▼不動産バブルで忍び寄る「韓国版サブプライム問題」（上）（朝鮮日報）

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▼不動産バブルで忍び寄る「韓国版サブプライム問題」（上）（朝鮮日報）
米国の金融危機を引き起こした不動産バブル問題が全世界に拡散している中、韓国の一部金融機関がいまだに過剰な住宅担保融資競争を繰り広げ、住宅バブルの危険をはらんでいる、という指摘が出ている。韓国の不動産バブル問題に対し、これまで政府や金融業界は「LTV（資産価値に対する負債の比率）やDTI（総負債償還比率）規制のお陰で住宅価格が下落しても住宅担保融資が不良債権化する危険性は低い」と説明していた。しかし専門家は「融資規制が甘い投資会社や貯蓄銀行などのいわゆる“第2金融圏”や、（規制が強化された）2006年より前に高い担保率を適用して銀行が実施した融資を中心に、危険性が高まっている」と警告している。現在の状況で住宅価格下落の流れがさらに加速すれば、住宅価格の下落→融資の延滞率アップ→不良債権化→信用収縮→金融危機につながる、という「韓国版サブプライム・モーゲージ（低所得者向け高金利型住宅ローン）」騒動が巻き起こる可能性も排除できない、というわけだ。

◆ブレーキのない融資競争
10月18日、入居者招待イベントが行われたソウルのある改築マンションには、休日にもかかわらず、K銀行・S銀行・N協同組合の行員が集まり、入居予定者らの腕をつかんで営業合戦を繰り広げていた。ある入居予定者が相談席に座るや、銀行員は「（融資）手数料の免除に加え、（2006年以前の契約で）LTV適用もない最低金利条件」と融資を勧めた。住宅価格の下落など知らぬ顔で韓国の銀行が行った住宅担保融資の総額は、今年8月末現在で約233兆ウォン（現在のレートで約17兆円、以下同）に達し、昨年末に比べ11.3％も急増している。今年に入り、毎月1兆4000億ウォン（約1024億円）ずつ増えたことになる。このような住宅担保融資の急増に対し懸念が高まっているが、銀行側は「住宅価格が急落しても、住宅担保融資が不良債権化する可能性は低い」と主張している。既存の住宅担保融資のLTVは48％に過ぎず、住宅価格が半値にならない限り損害は出ない、という計算だ。

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▼不動産バブルで忍び寄る「韓国版サブプライム問題」（下）（朝鮮日報）
しかし専門家らは「融資規制が比較的弱い貯蓄銀行や投資会社など、いわゆる第2金融圏に対する危機管理を強化する必要がある」と指摘する。第2金融圏では、主に個人事業者など融資の償還能力が高い相手に対し80‐90％という高いLTVを適用するようにしており、実際には融資償還能力を厳格に審査していない場合も多く、住宅価格が少し下落しただけでも融資が不良債権化する可能性があるからだ。今年8月末現在で、第2金融圏の住宅担保融資は総額74兆6000億ウォン（約5兆4568億円）に達し、昨年末に比べ7.8％も増えた。　これに対し、B投資銀行の関係者は「融資の償還能力が高い優良な顧客を選別して融資しており、投資全体に住宅担保融資が占める比重も低く、別に問題はない」と語った。しかし、先月から住宅市場には警告ランプが灯っている。ソウル江南地域では、2006年にLTV規制が適用される直前に住宅価格の70‐80％以上を借りて家を買ったが、住宅価格が急落したことにより、家を売っても融資の元金や利子を完済できない、いわゆる「空き缶マンション」が登場している。また、「競売にかけたマンションで、既に1億‐2億ウォン（約731万‐1462万円）ほどの融資金が貸し倒れになった」という銀行や第2金融圏の企業も出始めている。

◆危険水位に到達した金利
これに加え、不動産担保融資の90％以上を占めている3カ月変動金利が急騰し、住宅担保融資が不良債権化する危険性は益々高まっている。変動型住宅担保融資金利のCD（譲渡性預金証書）金利はわずか2カ月で0.3％以上も急騰し、17日には年率6.1％を記録した。2001年1月20日に年率6.13％を記録して以来、7年9カ月ぶりの最高水準だ。CD金利が年率4.1％程度だったときに2億ウォンの融資を受けていれば、年間約400万ウォン（約29万円）、月33万ウォン（約2万4000円）以上も利子負担が増えることになる。不動産市場の沈滞で家が売れず、借入金の償還負担に耐えられなくなった人が物件を手放すことになれば、住宅価格の急落は避けられなくなる。延世大経済学科の徐昇煥（ソ・スンファン）教授は、「この過程で家を売っても融資の元金を返すことができないケースが急増し、金融機関の融資資産が急激に不良化する可能性がある」と語った。

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▼中国で拡大する不動産バブル崩壊（上）（朝鮮日報）
中国広東省深セン市の観光地、華僑城近くにある高級住宅「ポルトピノ」。イタリアのリゾート地をモデルにした面積80万平方メートルの団地は、二つの人工湖の周囲に30－40階建てのマンションと4－5階建ての低層住宅、2－3階建ての別荘など2000世帯の規模だ。湖畔にはイタリア風のカフェとレストランがあり、おしゃれなムードを醸し出している。2001年に着工したこの団地は、昨年の相場が1平方メートル当たり4万－6万元（約59万－88万円）に達した。中国の富裕層はもちろん、台湾、香港の資金も押し寄せ、潜在性がある物件は「言い値次第」ともいわれた。しかし、最近は相場が同2万－3万元（約29万－44万円）とピーク時の半額にまで急落した。分譲事務所の斉秀麗さんは「昨年は売り手がほとんどなかったのに、今年は買い手が見つからない」とため息をついた。2004年から急騰してきた中国の不動産相場はバブルが急速に崩壊している。昨年急騰した株式市場も、年初から世界経済低迷の余波で回復の兆しは見えない。

◆不動産暴落、北へ拡大
中国の不動産価格下落は、最近2－3カ月で最も大幅な下げ幅を記録した深センが主導している。深セン不動産研究センターによると、先月の深セン地区の商品住宅物件の売買価格は1平方メートル当たり1万2431元（約18万円）で、前年同期に比べ28％下落した。今年1－9月の売買成約件数も前年を68％下回った。深センに端を発した不動産価格下落のドミノは北上しながら、中国沿海部や内陸部の主要都市を相次いで直撃している。上海、北京などの大都市では平均15－30％下落。南京、武漢、天津などでも下落が始まっている。中国不動産市場の代表格である上海地区では、下期に入り下落が目立ち始めた。中産層が住む郊外の団地で不動産価格が10－20％下落した。金融機関と外資系企業が密集する陸家嘴など浦東地区の高級オフィス賃貸価格も7－9月期には1平方メートル当たり9.2元（130円、1日当たり）と約7％下落した。過去数年にわたり上海の不動産に投資してきたモルガン・スタンレー、メリルリンチなど米国系投資銀行も、資金難を解消するために売りを加速している。また、五輪が終わった北京でも相場下落に耐えかね、「1戸買えば1戸タダ」という多層アパートも登場した。

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▼中国で拡大する不動産バブル崩壊（中）（朝鮮日報）
◆不動産下落、長期化か短期調整か
不動産価格が年初来暴落した最大の原因としては、04年から昨年まで低金利の中で相場があまりに上昇しすぎた点が挙げられる。この4年間で中国主要70都市の住宅取引価格指数は平均37％上昇した。深セン、上海、北京などの高級マンションは2－3倍に跳ね上がったところも多い。深センにある韓国系不動産会社のパク・ギョンセ社長は「深センの不動産価格の下げ幅が上海、北京に比べ大きいのは実需よりも投機によってあまりに価格が上昇したためだ。これからさらに10－20％下落するとの観測が有力だ」と話した。中央財経大学の劉妹威教授も「北京の平均不動産価格が平均年収の11倍にまで跳ね上がったのは行き過ぎ」と指摘した。今後の不動産相場をめぐっては、バブル崩壊が中小都市に波及し、下げ幅が40－60％に達するとの悲観論と短期的な調整にとどまるという楽観論が交錯している。上海易居不動産研究センターの陳嘯天副所長は「不動産価格下落が長期間続くとの主張は根拠に乏しい。上海の場合は中産階級による実需があるため、1－2年で回復する」と予測した。さらに不動産暴落による金融機関の不良債権発生も懸念されている。国営銀行は融資残高に占める不動産ローンの比率が10％未満だが、地方商業銀行は20－30％に達し、不動産価格がさらに下落すれば危険な状況に陥る可能性がある。中欧国際工商学院（CEIBS）金融研究所の張春所長は「不動産が下落したといっても、まだピーク時に比べ大きく下落したわけではない。商業銀行の不動産ローン比率は他国に比べ低く、家族で資金を出し合って住宅を購入したケースが多いため、金融機関での不良債権化リスクは大きくない」と指摘した。

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▼中国で拡大する不動産バブル崩壊（下）（朝鮮日報）
◆中国株、回復は来年下期か
中国株式市場も今年は長い冬が続いている。上海株式市場は昨年10月の最高値に比べ約68％下落した。28兆元（約410兆円）あった時価総額のうち、15兆元（約220兆円）が吹っ飛んだ。中国では最近、30－40％の損失状態で損切り売りできればましだと言われるほどだ。こうした株式市場の不振で中産階級の消費心理は冷え込んでいる。上海サムスン証券のソン・ヘソン代表は「株価暴落で資産価値が大きく目減りし、個人の消費心理に悪影響を与えている面が少なくない」と話した。専門家は来年下期まで株式市場の回復は難しいとみている。米国発の金融危機が実体経済に波及し、株式市場も悪影響を受けるとの見方があるためだ。ウリ投資証券北京リサーチセンターの朱希昆センター長は「企業の利益率が大きく鈍化している。株価は企業が増益に転じるとみられる来年第2、第3四半期に反発をうかがうことになる」と予測した。一方、株価が反発するにはさらに時間を要するとの意見もある。人民大学金融証券研究所の趙錫軍副所長は「非流通株（上場されているが流通していない国営企業などの株式）が2010年末まで放出されるため、それまで力強い上昇は困難ではないか」と指摘した。