＜全オ連　豆知識＞家賃減額への対応

質問

サブリース契約においても借地借家法32条が適用された最高裁判所の判例があるということですが、オーナーの経営が成り立たなくても家賃減額に応じなければならないのですか？

回答

判例は、いくつかありますが賃料決定について示した判例がいくつかあります。

なかでも　最高裁04年11月8日の判例は注目すべきものです。

(簡単に要約して紹介します。)

（判例）最高裁04年11月8日

賃貸人が、不動産賃貸業会社の提案を受け、金融機関からの多額の融資金によって建物を建築したうえで、一括して賃貸するという契約では、賃料は、目的物の価格や近傍同種物件の賃料だけではなく、その融資金の返済方法をも念頭において定められる。

賃借人の不動産賃貸業者は、その専門家としての知識と経験を駆使し、賃料収入を予測し、建築工事のために必要となる借入金額とその返済額とを検討したうえで、返済額を差し引いた現金収支を明らかにした賃貸事業試算表をつくり、賃貸人に事業の採算性を請け合った。

賃料自動増額特約が定められている以上、賃料収入がその後の経済事情の変動により減少しても、これにより生ずるリスクは賃借人が引き受けたものとして、これをただちに賃貸人に転嫁させないというのが衡平にかなう。

賃貸人が計画どおりの返済を果たすに足りる程度の賃料額を保護するにとどまらず、「当初予想収支」を損なわない程度、すなわち賃貸人の当初予想していた利益が確保できる程度の賃料額まで保護するものとなっている。

「当初収支予測に基づく多額の資本投下」をその議論の中心に位置付けるべきであり賃料相場の下落は原則として賃貸人が信頼した当初予測を損なわない限りで考慮されるにすぎない。

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