賃貸管理屋さんのブログ

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07Jun
- クラウドファンディングの結果報告
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。先般ご案内させて頂きましたとおり、『論語と算盤で考えるSDGｓ』出版のクラウドファンディングを行いました。おかげさまで目標達成することができました。ありがとうございました。クラウドファンディング結果https://campfire.jp/projects/view/387194?fbclid=IwAR2z_5IlXZvRnaZ03bVF1Xb8iSa5JSh0lNPVPxAcGow2BfWdGLIeym06Q1I近日、全国の書店にて販売いたします。なお、現在はアマゾンにて予約を受け付けております。ご興味がある方は予約申込頂けましたらと思います。アマゾン『論語と算盤で考えるSDGｓ』予約申込https://www.amazon.co.jp/%E8%AB%96%E8%AA%9E%E3%81%A8%E7%AE%97%E7%9B%A4%E3%81%A7%E8%80%83%E3%81%88%E3%82%8BSDGs-%E5%8F%A4%E5%B7%9D%E9%A0%86%E5%BC%98/dp/4880963488/ref=sr_1_1?adgrpid=112851458821&dchild=1&gclid=Cj0KCQjw2NyFBhDoARIsAMtHtZ4U8v8dsr0nC228-DHREK2h0i0PmdD8R62BAHsOH3sy2dJKKjfecQYaAjFBEALw_wcB&hvadid=490204744463&hvdev=c&hvlocphy=1009310&hvnetw=g&hvqmt=b&hvrand=3279426174302400759&hvtargid=kwd-1178518580865&hydadcr=21805_10989638&jp-ad-ap=0&keywords=%E8%AB%96%E8%AA%9E%E3%81%A8%E7%AE%97%E7%9B%A4%E3%81%A7%E8%80%83%E3%81%88%E3%82%8B&qid=1622681562&sr=8-1以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）
02Apr
- クラウドファンディング公開のお知らせ
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。お知らせです。先日お知らせしましたとおり、今春、『論語と算盤で考えるSDGｓ』という本を出版することになりました。今日は、出版にあたってのクラウドファンディングが公開されたので、お知らせさせて頂きます。下記からご覧ください。https://camp-fire.jp/projects/view/387194本「論語と算盤で考えるSDGｓ」を作りたい！ベストセラー『論語と算盤』を生み出した、近代日本経済の立役者である渋沢栄一の考えと、SDGｓの共通点についてまとめた書籍『論語と算盤で考えるSDGs』を広めるためのプロジェクトです。camp-fire.jp期間は、2021年4月1日～4月29日です。昨日から始まりましたクラウドファンディングですが、出版部門で人気のクラウドファインディングとしてトップページで紹介されました『論語と算盤』は、近代日本経済の立役者、渋沢栄一のベストセラーです。今年の大河ドラマ『青天を衝く』の主人公です。また、2024年には新一万円札の顔になることもあり話題となっています。また、渋沢栄一の考えはSDGｓとも通じるところがあり、その考えが注目されています。クラウドファインディングの返礼品として、渋沢栄一のひ孫さんに深谷・東京の渋沢栄一ゆかりの地を巡るセミナーなどご用意しております。一度ご覧いただけましたらと思います。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）
06Mar
- 《注目っ！！》　お知らせ
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今春、『論語と算盤で考えるSDGｓ』という本を出版することになりました。今回は、そのお知らせをさせて頂きます。まずは、この本の表題でもある論語と算盤についてお話させて頂きます。【『論語と算盤』とは…】『論語と算盤』は、近代日本経済の立役者、渋沢栄一のベストセラーです。今年の大河ドラマ『青天を衝く』の主人公です。また、2024年には新一万円札の顔になります。銀行の設立をはじめ商工会議所や証券取引所の設立など資本主義制度を整えました。また王子製紙やサッポロビールなどの会社を500ほど作りました。また、一橋大学や聖路加病院といった社会的な団体も600以上作りました。その多くが今も息づいています。そのため、近代資本主義の父などと言われています。「ではなぜ今、渋沢栄一が注目されてるのでしょうか？」それは、いきづまった現代にあって、原点を見直そうというもののように思います。コロナ禍で、私たちの生活は一変しました。リモート化やオンライン化の流れが一気に押し寄せました。また、今まで合理的と思われてきた国際的なサプライチェーンが役に立たなくなってしまいました。この変化は単なるトレンドではなく、シフトといっていいでしょう。新しい社会を考えて行かなければならないときに原点に帰ってみるというのは非常に有効な手段です。【渋沢栄一の考え】『論語と算盤』で渋沢栄一が言っているのは経済・経営をする際には、哲学を持たなければいけないということです。経済は制約するものがないと歯止めが効かず、問題を引き起こしてしまう。そのため、歯止めをかけるものとして哲学が必要だというのです。算盤が経済・経営の象徴で論語が哲学の象徴です。西洋では、キリスト教がその役割を果たしてきたが、日本にはそういった宗教がない。そこで渋沢栄一は、まず武士道がキリスト教に代わるものと考えました。しかし、武士道は難しく、多くの一般の人には知られていなかったため他にないかと考えて見つけたのが論語でした。論語は後の朱子学、陽明学などの基礎となるものであり江戸時代には寺子屋で教えられていたため多くの人が学んでおり、慣れ親しんでいたからです。次回は、SDGｓと渋沢栄一の関係と、僕の現在の職場である日本システム管理の経営理念についてお話したいと思います。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
03Mar
- 続！！！《余談》　麒麟がくる最終回記念3
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今回も『《余談》　麒麟がくる最終回記念3』　ですが『青天を衝け』の放送開始記念も含めてお話させて頂きます。【本日のポイント】・渋沢栄一の魔法陣渋沢栄一は、前回お話させて頂いた通りさまざまな活動に影響を与えたことは想像にかたくありません。（前回のお話は→こちら）そんな渋沢栄一で有名なのが、関東大震災のときの復興に尽力したエピソードです。1923（大正12）年9月1日の正午近くマグニチュード7.9の大地震、関東大震災が起こりました。その後の火事などにより10万人以上の犠牲者を出しました。首都圏は壊滅的なダメージを受けました。このとき渋沢栄一は83歳。渋沢栄一は「こういう時には、いささかなりとも働いてこそ、生きている申し訳が立つようなものだ」と叱りつけ東京の復興に奔走したのでした。　詳細は下記の渋沢栄一記念財団のホームページをご覧ください。https://www.shibusawa.or.jp/eiichi/earthquake/earthquake01.html渋沢栄一の働きもあり、東京は、大震災のち、たちまち復興し賑わいを取り戻します。このような渋沢栄一の存在をもとにフィクションとして書かれたのが荒俣宏の『帝都物語』です。この作品では渋沢は東京の鎮護のため様々なしかけを施し、魔法陣を張り巡らせます。＊たとえば、竹橋の和気清麻呂像（たしか）や日本橋の鳳凰像など。そして渋沢栄一が集めた人物たちが震災の復興をしていきます。なかでも東京市長をつとめた後藤新平が活躍します。＊後藤新平、名前でいつも江藤新平とどっちだっけとなります。新平あるあるですねフィクションではありますが、東京の鎮護を想い魔法陣を敷いた渋沢栄一。この点でも天海との共通点が伺えるなと思う次第です。ＮＨＫはここまで考えて明智光秀→渋沢栄一という流れで大河ドラマの構成を考えたのか。「信じるも信じないもあなた次第。」ではありますが、興味深いリレーです。【まとめ】天海と渋沢栄一の共通点はおわかり頂いたでしょうか。都市計画をしたというのが共通点です。また、新しい時代の基礎を築いたのも共通点ですね。渋沢栄一については、実はあまり映画やドラマでは扱われていません。フィクションですが、帝都物語を観てみるのもいいかもしれません。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
01Mar
- 《余談》　麒麟がくる最終回記念3
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今回は　『《余談》　麒麟がくる最終回記念3』　ですが『青天を衝け』の放送開始記念も含めてお話させて頂きます。【前回までの復習】前回までの復習をしますと…・明智光秀と天海は同一人物！？・天海が風水や将門の祟りを活かしながら江戸の都市計画をした。・その都市計画のなごりは現代にも残っている。といったことでした。【本日のポイント】・前回の大河ドラマ『麒麟がくる』と今回の大河ドラマ『青天を衝け』の関係は？天海と渋沢栄一の共通点・渋沢栄一の都市計画【『麒麟がくる』と『青天を衝け』の関係】『麒麟がくる』と『青天を衝け』ですが。明智光秀と天海同一人物説をほのめかした構成から考えると、その次が渋沢栄一というのもなにか思惑があるように感じます。考えすぎかもしれませんが。明智光秀は前回の大河では、麒麟を連れてくる者という役回りでした。織田信長を麒麟になりうる人物と考え、明智光秀は奔走しました。その結果、織田信長が麒麟とはなりえないということで自ら信長を討つことになりました。その結果、豊臣秀吉→徳川家康と政権が移り、太平の世の中になります。【渋沢栄一の都市計画】渋沢栄一は本当に多くのことをしています。株式会社を500ほど、社会的な団体を600ほど作ったと言われています。もちろん、そのすべてが成功したわけではないですが、多くがいまも残っています。前者の例では、みずほ銀行、王子製紙、サッポロビールなどなど。後者の例では、一橋大学、聖路加病院、東京証券取引所、商工会議所などなどです。そんな渋沢栄一の都市計画と言えば、『田園調布』が有名です。はじめは丸の内で計画したそうですが、いろいろと難しかったため、東急と田園都市線の都市計画をしました。なかでも高級住宅地として名高いのが田園調布です。次回は、渋沢栄一の魔法陣についてお話させて頂きます。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
27Feb
- 続！！《余談》　麒麟がくる最終回記念2！！
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今回も余談の続きです。先日最終回を迎えた『麒麟がくる』と今年の大河ドラマ『青天を衝け』にちなんだお話をさせて頂きたいと思います。【本日のポイント】・現代にも通じる天海の魔法陣【五色不動】これも天海が行った魔法陣の一つと言われています。五色不動、「ごしきふどう」と読みますが、あまり知っている人少ないと思います。目黒の目黒不動は有名ですね。実は、他にも4体、お不動さんがあるのです。不動は有名ではないですが、駅では目白もみなさん馴染みがあるかと思います。これも目白不動からきている地名です。そのほか、目赤・目青・目黄不動があります。この5体のお不動さんを配置することで江戸の鎮護を図ったのです。· 目黒不動瀧泉寺（東京都目黒区下目黒）· 目白不動金乗院（東京都豊島区高田）＊江戸時代は現在の文京区関口江戸川公園付近にあった新義真言宗新長谷寺の本尊· 目赤不動南谷寺（東京都文京区本駒込）· 目青不動教学院（東京都世田谷区太子堂）· 目黄不動永久寺（東京都台東区三ノ輪）、目黄不動最勝寺（東京都江戸川区平井【山手線・中央線と魔法陣との関係】私が読んだ本ではさらにこの二つの魔除けのシステムが今も生きているというんです。天海の江戸城を中心に北東に寛永寺、南西に日枝神社をおいたのですがその名残が山手線に残っていると言われています。また、平将門のパワーを封じるために山手線を作ったというように説明されていることもあります。また、風水的に見ると高尾山から通る龍の道が中央線だというのです。そのため中央線で龍の道を通してエネルギーを千葉に向けて流していることで江戸によい運気をもたらすようにしているそうです。【まとめ】天海の都市計画が現代にも生きていることをおわかり頂いたかと思います。都市伝説的に後付けかもしれませんが、本当のこともあるように思われます。山手線や中央線をはじめ、オリンピックのための都市計画などにも生きているかもしれないと思うと楽しいですね。次回は、天海＝明智光秀と始まった渋沢栄一とのつながりについてお話させて頂きます。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
19Feb
- 《余談》　麒麟がくる最終回記念2！！
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今回は余談の続きです。先日最終回を迎えた『麒麟がくる』と今週から始まった『青天を衝け』にちなんだお話をさせて頂きたいと思います。前回に続き、天海の構想した江戸の都市計画についてお話させて頂きます。【本日のポイント】・天海の都市計画・風水や将門の怨霊も【天海の都市計画】前回お話させて頂いたように、天海の業績で有名なのが江戸の都市計画です。風水などを駆使して江戸の鎮護をしています。詳細は加門七海さんの『大江戸魔方陣―徳川三百年を護った風水の謎 (河出文庫―文芸COLLECTION)』に譲りますが概要についてお話させて頂きます。一番有名なのは寛永寺です。北東は、昔から鬼門と呼ばれているのはご存知のことかと思います。艮（ウシトラ）とも言いますね。江戸城の魔除けとして北東においたのが、寛永寺です。天海は、寛永寺を建立し自ら住職となり、江戸の町を守りました。更に江戸城の裏鬼門にあたる南西の方角には日枝神社をおきました。寛永寺、江戸城、日枝神社を一直線上におき、魔除けとしたのです。そして、さらに魔除けのために行ったのがお祭りです。江戸の三大祭に出てくるのが神田神社の神田祭です。関東の最大の怨霊、平将門を祀った神田明神ですね。【平将門と都市計画】平将門と言えば、新皇を名乗り朝廷に対して乱を起こした人物です。京都で晒された首が飛んできて落ちたのがいまの首塚のあるところと言われています。その首塚をGHQが動かそうとしたら祟られて関係者が次々と怪我などしてしまい、そのままになったというエピソードが有名です。平将門はあまりにもパワーがあったので、その祟りを祀って江戸を鎮護しようと考えました。そこで神田神社をはじめ鳥越神社・兜神社・将門塚・水稲荷神社・鎧神社を北斗七星のかたちに配置し魔法陣を作ったというのです。＊私が読んだ書籍が見つからなかったので、№６さんのブログを紹介させて頂きます。次回は現代にも通じる天海の魔法陣についてお話したいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
14Feb
- 相続のことでの相談事例について7　～不動産価格について～
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今日も、前回に引き続き、相続相談事例についてお話させて頂きます前回のお話はこちら【不動産の相続の失敗例】失敗例は多く見てきましたが、特にひどかった事例をご紹介させて頂きます。お父さんが亡くなり、アパートを2人の姉妹が相続しました。お父さんは相続対策をしていなかったので、法定相続分で二分の一ずつの相続となりアパートをどうするかが問題となりました。この姉妹は仲が悪く、相続の協議もなかなか整わず、管理会社としても管理が難しかったです。実際は協議が整うまでの数年間は管理会社が家賃を預かるかたちで対応しました。結局、数年後にアパートを二分の一ずつ相続すると決まったのですが。その分け方が横（各フロアー）で分ければまだよかったのですが縦に分けてしまったのです。どういうことかというと101号室は姉、102号室は妹という感じです。そのため、管理会社が複数入ることになったり、契約内容が区々になったりとぐちゃぐちゃになってしまいました。もともと仲が悪かったこともあり、共用部の修繕などでいちいち時間を要することになりました。このようなことがあるので、少なくとも不動産の処分（相続）については遺言書で方針を立てておくことが相続人間の争いを避ける意味でも望ましいと思います。【本事例の対応】本事例では、非上場株式会社の株式の相続事例でした。また、会社が保有している土地が都心の土地で、購入時期がかなり以前で簿価との乖離が大きいものでした。そこで、不動産鑑定士の先生にお願いし、不動産の価格の評価をお願いしました。本事例の場合、近隣に個人所有の戸建てなどがあることから、近隣の不動産を購入して大きな土地にして有効活用するということも考えられ、シナリオの一つに加えて検討しています。また、非上場株式を会社に買取ってもらうか、逆に他の株主から買取るかという判断もする必要がありその原資として不動産の売却も検討しています。【まとめ】・不動産の価格には複数の種類がある相続の相談をする前に不動産の評価をしてから相談をするのが望ましい場合が多い。その際、不動産の価格の評価は難しいため専門家に相談するのが望ましい。・非上場株式の評価にも影響がある非上場の会社が不動産を所有している場合、非上場株式の評価に不動産の価格が影響する場合がある。そのためにも不動産の価格の評価をする必要がある。・不動産の処分について相続は今の時点ではなく、将来を考えておく必要がある。不動産についてはなるべく共有は避け、一人で相続させる方が後々のトラブルを避けることができることが多い。そのためには、遺言書等で不動産の処分（相続）方法を決めておくことが望ましい。＊相続に強い税理士等の先生、相続に強い弁護士等の先生、銀行等の金融機関も取引先や提携している先生が多くおりご紹介できますので、お気軽にご相談ください。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
11Feb
- 相続のことでの相談事例について6　～不動産価格について～
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今日も、前回に引き続き、相続相談事例についてお話させて頂きます前回のお話はこちら【不動産価格の評価】以上の基準を参考にして不動産価格は評価されます。不動産の価格については不動産鑑定士の先生にご相談するのが一番いいと思います。また、相続のコンサルティングをしている会社や相続専門の税理士の先生等でも不動産鑑定士の先生と提携していたりしていて算定してくれます。【非上場株式の評価にも影響する】非上場株式の評価額を考えるにあたっては、不動産の価格が問題になることがあります。会社が不動産を購入した時点がかなり前だと不動産価格が高くなっていることが多いからです。そのため、相続財産に非上場株式がある場合は、不動産価格を調査することが必要になることが多いのです。【不動産の処分について】相続にあたっては、その不動産をどうするかということが問題になります。典型的には以下の点で問題となります。１相続人間でどうわけるか２相続税を支払うための処分相続人間で考えるべきことはなるべく共有という形を取らないということです。もちろん、共有にすること自体は構わないのですが、また相続が発生した場合に複雑になることや、売却したり貸したりする場合に他の共有者の承諾が必要になったりとなかなか面倒なことになることが多いのが実情です。また、兄弟等の相続人がずっと仲がいいということは実際には稀なので、いまの時点ではなく将来を見据えて考える必要があります。そのため、不動産については一人に相続させ、他の相続人にはお金で相続させるというのが望ましい場合が多いです。また、不動産を売却してその売買代金を分配するという方法も多く見られます。次回は、不動産相続の失敗例についてお話していきたいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
09Feb
- 相続のことでの相談事例について5　～不動産価格について～
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今日も、相続相談事例についてお話させて頂きます相続相談でお話をお聞きする際に不動産価格の評価について相談されることがあります。不動産の評価も難しい点があります。【ポイント】・不動産の価格には複数の種類がある・非上場株式の評価にも影響がある・不動産の処分について本日は、不動産の価格には複数の種類があるという事に焦点を当ててお話させて頂きます。【事例の確認】今回ご相談頂いた内容を確認しておきます。・長男（55歳）の方からのご相談。・お父さん（89歳）が会社を創業。従業員が100名規模の非上場の会社。・経営をお父さんの弟さんに譲られている（相談者のおじさん）。このおじさんが株式の60パーセントを保有。・お父さんの持ち分は40パーセント。・会社が所有している土地が都心にあり、購入当時と比べかなり価値が上がっている。【不動産の価格は複数ある　一物四（五）価】前回お話したように相続の話をするにあたって、相続財産がいくらくらいあるのかということをはじめに確定する必要があります。前回は非上場株式についてお話させて頂きましたが、不動産についてもいろいろと難しい問題があります。不動産については売買されているので、不動産屋に聞けば価格はすぐにわかるだろうと思う方も多いかもしれません。しかし、実は不動産の価格はその目的によって複数あり、取引事例を勘案する必要がありなかなか難しいのです。不動産の価格が複数（４つまたは５つ）あることを、一物四価と言います。今回は、それぞれの価格が適用される場面と評価方法についてお話させて頂きます。【地価公示価格（国交省）】毎年1月1日時点の価格で、3月中旬頃に公表されます。一般の土地取引価格や公共事業用地の購入額を決める際の指標として使われます。国土交通省が運営するサイトで調べられます。【基準地価（都道府県）】毎年７月1日時点の基準地の標準価格を都道府県が判定しているものです。基準日が７月1日であり、9月下旬頃に公表されます。地価公示価格を補完する基準です。基準地価も、国土交通省が運営するサイトで調べられます。【路線価（国税庁）】道路（路線）に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格のことです。相続や贈与により取得した場合の、相続税や贈与税、固定資産税や登録免許税、不動産取得税などを算定する際に用いられます。国税庁によって定められ、毎年1月1日時点の価格が、８月頃に公表されます。税務署や国税庁のホームページで調べられます。また、「固定資産税評価額」については、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書で確認できます。【実勢価格（取引事例）】いままでの価格は国等が決めた価格です。実勢価格は実際に取引がなされたときに成立した価格のことです。近隣の地域で、条件が近いものの取引事例を集めて、参考にします。ただ、まったく同じ不動産ではないためあくまでも参考です。またタイミングにより取引金額は変動するため、将来的に取引する価格と完全に一致するものではありません。またあまり取引がないケースだと難しいことも多々あります。次回は、非上場株式の評価への影響についてお話していきたいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
08Feb
- 《余談》　麒麟がくる最終回記念!!
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今日は、余談ではありますが、先日最終回を迎えた『麒麟がくる』にちなんだお話をさせて頂きたいと思います『麒麟がくる』の最終回では、大河ドラマではありえないと思っていた明智光秀＝黒衣の宰相・天海（同一人物）説を伺わせるラストでしたそこで、天海にちなみ、天海の構想した江戸の都市計画についてお話させて頂きます。【本日のポイント】・明智光秀と天海が同一人物？・黒衣の宰相、天海とは・同一人物説の理由など【明智光秀・天海同一説】これは、本能寺で織田信長を討った明智光秀が、山崎の合戦で豊臣秀吉に敗れて三日天下に終わった後も生きながらえ、僧侶となり天海として徳川家康に仕えたとする説です。荒唐無稽な話ではあるのですが、天海の出自が不明なことやいろいろな接点があることで多くの作品で使われています。＊同一説については下記https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A9%E6%B5%B7%3D%E6%98%8E%E6%99%BA%E5%85%89%E7%A7%80%E8%AA%ACウィキペディアによると、同一人物説論の根拠として以下が挙げられています。1. 日光に明智平と呼ばれる区域があり、天海がそう名付けたという伝承がある。2. 徳川家光の乳母には、明智光秀の重臣の斎藤利三の子の春日局が採用され、家光の子の徳川家綱の乳母には、明智光秀の重臣の溝尾茂朝の孫の三沢局が採用されていること。3. 山崎の戦いで明智側についた京極家は、関ヶ原の戦いの折に西軍に降伏したにもかかわらず戦後加増された。一方、光秀寄騎でありながら山崎の戦いで光秀に敵対した筒井家は、慶長13年（1608年）に改易されていること。4. 明智光秀の孫の織田昌澄は大坂の陣で豊臣方として参戦したが、戦後に助命されていること。5. 明智光秀と天海は地蔵菩薩を信奉していたこと。それぞれの地蔵菩薩像は京の廬山寺、江戸の正徳院に奉納され現存している。6. 天海の墓所が、明智光秀の居城があった近江坂本にあること。また、『麒麟がくる』のタイトルにもなった麒麟ですが、天海の兜に麒麟があしらわれています。もしかしたら、池端俊策氏は初めから明智光秀・天海同一人物説でラストを締めくくることを構想していたのかもしれません。NHK、特に大河ドラマでこのような都市伝説的な内容を用いるというのは画期的です。【黒衣の宰相、天海とは】天海とはどのような人物だったのでしょうか。出自は謎に包まれています。徳川家康に仕え、関ヶ原の合戦にも出陣しています。その後、徳川三代に仕えました。かなりの長命で108歳まで生きたとされています。天海の業績で有名なのが江戸の都市計画です。風水などを駆使して江戸の鎮護をしています。加門七海さんの『大江戸魔方陣―徳川三百年を護った風水の謎 (河出文庫―文芸COLLECTION)』に詳しく書かれています。＊天海について詳細は下記https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A9%E6%B5%B7次回以降、現代の東京にも色濃く残る、天海の都市計画についてお話させて頂きます。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
07Feb
- 相続のことでの相談事例について4　~非上場株式について~
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今日も、前回に引き続き相続相談事例についてお話させて頂きます。前回の内容はこちらです【非上場株式の相続対策】非上場株式の評価額が高くなっている場合、相続税を支払う現金が足りないということがよくあります。そのため、対策が必要です。『非上場株式等の相続税の納税猶予』という制度があります。いろいろ条件が難しくあまり活用されていないそうです。また、こういった特例を利用するにしても数年単位での準備期間が必要となりますので、早め早めの対策が必要になります。【株式、会社の売却について】相続税を支払う現金が足りない場合には、株式を売却するという方法が考えられます。しかし、非上場株式会社の場合には、譲渡制限がある場合が多いので注意が必要です。また、会社を売るなど組織変更を伴う相続対策を行う場合にも、保有割合によってできること、できないことがあります。今回の事例では40％しか保有していないため、おじさんの同意がないと会社の売却や組織変更はできません。そのため、相続対策を行うにあたっては、この事例の場合ではおじさんと相談して進めていくことが必要になります。また一般的には、他の株主と相談して進めていく必要があります。このような建設的な話ではありますが、たいていの場合、兄弟の仲が悪いとか、他の株主とコミュニケーションが取れていないということが多く、なかなか話が進まないということが多く見られます。そのため、場合によっては弁護士などの専門家の方に交渉にあたってもらう必要も出てきます。また、株式を会社や個人で買い取るという方向がいいとなった場合でも、非上場会式の評価額が高くなっていた場合には購入するための資金がないということがよくあります。そのため、銀行や資金調達の専門家にも早めに相談をしておくことが望ましいです。【まとめ】・法律の相続の相談と税の相談は分けて考える必要があるまず財産の評価をしてから法律の相談をするのが望ましい。・非上場株式の評価は難しい　相続税に強い税理士等の専門家に非上場株式の評価額を算出してもらう必要がある。・相続対策は時間がかかる。相続税対策は時間がかかるものが多いです。そのため早め早めの対策が必要です。＊相続に強い税理士等の先生、相続に強い弁護士等の先生、銀行等の金融機関も取引先や提携ている先生が多くおりご紹介できますので、お気軽にご相談ください。次回はも、相続の相談事例を元に不動産価格についてお話していきたいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
06Feb
- 相続のことでの相談事例について3　~非上場株式について~
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今日は、引き続き相続相談事例についてお話させて頂きます。私は不動産に関しての専門家ではあるのですが、相続相談でお話をお聞きする際に非上場株式の取り扱いについて相談されることがあります。なかなか難しいことが多いので、専門ではありませんが少しお話させて頂きます。【本日のポイント】・法律の相続の相談と税の相談は分けて考える必要がある・非上場株式の評価は難しい・相続対策は時間がかかる【事例の確認】今回ご相談頂いた内容を確認しておきます。・長男（55歳）の方からのご相談。・お父さん（89歳）が会社を創業。従業員が100名規模の非上場の会社。・経営をお父さんの弟さんに譲られている（相談者のおじさん）。このおじさんが株式の60パーセントを保有。・お父さんの持ち分は40パーセント。・会社が所有している土地が都心にあり、購入当時と比べかなり価値が上がっている。【非上場株式の評価】非上場株式の評価はとても難しいです。相続について弁護士の先生、司法書士の先生などに相談されることも多いと思います。弁護士の先生、司法書士の先生は法律に関しては非常に詳しく適切なアドバイスや提案をしてくれると思いますが税金について詳しい方は多くないが実情です。もちろん、弁護士の先生、司法書士の先生から知り合いの税理士の先生などをご紹介頂ける場合もありますが初めに税理士の先生などにご相談されて非上場株式の評価額をわかったうえでご相談されるのがスムーズです。また、一般の方のイメージでは、相続税のことは税理士の先生なら当然わかると思っているかと思います。私もそうでした。ところが、実は企業会計を中心にされている先生で相続税に詳しい方は多くないのが実情です。そのため、できるだけ相続専門の税理士の先生にご相談されるのがいいと思います。上記の通り、企業会計を中心にされている税理士の先生が相続税に強いとは限りません。そのため、顧問の先生がいる場合でも、セカンドオピニオン的にでも相続税に強い先生にお願いすることをお勧めします。非上場株式の評価ができていないと法的な対策を考えるにあたり何が有効か具体的に確定していくことができません。そのため、非上場株式が問題になる場合には、まずその評価をしてから相続相談をされるのが効率的です。次回は、この事例の続きで、非上場株式の相続対策について、お話させて頂きたいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
04Feb
- 『相続のことでの相談事例について』その2
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今回は前回お話させて頂いた事例を元に、相談内容など最近の特徴をあげてお話していきたいと思います。前回お話させて頂いた内容はこちらです！！！【今回の特徴】今回は珍しく、お父さんと息子さん両方の希望で相談を受けました。たいていはどちらか一方からの相談であることが多く、解決策があっても進まないということが多いです。１非上場株式の評価非上場の会社も、創業当時と比べて大きくなっていることが多くあります。この場合、会社の価値をどう考えるかというのが問題になります。２不動産の評価不動産の評価も意外と難しいです。というのは不動産の価格を示す基準が複数あるという事情があるからです。３親族間の問題次に親族間の問題があります。今回は長男に全額相続させたいというのがお父さんの要望ですが、お母さん、次男もいることからそのようなバランスの悪い相続をすることでどのような問題が生じるかということを考えておく必要があります。その他にも多くの問題点はありますが、上記の三つの点についてこの事例をもとに次回以降お話させて頂きますね以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
02Feb
- 『相続のことでの相談事例について』その1
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。最近、相続のご相談が増えてきています。2025年も近づき、相続等について考えられる方が増えてきているようです。2025年というのは、いわゆる『2025年問題』のことです。第一次ベビーブームのときに生まれた、いわゆる団塊の世代が75歳（後期高齢者）となり、国民の3分の１が高齢者となります。高齢社会が本格化し、様々な課題が表面化してきます。不動産に関する問題では、相続やオーナー・入居者の認知症対策等が重要課題になります。今回からシリーズで、最近寄せられている相続相談で特徴的なことなどお話させて頂きます【相談事例】私は不動産トラブルの専門家のため、不動産がらみの相続相談が多いのですがお話をお聞きすると不動産でない部分の問題が大きいことがままあります。先日ご相談頂いた内容は下記の通りです。長男（55歳）の方のご相談でした。お父さん（89歳）は会社を創業され、創業が高度成長期であったこともあり従業員が100名規模の会社です。非上場の会社です。経営をお父さんの弟さんに譲られる際に株式の60パーセントを弟さんに譲っています。お父さんの持ち分は40パーセントです。長男はその会社に所属していますが経営には関わっていません。会社が所有している土地が都心にあり購入当時と比べ、かなり価値が上がっています。またお父さんは会社と共有名義で郊外に不動産を所有しており、その土地にはお父さんの自宅が建っています。お父さんは矍鑠としており、認知症の傾向もありませんが、さすがに年齢が高いので心配され「今後どう対応すればいいか。」とご相談を頂きました。家族構成はお父さん、お母さん。長男、次男。財産は長男に全部相続させたい。会社も他人の手に渡るより長男に継いでほしいと思うようになった。～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～次回はこの事例を元に、相談内容など最近の特徴をあげてお話していきたいと思います。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
31Jan
- あけましておめでとうございます…（遅っ！！）
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。皆さん、ご無沙汰しております。ブログ更新滞ってしまってました…最近はありがたい事に、本職の不動産管理業ももちろんですが相続等のご相談も多々頂いていたり、多くのコラボや仕事のご依頼を頂いたり、バタバタ？ワクワク？した日々を過ごしております。あと、Facebook、Twitter等で繋がってる方はご存知の方もいらっしゃると思うのですが仕事の合間を縫って執筆活動もしておりまして、こちらの本の出版の話も進んでいます！！（また出版の際はこちらでもお知らせさせて頂きますね）昨年はコロナで実際にみなさんにお会いする機会は減ってしまいましたが、そのために人の温かさを感じることが多くありました。今年も多くの方々に助けて頂きながら生活していくことになるかと思います。お陰様で沢山のお仕事の依頼・ご相談を頂いておりますので僕自身も今まで以上に皆様のお役に立てるようしっかりと勉強もしていきたいと思います。もちろん、こちらのブログもみなさんのお役に立つ内容を沢山アップできるように頑張りますっ1ヶ月遅れのご挨拶となってしまいましたが今年もご指導ご鞭撻頂きますようお願いいたします以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
08Dec
- 不動産管理会社・不動産オーナーが最低限知っておきたい7つの知識と事例セミナー開催します！！
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今回は１２月10日に私が講師役で参加させて頂くセミナーを宣伝させてください【12/15一部施行新法解説追加】明後日、12/10木曜16時～開催予定の不動産管理会社・不動産オーナー向けの無料ウェブセミナーでは、12/15一部施行される賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律についての解説を追加しました！他社さんでは、同法の解説セミナーを有料（〇万円）で開催している中、我々のセミナーは無料！！です。先日、事前MTGを実施しましたが、事例に対して実務的にどう解決するべきか？法令や判例に基づく、法的視点からはどうか？といった解説もあり、きっと、満足いただける内容だと思います。唯一心配なのは、内容を詰め込みすぎて、時間内に終わるかどうか。。。とはいえ、ご参加いただく方に損はさせない内容ですので、ぜひ、お誘いあわせの上、ご参加お待ちしています！！■講師・不動産トラブルに詳しい弁護士の渡邉先生・元大手管理会社で20000件以上のトラブル解決の実務担当者古川■内容①法改正・今年4月から施行されている民法改正・12/15から一部施行される賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律といった法改正について抑えておくべきポイント②実務と具体的なトラブル解消方法・実事例と、事例別の解決方法③各々の立場でのポイント・管理会社向けの抑えておくべきポイント・不動産オーナーが抑えておきたいポイントなどご参加は、次のいずれかからご参加いただけます。■facebookhttps://fb.me/e/1Ht9yoyJOhttps://fb.me/e/3HOri6SXN■コクチーズhttps://www.kokuchpro.com/.../9a6c85dde4b3f7a494ae05f099.../■ピーティックスhttps://peatix.com/event/1708542/以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
- 『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律』について　その2
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今回は前回お話させて頂いた『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律』の細かい内容についてお話していきたいと思います。『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律』についてその1（前回のお話についてはこちらをクリックして下さいね！）■内容以下の制度を規定しています。①サブリース業者による勧誘・契約締結行為の適正化②賃貸住宅管理業の登録制度を創設し、良くない業者を廃除①については12月15日から、②に関しては来年、令和3年6月18日からの施行となります。■①について①では、誇大広告や不当勧誘等の行為を規制し、罰則を設けました。・誇大広告　　　→　30万円以下の罰金　/　行政処分・不当勧誘等　 →　6月以下の懲役もしくは50万円以下の罰金(または併科)　/　行政処分・書面交付等に関する違反　→　50万円以下の罰金　/　行政処分※行政処分：指示処分、業務停止命令、勧誘停止命令等・サブリース業者のみならず、サブリース契約を勧誘した場合も、本法律の対象に。（例：管理会社、建設業者、不動産業者、オーナー等）・誇大広告の禁止例：「家賃保証」「空室保証」などの文言に隣接する箇所に、定期的な家賃の見直し（減額）を表示していない。・不当勧誘の禁止例：家賃減額リスク、サブリース業者からの契約解除可能性、・契約締結前の書面に、家賃減額リスク、途中解約リスクがあることの明記義務化■②について②については、管理会社の登録を義務化したり、重要事項の説明を義務化するなどを規定しています。重要事項説明に関しては、『賃貸不動産経営管理士』によることを推奨しています。本資格は従前は民間資格でしたが近年国家資格となり、管理会社の契約などに関し専門性を有した者が行うようにしようという資格です。本資格者による重要事項説明を法制化するところまではいきませんでしたが今後重要性が増す資格として注目されます。■詳しくは『公益財団法人日本賃貸住宅管理協会』のホームページで詳しく説明されているのでぜひご一読下さいね以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
- 『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律』について　その1
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今回は、12月15日に施行される『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律』についてお話させて頂きます■背景賃貸住宅は、賃貸住宅志向の高まりをはじめ、外国人居住者の増加に伴い今後さらに需要が高まると考えられています。また、かつては建物の所有者が直接管理を行うことが多かったですが、最近では管理会社が管理を行うことが一般化してきています。オーナーの高齢化も進んでおり、さらに管理会社に管理委託するケースが増加することが見込まれています。そういう中で、管理会社との契約面でのトラブルが多くなってきているということがかねてから問題となっていました。特に家賃を一定期間保証する賃貸借契約と管理契約の混合契約であるサブリース契約では、「家賃を25年保証する」などといった条件で契約しても賃料減額がなされるなど家賃保証の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化していました。さらに報道等でも注目された、『かぼちゃの馬車』など、サブリース問題に端を発する事件や事業の経験の浅い消費者を狙った詐欺まがいの案件が多発していることに鑑みて、管理会社の適正化に向けて国交省を中心にガイドラインを定めるなどしてきました。それが今回、法制化されるに至りました。次回はこの『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律』の細かい内容についてお話していきたいと思います。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします
03Dec
- セミナー開催致しましたー！！！
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。先日、第1回の『共同住宅のBCP勉強会』を開催させて頂きました。第1回は、横浜市から委託を受けてマンションの防災のセミナーをされているマンション管理士の坂井先生をお招きし、防災の観点からお話させて頂きました。マンション管理組合の応援団をされている方、BCPを企業に指導されている中小企業診断士の先生、まちづくりなどにも精通している不動産業の方、不動産登記に精通している司法書士の先生などに参加頂き、盛り上がりましたそれぞれの専門性のなかで共同住宅の抱える課題、対策などをお酒を酌み交わしつつお話することができました。今後も引き続き勉強会をしていきたいと思っております。興味があるという方がいらっしゃいましたらお気軽にご参加くださいまた、高齢者の問題などに関わっている各種専門家の方などの視点から共同住宅の課題などに取り組まれている方がいらっしゃいましたら、ぜひご教授頂きたく存じます。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました～今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com）・☆☆☆twitterやってます☆☆☆ぜひ覗きに来てくださいね！！→https://twitter.com/GDBjrem8ThPhvBE?s=09・ランキング参加中ですぜひ応援、宜しくお願いします

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