【ニュースを斬る】 不動産市況の悪化と、ささやかれ続けた“ある関係” （日経）

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▼【ニュースを斬る】 不動産市況の悪化と、ささやかれ続けた“ある関係” （日経）

負債総額は2558億円。民事再生手続きの開始決定を受けた東証一部上場の不動産会社、アーバンコーポレイション・・・

最後の最後まで昔の関係が足を引っ張った。 　8月18日に民事再生手続きの開始決定を東京地方裁判所から受けた東証1部上場のアーバンコーポレイション。

「本日、自主再建を断念しました」

13日、民事再生法の適用を申請した際に、東京証券取引所で開かれた会見。房園博行社長は無念さを押し殺すように淡々と言った。負債総額は2558億円と、今年に入って最大規模の倒産劇となった。 破綻の直接の要因は不動産市況の急速な悪化である。マンション分譲を生業としてきたアーバン。近年は不動産流動化ビジネスを収益の柱にしてきた。2008年3月期の連結売上高は2436億円。そのうち流動化ビジネスは約67％の1629億円を占めていた。 テナントや借家人のいる物件や権利関係の複雑な不動産を取得、権利関係を調整したうえで収益物件を建ててファンドに売却する――。2000年以降、右肩上がりの成長を続けた多くの新興デベロッパーと同様に、不動産流動化ビジネスで急拡大を果たした。 ところが、サブプライムローン（米国の信用力の低い個人向け住宅融資）の影響でファンドやREIT（不動産投資信託）による物件取得は激減。急成長を支えたビジネスモデルは崩壊した。しかも、今春以降は不動産会社に対する金融機関の融資姿勢は厳格化。アーバンの資金繰りは急速に悪化していった。 3月末に452億円あった現預金は6月末には211億円に減少。なりふり構わぬ換金化のためだろうか。棚卸資産も1000億円ほど圧縮されている。困難を極めた資金調達。最後は、監査法人が2009年3月期第1四半期で監査意見を表明しない、という結論が出ることが明らかになり、市場からの退出を余儀なくされた。

・300億円の調達が92億円

経営破綻の表向きの理由はビジネスモデルの崩壊と金融機関の融資姿勢の厳格化だ。もっとも、民事再生法の適用申請まで追い込まれたのは、アーバンにつきまとった「レピュテーション（風評）」にもある。 実は、アーバンは最後まで延命を模索していた。同社は6月末、BNPパリバに対する2010年を満期とした総額300億円の転換社債型新株予約権付社債（CB）の発行を発表した。このCB発行に関しては、民事再生法の適用申請時に明るみに出た隠れたスワップ契約があった。この契約によって、300億円のCBを発行しても、実質的には92億円しか払い込まれていなかった。情報開示の面で市場から非難の声が上がっている。 このBNPパリバに対するCB発行と前後して、アーバンは業界他社との業務提携や資本提携を進めていた。だが、ゼファーなど中堅デベロッパーの破綻が相次ぐ中、アライアンスによる生き残り策は頓挫。その後、複数の外資系証券に対して秘密裏に資本増強の相談を持ちかけたが、すべての証券会社に断られた。 業績不振で株価が急落している不動産会社の多くは、資本増強や他社との提携に活路を見いだしている。7月に大和証券グループ本社との資本提携を発表したパシフィックホールディングスのように、信用補完のためのスポンサー確保に成功した企業もある。

・「ああいう噂のある会社にはどこも手が出せないよ」

これらの企業とアーバンを分けた理由は何だったのか。外資系金融機関の幹部はこうささやいた。 「ああいう噂のある会社にはどこも手が出せないよ」。外資系金融機関にはコンプライアンス（法令遵守）上、取引を禁じている企業のリストがある。この外資系金融機関はアーバンをそのリストに入れていた。それは、ある男とのつながりを疑っていたためだ。橘田幸俊氏である。 橘田氏は2003年に2370億円の負債を抱えて倒産したゴルフ場開発会社、「愛時資（あいじし）」の代表を務めていた人物だ。国土法違反で暴力団幹部とともに逮捕された過去を持つ。経済界や裏社会にパイプを持つと言われている。この橘田氏、「2人の茂」に重用されて地歩を築いた。 1人は旧川崎財閥の資産管理会社、川崎定徳の社長だった故・佐藤茂氏である。1986年、旧住友銀行が平和相互銀行を吸収合併した際に重要な役回りを演じたのが佐藤茂氏。企業と裏社会を結ぶフィクサーとささやかれた。そしてもう1人の茂が、東映の岡田茂・名誉会長だ。表の岡田と裏の佐藤――。この2人の支援で政財界や裏社会に人脈を構築していった、とされる。 一方、大京の敏腕セールスマンだった房園社長は1990年、広島でアーバンを創業した。頭取や会長を務めた広島銀行の実力者、故・橋口収氏（元国土事務次官）に認められた房園氏は、橋口氏と広島銀行の庇護の下、めきめきと頭角を現していく。 例えば、アーバンが2003年に建てた広島市内のアーバンビューグランドタワー。地上43階建て、オフィスやマンション、商業施設からなる超高層複合ビルである。アーバン躍進のきっかけになったこの大型開発では、広島銀行がアーバンを強力にサポートした。 広島グランドホテル跡地をアーバンが取得したのは1997年のこと。土地の取得に際して、広島銀行は57億円を融資した。この時のアーバンの売上高は60億円あまり。「あまりに借り入れが過大だから、アーバンは潰れるのではないか、という噂も立った」（当時を知る金融関係者）。地元の金融関係者が驚くほどの肩入れぶりだった。 橋口会長の後ろ盾で成長したアーバンは1998年以降、広島から東京に軸足を移していく。その時に頼ったのが橘田氏だった。 「平成10（1998）年に東京進出を果たした際、金融機関から紹介を受けた。東京における不動産売買の助言などをしてもらった。短い期間だが、橘田氏に相談役の肩書きを使うことを容認していた時期もある。ただ、初期のごくわずかな期間のこと。その後、反社会的勢力との決別が求められたため、2006年夏に会社としても、房園個人としても橘田氏との関係は切った」。本誌の質問にアーバンの広報部はこう答えた。

・まだある“爆弾”

もっとも、それまでは不動産開発に様々な勢力を利用してきたようだ。アーバンの2000年3月期の有価証券報告書を見ると、先のアーバンビューグランドタワーの共同事業体として「共同都心住宅販売」という会社の名前が登場する。この共同都心住宅販売、今年3月の「スルガ事件」の当事者の1社である。 この3月、東証2部上場のスルガコーポレーションが取得したビルの地上げを巡って複数の不動産関係者が逮捕される事件が起きた。暴力団関係者と関係が深いとされるこの不動産関係者に立ち退き交渉を依頼したスルガは、最終的に民事再生法の適用申請に追い込まれている。 共同都心住宅販売はこの時に逮捕された人物が社長を務める会社。しかも、アーバンはこの会社に出資していた。アーバンは権利関係が複雑な不動産を安価に仕入れ、立ち退きを完了させた後、収益物件を建てることに長けていた。スルガよろしく、アーバンも立ち退き交渉に彼らを活用してきたのだろう。 「反社会的勢力と思われる取引先はなかった」。先の会見で房園社長は強調した。疑いを晴らすため、今年4月には、5人の弁護士からなる外部委員会を設立、反社会的勢力とのつながりを否定する報告書をまとめた。だが、10年前の過ちがアーバンの息の根を止めた。 「銀行が引き当てさえ積んでしまえば倒産しようが関係ない。9月末から来年にかけてまだまだ潰れる」とある金融機関の幹部は打ち明ける。反社会的勢力との関係がささやかれる企業はほかにもある。不動産バブルの膿は早めに出し切るべきだろう。 既に、不動産デベロッパーの成長を支えた流動化モデルは崩壊した。3月のスルガコーポレーションに始まり、ゼファー（7月）、アーバン（8月）と続いた不動産デベロッパーの破綻。不動産会社を襲う暴風雨は当面、やみそうもない。

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