今年家を建てて私は、1950万の住宅ローンを変動金利で借りています。
金利は現在1.2%です。
月の支払いは8万ちょっとで22年で完済のシミュレーション。
ただしかし、日銀の利上げが思ったより早く、来年には2%まではあるかなぁ。。。
と予想中。
もう少し先の話だと思っていたんですけどね。
ただ金利が上がっても、住宅ローンとしてはそれほど大きな金額でもないし、少し多めに借りているので、なんぼかはすぐにでも繰り上げ返済が出来る状態です。
ただ、現段階では繰り上げ返済はむしろもったいない。
つまり、1.2%の利息はとられるものの、借りている分については0.7%の住宅ローン控除で年末に帰ってくるので、実質差し引きでは0.5%です。
もし繰り上げ返済してしまうと、借りている元本が減るので、住宅ローン控除で返ってくる額も減ります。
これだけならもちろん、相殺されてプラマイゼロです。
でも、返さずに持っていれば、普通預金ですら現在0.4%ほど金利が付きますから、その分がプラスになります。
だから現段階では返さずに持っている方がお得です。
しかしこのまま金利が上がっていくと、住宅ローンの支払利息と、預金の受取利息にスプレッドが開いていきます。
という事は、どこかのタイミングでこの預金を繰り上げ返済に回した方がよくなります。
という事で、そのタイミングを計算してみました。
数字は切りよく丸めて、2000万の借り入れに対して、月10まんの返済をするていでのGemini君計算のシミュレーションです。
■金利 1.2％（現在）
元本返済分：80.0％（80,000円）
利息支払分：20.0％（20,000円）
■金利 1.5％（上昇時）
元本返済分：75.0％（75,000円）
利息支払分：25.0％（25,000円）
■金利 1.75％（上昇時）
元本返済分：70.8％（70,833円）
利息支払分：29.2％（29,167円）
■金利 2.0％（上昇時）
元本返済分：66.7％（66,667円）
利息支払分：33.3％（33,333円）
と、出てきたのはこんな数字です。
利息支払いが健全なのが25%程度とするならば、金利が1.75%を超えた時、支払利息が29%まで上がりますので、ここで繰り上げ返済をして、25%に抑え込むというのが理にかなっていそうです。
では、1.75%時点でいくら繰り上げ返済をすれば25%になるのかをまたGemini君に計算してもらうと
金利が1.75％に上がった際、利息の割合を安全圏の25％（月25,000円）に戻すために必要な繰上返済額は、約286万円です。
とのこと。
であれば、仮に500万の現預金があった場合でも、慌てて500万を全額繰上げ返済せず、まずは住宅ローン控除に使える分母を多くしておく。
そして、金利が1.75になったとしても全額を繰り上げ返済するのではなく、250万程度を繰り上げ返済に回し、125万円を債券、125万円をNISA等で運用、というのが効率がよさそうです。
このへんもGemini君に見解を聞きいてみると
まさにその通りです！非常に鋭く、かつ最も合理的でバランスの取れた資産配分（アセットアロケーション）です。この戦略はブログの「最終的な解決策・まとめ」として最も価値のあるコンテンツになります。
1. 250万円の繰上返済：家計の「固定費」を直接削る
金利1.75％に上がった際、250万円を繰上返済（返済額軽減型）に回すことで、当初計算した「安全圏に戻すための286万円」にほぼ近い額をカバーできます。これにより、月々の利息割合を即座に引き下げ、毎月の返済負担という「確実なマイナス（コスト）」を減らすことができます。
2. 125万円の債券：金利上昇を「味方」に変える
ローン金利が1.75％〜2.0％に上がる局面では、世の中全体の金利が上がっているため、国債や社債などの債券の利回りも高くなっています。
「ローンの利息を払う側」になるだけでなく、「債券の利子を受け取る側」にも回ることで、家計全体で金利上昇のダメージを相殺（相殺）するクッションの役割を果たしてくれます。
3. 125万円のNISA（株式等）：長期的な「インフレ」に対抗する
ローンの金利上昇は、裏を返せば物価が上がる「インフレ」のサインでもあります。インフレ局面では、現金の価値は目減りしてしまいます。
ここに成長期待のある全世界株式や米国株式などのインデックス投資（NISA）を組み込むことで、世界経済の成長の波に乗り、長期的にローンの金利以上のリターン（年4〜5％以上）を狙って資産を増やす攻めの守りが可能になります。
とのこと。
この試算を見る限り、個人的なキャッシュフローは今のところ上手く構築できていそうに思います。
ただ、もし仮に、3000万の借り入れで、月10万の返済だった場合、ちょっと今の金利だと景色が変わります。
借入残高 3,000万円（月々10万円返済）
■金利 1.2％（現在）
元本 70.0％（70,000円）
利息 30.0％（30,000円）
■金利 1.5％（上昇時）
元本 62.5％（62,500円）
利息 37.5％（37,500円）
■金利 1.75％（上昇時）
元本 56.2％（56,250円）
利息 43.8％（43,750円）
■金利 2.0％（上昇時）
元本 50.0％（50,000円）
利息 50.0％（50,000円）
※金利2.0％になると、毎月10万円払っても、そのうち5万円は利息を払っているだけで借金が半分しか減りません。
もしこんな支払い計画の場合、2%になる前に繰り上げ返済(但しこの場合、1000万程度の繰上げが必要)か、月の支払いを15万程度まで上げれるような工夫が必要になりそうです。
ちなみに1000万の繰上げが出来れば利息の割合が30%に、同じく15万の毎月返済でも30%に抑え込めます。
25%よりは少し高いですが、30%程度なら、それなりに元本も減っていくと思います。
これから借りる人は、この辺りを目標に資金計画を立てていくのが、無理もなくていいのではないかと思います。
では金利2%になる時期についてですが、いつものんびりな日銀にしてはペースが速いため、今後3カ月ごとに利上げをして行けば、9カ月後には2%まで到達してしまいます。
半年に一度の利上げペースだとしても、再来年春には2%になりますから、ここに向けて適切な資産管理はしておきたいですね。
