築30年超木造アパートの出口戦略
築30年を超えた木造アパートをお持ちの方の多くが、
「売却を検討しているけれど、具体的になにをすればよいかわからない」
という悩みを抱えています。
結論から言えば、売却には大きく分けて3つの出口戦略があります。
1.現況のまま売却（オーナーチェンジ）
2.大規模修繕してから売却
3.入居者立ち退き後、更地で売却
それぞれにメリット・デメリットがあり、物件の立地や状態、オーナーの資金状況によって
最適な選択は異なります。
まずは、3つの売却方法について概要・メリット・デメリットを説明します。
出口戦略①：現況のまま売却（オーナーチェンジ）
【概要】
現状の入居者・建物状態をそのまま引き継いでもらう形で売却
最も手間が少なく、スピーディーな売却が可能
【メリット】
・入居者対応・修繕不要
・空室があっても販売可能
・物件価格が収益ベースで評価されやすい
【デメリット】
・以下のリスクのため、価格交渉されやすい
融資が組みづらいので、自己資金が必要
突発的な故障で想定外の修繕費がかかる
入居者トラブルや滞納などで管理手間がかかる
出口戦略②：大規模修繕してから売却
【概要】
外壁・屋根・階段・共用部などを整備したうえで売却
見た目がきれいになることで古さを感じなくなり、入居率も上がり高額での売却が可能
【メリット】
・見た目がきれいになることで購入希望者の裾野が広がる
・将来的な修繕費が見込みやすくなる
・空室が埋まり、満室稼働の可能性が高くなる
【デメリット】
・売却前に高額な修繕費用がかかる（３００万円～５００万円超）
・修繕が完了するまでは売却が出来ない
・修繕しても資産評価（融資担保評価）は変わらない
出口戦略③：立退き・更地売却
【概要】
入居者をすべて退去させ、建物を解体し更地として売却
立地や用途地域がよければ、建売用地やアパート用地として高値売却が可能
【メリット】
・入居率・築年数の影響を受けない
・収益不動産以外の購入希望者への売却が可能
・売却後、建物の瑕疵を問われない
【デメリット】
・入居者の立退き交渉が難しい（場合によっては弁護士などの専門家に依頼しなければならない）
・立退き期間中、賃料収入がなくなる
・立退き交渉に高額な費用と手間がかかる
・売却まで最低１～２年かかる
結論：それぞれの出口戦略に【向いている人】【適している立地・物件特性】
①現状のまま売却
【向いている人（オーナーの特徴）】
・売却を急いでいる人（すぐに現金化しなければならない事情がある人）
・手を加える資金がないor加えたくない人
・入居者トラブル・クレームなどの賃貸管理の煩わしさから解放されたい人
・手間を掛けずに現金化したい人
【適している立地・物件特性】
・生活利便性がよく、入居者ニーズが高い地域
・築古でも入居者ニーズが見込める物件
・稼働率75％以上を維持している物件
・継続的に表面利回り8％以上ある物件
・建築確認・図面などの融資審査に必要な資料が揃っている物
②大規模修繕してから売却
【向いている人（オーナーの特徴）】
・手元資金に余裕がある人
・少しでも高く売却したい・売却益を最大化したい人
・売却まで半年～１年の時間をかけられる人
・希望金額でなければ、売却しなくてもよいと考えている人
【適している立地・物件特性】
・周辺に築浅物件が少なく、大規模修繕すれば入居率アップが見込める地域
・家賃単価が比較的高い地域（東京23区・横浜・川崎・市川・浦安・さいたま市など）
・人気がある間取り（2LDK・60㎡ 3LDK・80㎡など）の物件
③更地にして売却（立退き・解体後）
【向いている人（オーナーの特徴）】
・長期的な資産整理・相続対策を視野に入れている人
・立退き交渉や解体の負担を引き受ける覚悟と資金力がある人
・他にも収益不動産を保有していて、安定した家賃収入が見込める人
・出来るだけ高く売りたい人
【適している立地・物件特性】
・駅近（駅前）で商業地・住宅地としての需要の高い地域
・容積率・建ぺい率が高く、高層建物の建築が可能な地域
・既存建物の容積消化が半分以下の物件
・収益還元評価額よりも土地評価額が1.5倍以上高い物件
・接道、地型がよく、建売用地、アパート建築用地に適している物件
次回のブログでは、出口戦略について成功事例に基づき、実践的に解説します。