積算狙い？CF狙い？②

まいど！

元信金大家
えべっちゃんですウインク


最近から読んで下さっている方には、
元信金大家の意味が伝わりにくい
ようなので、
改めて軽く自己紹介しておきますと

私は3年前から専業となりましたが、
その前の10年間は、
信用金庫にて勤務しておりました。

収益不動産に興味を持ったのも、
信金時代ですウインク

最初に収益不動産を購入したのは
ちょうど8年前ですが、
最近お会いする方々と比べると
購入はスローペースだったなぁと
感じます…


では、
の続きを。


あくまで、主観であることと、
不動産投資初期が前提ですので、
そこを念頭にお読みいただければと
思います。


多くの方が初期に
キャッシュフロー狙いで
不動産を探されるかと思いますが、

キャッシュフロー狙いの場合、
不動産にお堅い金融機関では難しく
３Sと呼ばれる地銀や、
オリッ○スなどになる場合が
多いですね。


では、
最初からドミナント戦略で
地元信金や地銀と取引しながらの
拡大はできないのか？

そこに積算の意味合いが重要と
なってきます。


また後々書こうかと思っていますが、
最近できた収益還元評価は、
とてもイビツな評価方法だと
思っています。
金利と物価の関係にネジレが
生じるからです。

そのネジレが問題になる時代が来れば
積算評価に戻っていくか、
不動産評価方法に新たな展開が
あるような予感がしています。


地方では
まだまだ地元金融機関は
積算評価が前提で、
そこをクリアしてから収益性を
個別評価したりしますが、

初期からそこに注視して
戦略を立てることは可能だと
思います。


ただし、
積算評価を自分で計算する場合、
積算をどう捉えるか事前に考えて
おいたほうが良いと思います。

具体的には以下の2点です。

①出口を考えるための積算

②担保評価を考えるための積算


①の場合、
戸建用地や建替用地などを出口として
考えたい場合、
積算評価が実勢とどの位乖離が
あるのか、
必ず確認が必要です。

一般に実勢の9掛け位が公示価格、
公示価格の8掛け位が相続税路線価、
と言われるので、

単純に相続税路線価÷0.7で
実勢価格を見ようとする場合が
多いのではないかと思いますが、

都市中心、田舎へ行くほど
乖離が大きくなる傾向だと
思います。

路線価高くても売れなければ
意味ないですしね。



②の場合。
初期に出口をイメージするのは
難しいと思いますし、
こちらを最大化するのが
個人的には有効かと思います。

要するに、
購入した瞬間、
担保余力が出るような物件。

キャッシュフロー重視が
次の物件の頭金を作ることに有効
であることと比較すると、
この場合は、担保余力を作ることで
頭金代わりに共同担保に差し入れ
することが目的となります。


ただしキャッシュフローが
マイナスになるようでは
意味がないと思いますので、
返済比率のボーダーは考えて
おくべきだと思います。


地方の地銀、信金ですと、
借入期間は法定耐用年数以下に
なることが多いと思うので、
借入期間が短くなり、
返済比率は高くなりがちだと
思います。

今後の購入を見据えるための
購入と考えれば、
返済比率が高い場合、
後々に調整として、
キャッシュフローの出る
不動産を購入すると良いと
思います。


こちらでも後の調整は
必要となりましたね。

最初からCFも積算も完璧な物件を
購入するのではなく、
全体のバランスとして調整を入れる
方法は有効ではないかと思います。

もちろん
積算重視で買い続けるのも悪いとは
思いません。

金融機関の評価に、
その物件で孤独死があったとか、
事故があったとかは、
関係ないので、
それを理由に安く買えるなら
担保を強化する意味で購入するのも
悪くないと思います。


積算狙いとなると、
取引金融機関も
キャッシュフロー狙いの金融機関と
違ってきますし、

探すべき物件も違ってきます。

地元の地銀、信金との取引と
なってくると、

地域貢献性

事業性

も必要となってくると思います。


アパートローンは投資性の高い
金融商品ですが、
プロパーは事業を見ます。

前回の記事をリブログして下さった
戸建で拡大してこられた戦略を
書いて下さってますので、
是非参考にされると良いと
思います。


これも個人的な考えですが、

金利上昇に備えて
返済期間を長くとって
キャッシュフローを良くしておく
という話をよく聞きますが、

返済期間が短い積算重視の
戦略の場合、

金利上昇時には
元金がしっかり減って、
①の場合なら売却という手段が
取れますし
(実需であれば金利上昇時には
一般的には不動産価格も上がる)

②の場合なら残債が時価評価は
おろか、
担保評価(時価評価の6掛けか7掛け)
以下になっていることも
考えられるので、
借り換えはし易いと思います。


もう1点、
積算重視で返済期間が短い
場合のメリットとして、

決算書が良くなります。

いくらキャッシュフローがあっても
借金は借金なので、
貸借対照表の負債は大きいままです。
(ご自身の貸借対照表の土地建物の
金額を時価評価に置き換えて
みて下さい。
時価評価に置き換えて
プラスになれば、
プラス金額を資本の部にもプラスし、

マイナスになれば、
マイナス金額を資本の部にマイナス
してみると、

簡単に分かると思います。


総支払利息も期間が短い方が
もちろん減りますよね。


キャッシュフローの考え方を
否定しているわけではありません。

ただあえて、
積算目線で地元金融機関を利用し、
短い返済期間だとしても、

やり方次第ってことですね。


キャッシュフローにしても
積算にしても、
どう考えるかでどういう金融機関に
アタックしていくべきかや、
探すべき物件は変わってくると
思います。

言葉足らずでよく分からない
部分などありましたら、
遠慮なくお聞き下さい滝汗


ではではウインク