのです。
あと、戸建てと区分はどちらが良いのかというと、
空室の出た時の事を考えれば、戸建ての方が良いです。
それは、区分所有という物は、
修繕積立金や管理費などの出費が大きく、
価格は戸建てよりも安いのですが、
その分、ランニングコストが高くつくのです。
ですが、買い手がいたり、借り手がいないと
そもそも売却益や、家賃収入が貰えないので、
その２つが見込める事が、まず大事です。
田舎が良いとか、都会が良いとかという話まではしませんが、
とにかく、不動産で儲けを出すのは、
売る時
貸す時
の２つしかないので、その２つが出来る事を確認して、
どんな物件でも仕入れていく必要性があるのです。
では、転売が出来そうな小型物件のお話ですが、
全く自己資金が無い状態で、
ローンを組んで買えないのか？というお話をしてみます。
PS：不動産の買い付け証明書をプレゼント中です。
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⇒ http://mitoooya.jp/kai.html
■さて昨日の続き。
自己資金が全く無い人が、ゼロから不動産で現金を増やして行くには、
賃貸中戸建て、もしくは賃貸中ファミリータイプ区分が良いと書きました。
では具体的に、
賃貸中の戸建てを買う場合のシミュレーションをしてみようと思います。
たとえばこの前、例に挙げたこの物件
→ http://blog.livedoor.jp/bb8888apaman/archives/cat_1543.html
※簡単な物件概要
大阪府松原市４２０万円 満室利回り１５.４２％ テラスハウス 現在賃貸中
で、具体的にどうなるのか？を解説します。
（机上の空論を語るよりも、実際に売りに出ている物件の方が現実味があるので、
この物件を使いました。）
それで、こういう物件の場合は日本政策金融公庫を使います。
日本政策金融公庫の場合、物件を担保にしなくても、
保証人を立てる事によって、
1000万～1500万くらいの融資を受ける事が出来ます。
つまり、保証人の枠で、それくらいのお金が借りられる訳です。
そして、1000万円の借り入れが可能だという事は、
このような物件であれば2つくらいは何の実績もなくても借りられる可能性があります。
可能性があります…と書いたのは、
金融機関とは、色々な審査をした上で総合的に貸すので、
「必ず借りられます」
ということは言えないからです。
では、具体的なシミュレーションですが、
今回の物件は、420万円です。
これに諸費用が10％掛かるとして、全体の投資額は約460万円です。
460万円を全額日本政策金融公庫で借りた場合、
日本政策金融公庫の利息が現在2.15％～とあるので、
今回は2.15％ととします。
日本政策禁輸公庫利息 ⇒ http://www.jfc.go.jp/k/riritsu/index.html#a1
返済期間は10年で、固定金利完全固定なので、
月々の返済は42,635円となります。
この物件からの月々の家賃収入は65,000円なので、
差引22,365円が、返済をしても手元に残ります。
この入居者が2年間住んでくれれば、
まったくのゼロから約40万円をい作ることが出来ます。
また、2年後に空き家になった時点で、
一般の家を探している人に、600万円で売却できた場合、
手数料を差し引いても約150万円くらい儲かる計算になります。
この場合、かなり良い投資とも言えませんが、（10年返済なので…）
自己資金が全く無い人は、
こういう物件を国の新規事業を応援する日本政策金融公庫などで買い、
上手く売却しながら、１つの物件に付き、
100万円～150万円の売却益、家賃収入を出していけば、
不動産だけでも、全くの資金ゼロからでも自己資金を作りつつ、
不動産投資で収益を上げていく事は可能だと思います。
ただ、自己資金が少ない…
ということは、どのビジネスの世界でも弱い存在なのは
否定できないので、
ほんとうにお金が無い人は、
まずお金を貯めるとう事は意識して毎日を過ごした方が良いです。
これは年収の高い人でも一緒ですね。
不動産投資にしろ、
他のビジネスを始めるにせよ、
お金はツールや力になるので、
少ない金額でも貯金が出来るように心がけてみましょう。
全くの資金ゼロで、不動産投資をやった場合の
かなり現実的なシミュレーションでした。
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のバックナンバーはこちら
⇒ http://archive.mag2.com/0000282526/index.html
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■さてさて、今日も不動産転売で稼ぐ方法を。
昨日までは、主に
「賃貸中の戸建て」良いよ！
というお話しをしてきました。
１つ１００万～１５０万くらいの利益が取れれば（賃貸、売買含めて）
１０戸も戸建てを扱えば、年収は単純計算１０００万な訳です。
では今日は、戸建て以外には、同じような事が出来ないのか？というお話しを。
不動産の場合は、基本的にどんな物件でも買う人がいるので、
安く買う事が出来れば売却によって儲ける事は可能です。
たとえば、極端な話、大型マンションや大型のビルでも
転売によって儲ける事は可能ですし、
金額が大きくなればなるほど転売での利益額は大きくなります。
それは１億の物件を転売して、
１０％の利益であれば１０００万ですが、
１０億の物件を転売して同じ
１０％の利益を出すと１億だからです。
ですので、不動産で儲けるのであれば、
究極は「転売」になってきます。
なぜなら、今日１０００万で仕入れて、
明日、２０００万で売れたなら、
日給１０００万稼ぐ事も可能だからです。 汗
とは言っても、どんな物件でも
「安く買う」
ことが前提になります。
（いつも言ってますが）
それで、戸建て以外の転売ですが、
これは「ファミリ─区分」が良いです。
区分とは、マンション１室の事を言うのですが、
１Rではなく、ファミリータイプの間取りだと高く売れる可能性が高いです。
このメルマガを見ている人は散々、
「物件は安く買う事が大事」
というお話しをしているので、わかると思うのですが、
基本的に投資家さんは、安く買う事が全てです。
ですから、それを考えると、
１Rマンションを買うのは、投資家さんに限られる訳です。
そう考えると、金額にシビアな投資家さんしか買わない１Rマンションは、
売却で儲ける事は、かなり難しい…
と考えるのが普通で、家賃で単純に儲けるしかないのですね。
それで、売却によって利益を出すには、
ファミリータイプの物に限られるのです。
区分について…思ったより長くなったので、
明日に続きます。
■さて、不動産転売（もしくは賃貸）で儲ける手法の続きです。
今日は不動産で儲けを出すポイントのお話し。
儲けを出すポイントですが、これは
「売る時と、貸す時」
です。
昨日までは、
小さい物件の転売であれば、戸建てが良いというお話をしていました。
また、区分（マンション1室）であれば
ファミリータイプが良いという事も書きました。
これは、戸建て、ファミリータイプの区分のどちらとも
一般の普通に家を探しているお客さんが最終的に買う可能性があるので、
比較的高く売れる可能性がらある…という事で、
売って儲かる可能性が高いのでおすすめしています。
誰だって、マイホームの購入なんて一大行事は、
人生の中でも、かなり大事なのですが、
投資家でない素人さんはちょっとしか勉強をせずに買うので、
高値掴みするケースが圧倒的に多いです。
また、戸建てやファミリータイプの区分が、
500万とか、600万とかで売られていたら、どんな田舎でもかなり安いです。
昨日も書きましが、反対に投資家さんに売るには、かなり難しいです。
これは、投資家さんは当然に勉強しているからです。
ですから、1Rマンション投資は転売では売りずらいのです。
あと、戸建てと区分はどちらが良いのかというと、
空室の出た時の事を考えれば、戸建ての方が良いです。
それは、区分所有という物は、
修繕積立金や管理費などの出費が大きく、
価格は戸建てよりも安いのですが、
その分、ランニングコストが高くつくのです。
ですが、買い手がいたり、借り手がいないと
そもそも売却益や、家賃収入が貰えないので、
その２つが見込める事が、まず大事です。
田舎が良いとか、都会が良いとかという話まではしませんが、
とにかく、不動産で儲けを出すのは、
売る時
貸す時
の２つしかないので、その２つが出来る事を確認して、
どんな物件でも仕入れていく必要性があるのです。
では、転売が出来そうな小型物件のお話ですが、
全く自己資金が無い状態で、
ローンを組んで買えないのか？というお話をしてみます。
PS：不動産の買い付け証明書をプレゼント中です。
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■さて昨日の続き。
自己資金が全く無い人が、ゼロから不動産で現金を増やして行くには、
賃貸中戸建て、もしくは賃貸中ファミリータイプ区分が良いと書きました。
では具体的に、
賃貸中の戸建てを買う場合のシミュレーションをしてみようと思います。
たとえばこの前、例に挙げたこの物件
→ http://blog.livedoor.jp/bb8888apaman/archives/cat_1543.html
※簡単な物件概要
大阪府松原市４２０万円 満室利回り１５.４２％ テラスハウス 現在賃貸中
で、具体的にどうなるのか？を解説します。
（机上の空論を語るよりも、実際に売りに出ている物件の方が現実味があるので、
この物件を使いました。）
それで、こういう物件の場合は日本政策金融公庫を使います。
日本政策金融公庫の場合、物件を担保にしなくても、
保証人を立てる事によって、
1000万～1500万くらいの融資を受ける事が出来ます。
つまり、保証人の枠で、それくらいのお金が借りられる訳です。
そして、1000万円の借り入れが可能だという事は、
このような物件であれば2つくらいは何の実績もなくても借りられる可能性があります。
可能性があります…と書いたのは、
金融機関とは、色々な審査をした上で総合的に貸すので、
「必ず借りられます」
ということは言えないからです。
では、具体的なシミュレーションですが、
今回の物件は、420万円です。
これに諸費用が10％掛かるとして、全体の投資額は約460万円です。
460万円を全額日本政策金融公庫で借りた場合、
日本政策金融公庫の利息が現在2.15％～とあるので、
今回は2.15％ととします。
日本政策禁輸公庫利息 ⇒ http://www.jfc.go.jp/k/riritsu/index.html#a1
返済期間は10年で、固定金利完全固定なので、
月々の返済は42,635円となります。
この物件からの月々の家賃収入は65,000円なので、
差引22,365円が、返済をしても手元に残ります。
この入居者が2年間住んでくれれば、
まったくのゼロから約40万円をい作ることが出来ます。
また、2年後に空き家になった時点で、
一般の家を探している人に、600万円で売却できた場合、
手数料を差し引いても約150万円くらい儲かる計算になります。
この場合、かなり良い投資とも言えませんが、（10年返済なので…）
自己資金が全く無い人は、
こういう物件を国の新規事業を応援する日本政策金融公庫などで買い、
上手く売却しながら、１つの物件に付き、
100万円～150万円の売却益、家賃収入を出していけば、
不動産だけでも、全くの資金ゼロからでも自己資金を作りつつ、
不動産投資で収益を上げていく事は可能だと思います。
ただ、自己資金が少ない…
ということは、どのビジネスの世界でも弱い存在なのは
否定できないので、
ほんとうにお金が無い人は、
まずお金を貯めるとう事は意識して毎日を過ごした方が良いです。
これは年収の高い人でも一緒ですね。
不動産投資にしろ、
他のビジネスを始めるにせよ、
お金はツールや力になるので、
少ない金額でも貯金が出来るように心がけてみましょう。
全くの資金ゼロで、不動産投資をやった場合の
かなり現実的なシミュレーションでした。
PS：不動産の買い付け証明書をプレゼント中です。
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