こんにちわ
２００００件の不動産トラブルを解決してきました。
『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。
今回は、最近の相談事例をもとに不動産投資話で注意すべき点についてお話させて頂きます。
実際はもう少し複雑ですが、要点をまとめてみました
【事例内容】
ある個人事業主（SE）の方の事例です。Aさんとします。
Aさんは、知人を介し、節税・投資コンサルタントを紹介されました。
そして節税には不動産投資がいいという話をされて、2018年の秋に分譲マンションの一室をR社から購入しました。
購入にあたって、
「物件に料金を上乗せしてローンを組み、上乗せ分をバックすることもできる。」
などと言われ不動産購入に関心を持ちました。
初めに紹介された2件はAさんが個人事業主ということで審査が落ちてしまいました。
3件目は、節税・投資コンサルタントから
「会社勤めをしていることにして審査を通して購入しよう。」
と働きかけられたそうです。
結果として、審査に通りました。
ただし、この物件は
「物件に料金を上乗せしてローンを組み、上乗せ分をバックすることはできない。」
と言われました。
しかし、この時点では個人事業主の自分がローンが組めるというメリットを生かしたいと思ったAさんは
不動産購入することを決めたのです。
購入に伴い、販売会社は販売価格3,000万円、12万円で貸せる物件であると言い
条件として下記の条件でサブリースを約束しました。
サブリース期間2年
サブリース賃料120,000円の90％。
その後、2020年春になって、業務縮小のためサブリース会社の変更の通知とともに合意解除の書面が届きました。
Aさんは不服であったため、特に意思表示はしていません。
変更後のサブリース会社S社からは、実際に貸し出している賃料は76,000円であるとのことで
この実際の賃料の90％であれば、サブリース契約を更新することができるが
現状の賃料のままでは更新できない旨の連絡が契約期間満了直前にありました。
なお、新しいサブリース会社は、賃料相場は78,000円くらいであると言っています。
この条件では、ローンの額よりサブリース料金の方が安いという事態が発生してしまいます。
「そこでなんとか今のままの条件でサブリースを継続できるようにできないか。」
という相談にいらっしゃいました。
【調べてみると】
同じ分譲マンションの同タイプの物件の売買価格は2020年秋で2,000万円でした。
家賃相場は95,000円くらいでした。
また、事業縮小に関する通知記載のR社の窓口は節税・投資コンサルタントの連絡先が書かれていました。
購入にあたって、Aさんは物件を見に行っていません。
このR社は現在でも売買を続けています。
以上から、相談者はサブリース料金のことを相談しに来ましたが、もっと多くの問題があると感じました。
どんなことが考えられるでしょうか。
また、それに対してどう対応することができるでしょうか。
次回も実際にあった不動産投資話の相談事例をあげながら、注意すべき点についてお話していきたいと思います。
以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました
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株式会社日本システム管理 古川 順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）
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