こんにちは～
今朝も昨日に引き続きものすごい雨
でしたね
でも今はとってもいい天気
になって、会社からは東京タワー＆富士山
がキレイに見えます
しかも明日はいよいよ４棟目の契約なので、台風が去ってくれて本当によかったです
今回は初のRC１棟マンションで、フルローン購入をするのですが、一昔前（今でも
）は、RC１棟をフルローン、しかも郊外で。。。怖くない って話をよく耳にしましたが、私は逆だと思いました。
今まで色々勉強＆実践してみて、一番RCが不動産投資では有利で、フルローン（又はオーバーローン）が自己資金を３割も４割も入れるより有利だなあと感じました。
なぜかというと、RCは融資年数が最大限（３０～３５年MAXでしょうか）組めるし、いっぱいにローンを組む事で、経費になる利息部分が最大限活かせると思います。
というか、ナゼ 怖いや、キケン などという感情が湧いてしまうのでしょうか？
そこにはもしかしたら、ローン＝借金に対する恐怖感からかもしれませんね。
確かに、都内の利回りが低いRC以外の物件をフル又はオーバーで組んでしまったら、満室にしてもローン返済額が高過ぎて到底回らないという事態になるでしょう。。。。
鉄骨造は最大でも３５年程度から経過年数をひかれますし、築５年程度の１０％以上回る鉄骨造なんて、都内ではそうそう見ないですもんね。。。都内だと１０％以下のRC造ならまだギリギリというところが多いかと思います。。。
では、どういう物件なら回るのか？？ それは、３つの柱があると思います。
利回り ＋ 返済比率 ＋ 立地
この３つがうまくバランス取れていればだいたいのリスクは軽減されると思います。
利回りはその物件の築年数などにもよりますが、最低でも１０％以上は確保したいところです。
返済比率はMAXで４５％。
立地は、人口が減少にある地域でも実際は賃貸需要がある。。。なーんてエリアもあります。
なので郊外なら１０％以上でる物件もあったりします。
逆に都内の方がよっぽど満室経営のハードルはあるかなあとも思います。
意外にも、都内って、空室がかなり多い地域みたいですよ
それに、周りにボンボン小奇麗なマンションやらが立っているので、内装の工夫も必要だと思います。 要はライバルが多いんですよね。。。
あとは、かなり裏の裏事情かもしれませんが、銀行が融資する（裏の）カラクリを知っていれば、こっちが逆に融資組んであげてるんだ
っていう意識にもなります 笑
これは、前回の不動産投資予備校で講師をして頂いた 破産させない屋の たちばなはじめ さんっていう方の話を聞いて更に、融資に対する考え方が変わりました
この方、一見イカツイのに、とっても熱い人で、とっても頼りになりそうな方でした
（実際は頼りにしない事が大前提ですが・・・笑）
そうは言っても、金融機関さんとはうまーーーく付き合っていかねばならないので、ご機嫌も伺いながらっていうところではあります。 そこで、彼等が稟議書に書きやすいような物件を持って行くことも必要なのかなあと感じました。 そうすると、やっぱりRCなのかなーって思います。
耐用年数が長いので、本部さん達も胸を一旦なでおろすことができるんでしょうかねぇ。。。苦笑
次のステップは、いかに複利のパワーを使うか ってところだと思います。
複利のパワーって一体どんなパワーなんか、体験できればいーなーと思ってます
ひよっこ大家でした