不動産の投資手法には色々あります。
⚪︎土地から新築投資
⚪︎築古戸建て投資
⚪︎区分マンション投資
⚪︎中古アパート投資
利回り主義、資産保全主義、ドミナント方式
なんでも借入拡大主義 他…。
私の手法は
ハウスメーカー中古投資です。
これ、色々なブログを見ていますが、あまり見る事がないです。
当時、アベノミクスが始まり、0金利政策が始まって、不動産価格も上向いてきた時期、ハウスメーカー独自の中古物件のサイトは、他不動産サイトと比較してとても安く感じました。
新築はとても高いのに不思議です。
利回りも悪くなく、
建物は立派で、建蔽率、容積率いっぱいに建物を建てていない。
その為、土地値の比率も高く、原価しにくい物件がちらほらありました。
おそらくの理由ですが、投資家は建蔽率、容積率をいっぱいに使い、建物は安価な業者で、利回りを最大化すると思います。
大手ハウスメーカーは地主に地主の使える金額以内で建てられるものを建てるので、土地の使用率減るのだと思っています。
また、後でハウスメーカーの人に何故、良い建物なのに、ハウスメーカーの中古が安いのか聞いた事がありました。
ハウスメーカーは中古物件を査定するシステム？決まり事？みたいなのがあるらしくそれによると安く出るらしく、そしてその結果を売主に伝えるが、売主は高齢の方が多い為、そのままその価格で売り出してしまう事があるのではないかとの事でした。また、投資物件の場合、利回り基準で価格決めることもある為、土地をめいいっぱい使っていない物件は積算ではとても安くなってしまうのではないかと思います。
それにより、市場価格無視の状態がある一定期間あったように思います。
新築の居住用を購入する時に、ハウスメーカーは資産の減りが遅いとパンフレットにもあるのに、他の無名の建物よりも減価している事をつっこんだ事がありましたが、まぁしょうがないみたいな感じでした。私はその時は、新築した家は売らないし、投資物件としては買主側なので、詰めることはしませんでした。
なのでその値上がりし始めた期間に、その穴をついて、ハウスメーカーの中古物件を数件購入する事ができました。
今では、対策されたのか分かりませんが、
無名の建物よりも利回りが低く、
高額な物件しかサイトには見当たらないので
この手法はもう使えないものとなってしいました。
最後に、この記事は推測が多く含まれていますので、本当のところはわかりません。