”アメリカ不動産で 利益”Ｎｏ．11 いまアメリカは 割安の家が売りに 交渉でさらにいい価格に
”アメリカ不動産で 利益”Ｎｏ．11 いまアメリカは 割安の家が売りに 交渉でさらにいい価格に、本日の二階堂の記事のテーマは 不動産管理 もし
買ったら その後の 管理どうするか？の お話です。 最初の 親睦会を 5月10日に 新宿で開催 下端に詳細 アメリカ不動産で利益 二階堂信介
英語動画 英見聞 Niknews 本日第 3 弾 すべてお見逃しなく！ 無料！
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http://niknews.blog5.fc2.com/blog-entry-472.html
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二階堂の”アメリカ不動産で利益”シリーズは Niknewsにスペース借りて 記事を書いています
Niknewsのカテゴリー ”アメリカ不動産で利益”で シリーズ記事すべてをご覧になれます。
お問い合せ、連絡先は nikaidollc@q.com 二階堂信介 へ
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お元気ですか
アメリカの不動産で 利益 に 二階堂信介です。
今日の テーマは ”不動産管理 ”
***基本は 人、情報、知識 ***
アメリカで 不動産を購入し 賃貸収入で利益を確保するには
不動産管理をしてくれる 会社なり 人が 不可欠です。あたりまえですね！
管理会社(Property Management company)は 電話帳でも調べれば 出てきます。
ただし 実際は そんなに簡単でもありません。
一般的に 賃貸住宅管理では 家賃の5％から 10％ 費用（Property Management fee）
が掛かります。
家賃の集金は この費用に含まれますが 日本への送金となると 別途 送金費と人件費が掛かります。
ただ そこまでやってくれるところは まずまれで 普通は 皆さんが 持たれるまたはこれから新設されるアメリカの銀行口座へ入金されます。
家の修理、故障の場合は 上記Fee 内で手配はしてくれます。 修理費と 工賃は 別途請求されます。
借家人（Tenant）が 出て行くとき、または 不払いで追い出すときは 上記費用で 処理されますが こじれて 弁護士、簡易裁判などを利用する場合は 実費と 人件費は 掛かります。
ただし アメリカの不動産法律は 契約書が しっかりしていれば 日本のように 賃貸借契約があっても居座しまうことは 許しません。
さらに あたらしい借家人を探すのも 上記Feeで処理されますが ほぼ1ヶ月分の家賃程度の不動産手数料が 発生します。
（各州で決められた不動産契約書を 必ず使用し 確実な契約書を取り交わすことは 基本の第一です）
ここで大事なＰｏｉｎｔの一つが どれだけ空き日数を減らせるかです。
優秀な 管理人は 支払いの悪い借家人が いると さっさと事務を進め、見切り判断が下ると
予定を組んで その空き日数をできる限り減らします。
重要なことは 日本在住で 電話、メールだけで 管理人、会社を管理しても どこまで人が信用できるかです。
たとえば 私が 以前世話した 日本の会社社長とか 専門職の方が アメリカの住宅を投資目的で 購入したケースでは 管理会社を手配しました。
それでも オーナーの日本人の方達は 英語の問題ばかりでなく 信用の問題で その当時 不動産専門でない私に いつも中間に入って欲しいと頼んできました。
もちろん 友人なので こころよく引き受けました。
ア メリカ人と仕事していると 返事は いいが 夕方になれば 帰宅し、週末は働かない生活習慣なので 仕事が進まないとか ペンキは塗ったが すぐにはがれ る塗り方とか 作業はメキシコ系の人にさせ 管理会社が 現場管理してないとか 安心できなことが 多く いらいらすることがあります。
私も 貸家を アメリカにあると程度もっていますが こうしています。
１． 長年の 付き合いで きわめて信用できる 住宅修理、補修の専門の人を 確保しています。
彼には 請求額 以上の チップを いつもはずみます。なぜでしょうか？
例えば トイレが 壊れた、汚水が流れない。借家人は 一刻もはやく修理してくれと 夜中でも電話してきます。自分が いって直せない場合、どうします。
彼なら 私に代わってテナントに直接コンタクトし、状況判断して 修理します。
テナントも慣れたもので 最近は 少々の トラブルはオーナーの私でなく 彼のところに電話します。
彼も 私の物件なら 面倒はみてくれます。これで 私が どんなにか助かっているか計り知れません。
これで 私は 長期出張もできます。
*******<strong><span style="color:#00CC00">私が選んだ 350万円住宅 掘り出し物件情報</span> </strong>******
<span style="color:#009933"><strong>これは 一例で 極力抑えた 投資で 年15％バックのある物件を 下記 親睦会でお話いたします。 安全で きれいな町 シアトルは 日本人にはまだまだ 注目されていません。</strong>< /span>
<span style="color:#009900">
年利15％予想 アメリカ不動産で 利益 二階堂信介 写真12枚 英語動画1本 </span>
<a href="http://niknews.blog5.fc2.com/blog-entry-441.html" target="_blank" title="http://niknews.blog5.fc2.com/blog-entry-441.html">http://niknews.blog5.fc2.com/blog-entry-441.html</a></strong></span>
<a href="http://blog-imgs-18.fc2.com/n/i/k/niknews/28141332-1.jpg" target="_blank"><img src="http://blog-imgs-18.fc2.com/n/i/k/niknews/28141332-1.jpg" alt="28141332-1.jpg" border="0" width="400" height="300" /></a>
*********** ************ ************
私は 日本にも 賃貸物件を もっているおり 自分がそこに居ない海外物件の面倒を 見てくれる人の確保が 大事なことを身に染みています。
ある方は 日本にいて 電話、メールで 管理会社、人を探しています。
それも賃借人（テナント）探しまで。
私は 修理は頼みますが アメリカでの賃借人（テナント）探しは 自分でします。その方法もコツも 長年やっているので 心得ています。信用度チェック、契約書はもちろん自分でします。
たとえ信用できる管理人の彼にも これまでは任せません。
日本では 不動産屋にテナント探しの手伝いはしてもらいますが 最終判断、契約書の手を抜きません。
さて皆さんが 日本在住で アメリカ不動産を購入、管理する時どうしますか？
１． 管理人、会社を 紹介できます。見つけ方もお知らせできます。
だだ お望みなら、（もちろん強制はいたしません）、 シアトルでしたら 私が 担当してお世話できます。
２． カリフォールニアは 正直な話ですが 私は 直接はお世話できませんが ご紹介はできます。 ゆくゆくは もっとお役に立つようにする予定です。
はっきいり言って アメリカ不動産購入、賃貸で利益あげるには
1. 信頼できる人が いるか
2. 安全な地域化か
3. 安全な賃借人（テナント）か
4. 利益計算が 合うか
これは必須です、そうですね。
私は 利益優先で 上記1.2.3に合格しない物件は 避けます。
みなさん 利益優先で 問題も一緒に買いますか？ そーしませんね。
海外の不動産を購入するには 問題は 最初に避ける。
あとで問題になるリスクはなるべく最初に減らす。
例えば 新築と 中古住宅、 私なら 中古でも調べ上で 中古を買います。
利益計算に合うからです。もちろん 1.2.3をクリアーさせた上です。
新築住宅で利益計算が合うことは シアトルでは住宅ではほぼなく、
コンド(マンショウン)なら可能性がある物件もまれに出ます。
次に 賃借人選定：
すぐ入りたいが 信用度Credit Scoreが 600点以下の人 どうします？
私なら 断ります。たとえその月の家賃収入がなくても。
あとあと2，3ヶ月家賃支払いなかったら 面倒があとから起こり、
損も後から来るかもしれません。
私の友人Larryさんの持つ 60戸の大きなアパートでは
信用度Credit Scoreは 下限 685点です。
（普通 いつもきちんと支払い遅れずにすませると 700点以上いきます）
これには 私もあっぱれと思いました。
彼はそれで 17年通してきたそうで、いまでは多くの賃貸物件を持っています。
問題起こしそうな人はいらない が 彼のポリシーでした。
****** <strong>アメリカ 不動産で 利益 シリーズ</strong> ******
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<span style="color:#0033CC"><span style="font-size:large;"><strong><a href="http://niknews.blog5.fc2.com/blog-category-51.html" target="_blank" title="http://niknews.blog5.fc2.com/blog-category-51.html">http://niknews.blog5.fc2.com/blog-category-51.html</a></strong></span></span>
*********** ********** **********
**** アメリカの賃貸システム*****
****日本のような 敷金、礼金制度はありません。
あるのは 最初月の家賃、最後の月の家賃、と 保証金（security deposit）は
合法で徴収できます。
多くのケースが最後の月の家賃を徴収しません、経験のある人はほぼ徴収してます。
なぜ？ ほとんど 最後の月は 通知が 契約通りでなく 通知と同時に出て行くか
出て行ってからの通知です。
契約では後で徴収する権利はあっても現実大変な気苦労です。
****契約の仕方で 普通は 1年契約、そのあとは 自動的に月々契約になっています。しかし
オーナーが 始めから 2，3年契約を提示もできます。
****普通は 冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、ガスレンジは 借家についており、壊れたときは 大家が使用可能なものと入れ替えます。中古の家についてくる器具は けっこう後で買え代えが起こります。なにも高級器具を入れる必要はありません。
****上下水道、高熱費は ほぼ賃借人負担にできます。だたし賃借人が 不払い時の最終責任は 大家にあります。
****家賃支払い は 契約時の 日付け支払いが 多いですが 月末 翌月分支払いに変更も可能です。
家賃は 小切手支払いが 普通で 郵送されてきます。日本のように口座振込みは ほぼ行われていません。
それで 管理会社などに小切手を送らせ 管理会社が 現金化し 経費差し引き後 日本人のアメリカの銀行口座に送金なりされます。
日本送金も可能ですが 一回ごとに 30ドルぐらい銀行費用掛かります。まとめて送金しても 銀行費用は30ドルぐらいです。Union Bank of California の私の例で。
****ペットは 始めから断ることは可能です、 家に住むから アパートで禁止が多いペットを飼いたいと望む人もいます。
その場合 上記保証金を多めに徴収し 退室後 大家が業者に清掃さすので その費用は保証金から差し引くことを契約書に明記します。
普通は若い大型犬は断ります。
****庭の維持管理
普通は 賃借人が 自分の費用で します。
高級な家で 近く売る予定があったりすると 大家が自費で 維持管理することもあります。
今日は 以上です。 アメリカ不動産で 利益
編集後記
つ い先日アメリカのショッピングモール投資経営第2位のＲｅｉｔ会社ＧＧＰが倒産しました。 わたしが 以前 ある日本企業のアメリカ開発不動産チーフブロ カーしていた折 多くのビジネスをした会社でした。友人も多く あの大Ｒｅｉｔ（Real Esate Investement Trust)でも 投資投資の連続の跳ね返りで 倒産、 しかし そこには 倒産法保護活用して 再生を目指す、アメリカらしい戦略が見え隠れしているよ うです。
さて 最近は Ｏｐｅｎ Ｈｏｕｓｅ(売り家を 公開すること)に行くと熱心な買い手の方を良く見ます。 家を買わずに 値が下がるのを待っていた人たちが 動き出しています。
シアトルには 通算で 20年間以上出たり入ったりしているので なんとなく いい投資になりそうが住宅はわかります。日本でも一時を不動産買ってましたが 後で値が下がりました。
シアトルでは 値が下がっても 買値をきった例は 私にはありません。
今年は 例年になく 寒い冬で 通常2月には咲く桜が 4月に入って咲き出し びっくりしました。最近は 山の雪もだいぶ 減ってきました。週末は 湖に ヨットが見えます。
先週 Mt.Veronの チュウリップ畑に行ってきました。一面 赤、黄色と 後ろの山脈をバックに とてもすばらしい景色でした。
************ 親睦会のお知らせ*********
5月16日のはじめての親睦会を 5月10日(日曜日)に変更させてください。
目的 親睦を深めること趣旨とします。
ご自由に アメリカ不動産に関してご質問ください。私が 探した
350万円前後の賃貸物件の資料をもとに 個人的にテーブルでお話いたします。
もしもの場合は 後日また 時間を設けます。
場所 新宿 京王プラザ ホテル 電話 03－3344－0111代表
160-8330 新宿区西新宿2-2-1
本館2階の コーヒーハウス 樹林
<a href="http://blog-imgs-18.fc2.com/n/i/k/niknews/Jurin.jpg" target="_blank"><img src="http://blog-imgs-18.fc2.com/n/i/k/niknews/Jurin.jpg" alt="Jurin.jpg" border="0" width="250" height="200" /></a>
日時 5月10日（日）午前11時より 12時半ごろまで
費用 各自 メニューより選び 各自負担
はじめての親睦会で まだ様子が分かりませんの この形にしました。
入り口で 二階堂信介（にかいどうしんすけ）と お申して出てください。
連絡先 メール nikaidollc@q.com (nikaido あとは ＬＬＣの小文字です)
電話 5／7午後 9時以降 044-955-9840 神奈川県自宅
私は 5月7日夜日本に戻ります
****** ******** ********* ******** *****
英語動画 英見聞 （えいけんぶん ）の見つけ方
Google, Yahooで ‘ 英見聞 ’で検索
“英見聞“ が 最初に見つかります, NikNews
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※ 英語動画 英見聞の 転送は 大歓迎です。このまま友人、知人、同僚、
家族の方に紹介してください！ 楽しんで 英語が身につきます。Niknews
英語動画,毎日15秒 英文、日本訳、解説、英語ユーチュウブ選抜
英語会話, 厳選You Tube 楽々英語力, アメリカニュース情報
英見聞、Niknews 英語動画 YouTube 厳選ニュース
***** Niknewsの英語文、日本文の著作権は、Niknewsに属します。*****
（最近 内容を引用された方がいました、引用、転用はお断りします。）
※ 英語動画 英見聞 Niknews はＧＮＰ社より情報提供を受けております。
ＧＮＰ社は 各ビデオ著作者より 英語学習目的を主として
一部引用し より理解がえられるように 英語文、
日本文を ビデオ外に表示することで了解が得られた場合に
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（えいけんぶん）と読みます 連絡先 niksnews@yahoo.com
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アメリカで 不動産を購入し 賃貸収入で利益を確保するには
不動産管理をしてくれる 会社なり 人が 不可欠です。あたりまえですね！
管理会社(Property Management company)は 電話帳でも調べれば 出てきます。
ただし 実際は そんなに簡単でもありません。
一般的に 賃貸住宅管理では 家賃の5％から 10％ 費用（Property Management fee）
が掛かります。
家賃の集金は この費用に含まれますが 日本への送金となると 別途 送金費と人件費が掛かります。
ただ そこまでやってくれるところは まずまれで 普通は 皆さんが 持たれるまたはこれから新設されるアメリカの銀行口座へ入金されます。
家の修理、故障の場合は 上記Fee 内で手配はしてくれます。 修理費と 工賃は 別途請求されます。
借家人（Tenant）が 出て行くとき、または 不払いで追い出すときは 上記費用で 処理されますが こじれて 弁護士、簡易裁判などを利用する場合は 実費と 人件費は 掛かります。
ただし アメリカの不動産法律は 契約書が しっかりしていれば 日本のように 賃貸借契約があっても居座しまうことは 許しません。
さらに あたらしい借家人を探すのも 上記Feeで処理されますが ほぼ1ヶ月分の家賃程度の不動産手数料が 発生します。
（各州で決められた不動産契約書を 必ず使用し 確実な契約書を取り交わすことは 基本の第一です）
ここで大事なＰｏｉｎｔの一つが どれだけ空き日数を減らせるかです。
優秀な 管理人は 支払いの悪い借家人が いると さっさと事務を進め、見切り判断が下ると
予定を組んで その空き日数をできる限り減らします。
重要なことは 日本在住で 電話、メールだけで 管理人、会社を管理しても どこまで人が信用できるかです。
たとえば 私が 以前世話した 日本の会社社長とか 専門職の方が アメリカの住宅を投資目的で 購入したケースでは 管理会社を手配しました。
それでも オーナーの日本人の方達は 英語の問題ばかりでなく 信用の問題で その当時 不動産専門でない私に いつも中間に入って欲しいと頼んできました。
もちろん 友人なので こころよく引き受けました。
ア メリカ人と仕事していると 返事は いいが 夕方になれば 帰宅し、週末は働かない生活習慣なので 仕事が進まないとか ペンキは塗ったが すぐにはがれ る塗り方とか 作業はメキシコ系の人にさせ 管理会社が 現場管理してないとか 安心できなことが 多く いらいらすることがあります。
私も 貸家を アメリカにあると程度もっていますが こうしています。
１． 長年の 付き合いで きわめて信用できる 住宅修理、補修の専門の人を 確保しています。
彼には 請求額 以上の チップを いつもはずみます。なぜでしょうか？
例えば トイレが 壊れた、汚水が流れない。借家人は 一刻もはやく修理してくれと 夜中でも電話してきます。自分が いって直せない場合、どうします。
彼なら 私に代わってテナントに直接コンタクトし、状況判断して 修理します。
テナントも慣れたもので 最近は 少々の トラブルはオーナーの私でなく 彼のところに電話します。
彼も 私の物件なら 面倒はみてくれます。これで 私が どんなにか助かっているか計り知れません。
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年利15％予想 アメリカ不動産で 利益 二階堂信介 写真12枚 英語動画1本 </span>
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私は 日本にも 賃貸物件を もっているおり 自分がそこに居ない海外物件の面倒を 見てくれる人の確保が 大事なことを身に染みています。
ある方は 日本にいて 電話、メールで 管理会社、人を探しています。
それも賃借人（テナント）探しまで。
私は 修理は頼みますが アメリカでの賃借人（テナント）探しは 自分でします。その方法もコツも 長年やっているので 心得ています。信用度チェック、契約書はもちろん自分でします。
たとえ信用できる管理人の彼にも これまでは任せません。
日本では 不動産屋にテナント探しの手伝いはしてもらいますが 最終判断、契約書の手を抜きません。
さて皆さんが 日本在住で アメリカ不動産を購入、管理する時どうしますか？
１． 管理人、会社を 紹介できます。見つけ方もお知らせできます。
だだ お望みなら、（もちろん強制はいたしません）、 シアトルでしたら 私が 担当してお世話できます。
２． カリフォールニアは 正直な話ですが 私は 直接はお世話できませんが ご紹介はできます。 ゆくゆくは もっとお役に立つようにする予定です。
はっきいり言って アメリカ不動産購入、賃貸で利益あげるには
1. 信頼できる人が いるか
2. 安全な地域化か
3. 安全な賃借人（テナント）か
4. 利益計算が 合うか
これは必須です、そうですね。
私は 利益優先で 上記1.2.3に合格しない物件は 避けます。
みなさん 利益優先で 問題も一緒に買いますか？ そーしませんね。
海外の不動産を購入するには 問題は 最初に避ける。
あとで問題になるリスクはなるべく最初に減らす。
例えば 新築と 中古住宅、 私なら 中古でも調べ上で 中古を買います。
利益計算に合うからです。もちろん 1.2.3をクリアーさせた上です。
新築住宅で利益計算が合うことは シアトルでは住宅ではほぼなく、
コンド(マンショウン)なら可能性がある物件もまれに出ます。
次に 賃借人選定：
すぐ入りたいが 信用度Credit Scoreが 600点以下の人 どうします？
私なら 断ります。たとえその月の家賃収入がなくても。
あとあと2，3ヶ月家賃支払いなかったら 面倒があとから起こり、
損も後から来るかもしれません。
私の友人Larryさんの持つ 60戸の大きなアパートでは
信用度Credit Scoreは 下限 685点です。
（普通 いつもきちんと支払い遅れずにすませると 700点以上いきます）
これには 私もあっぱれと思いました。
彼はそれで 17年通してきたそうで、いまでは多くの賃貸物件を持っています。
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****日本のような 敷金、礼金制度はありません。
あるのは 最初月の家賃、最後の月の家賃、と 保証金（security deposit）は
合法で徴収できます。
多くのケースが最後の月の家賃を徴収しません、経験のある人はほぼ徴収してます。
なぜ？ ほとんど 最後の月は 通知が 契約通りでなく 通知と同時に出て行くか
出て行ってからの通知です。
契約では後で徴収する権利はあっても現実大変な気苦労です。
****契約の仕方で 普通は 1年契約、そのあとは 自動的に月々契約になっています。しかし
オーナーが 始めから 2，3年契約を提示もできます。
****普通は 冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、ガスレンジは 借家についており、壊れたときは 大家が使用可能なものと入れ替えます。中古の家についてくる器具は けっこう後で買え代えが起こります。なにも高級器具を入れる必要はありません。
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****家賃支払い は 契約時の 日付け支払いが 多いですが 月末 翌月分支払いに変更も可能です。
家賃は 小切手支払いが 普通で 郵送されてきます。日本のように口座振込みは ほぼ行われていません。
それで 管理会社などに小切手を送らせ 管理会社が 現金化し 経費差し引き後 日本人のアメリカの銀行口座に送金なりされます。
日本送金も可能ですが 一回ごとに 30ドルぐらい銀行費用掛かります。まとめて送金しても 銀行費用は30ドルぐらいです。Union Bank of California の私の例で。
****ペットは 始めから断ることは可能です、 家に住むから アパートで禁止が多いペットを飼いたいと望む人もいます。
その場合 上記保証金を多めに徴収し 退室後 大家が業者に清掃さすので その費用は保証金から差し引くことを契約書に明記します。
普通は若い大型犬は断ります。
****庭の維持管理
普通は 賃借人が 自分の費用で します。
高級な家で 近く売る予定があったりすると 大家が自費で 維持管理することもあります。
今日は 以上です。 アメリカ不動産で 利益
編集後記
つ い先日アメリカのショッピングモール投資経営第2位のＲｅｉｔ会社ＧＧＰが倒産しました。 わたしが 以前 ある日本企業のアメリカ開発不動産チーフブロ カーしていた折 多くのビジネスをした会社でした。友人も多く あの大Ｒｅｉｔ（Real Esate Investement Trust)でも 投資投資の連続の跳ね返りで 倒産、 しかし そこには 倒産法保護活用して 再生を目指す、アメリカらしい戦略が見え隠れしているよ うです。
さて 最近は Ｏｐｅｎ Ｈｏｕｓｅ(売り家を 公開すること)に行くと熱心な買い手の方を良く見ます。 家を買わずに 値が下がるのを待っていた人たちが 動き出しています。
シアトルには 通算で 20年間以上出たり入ったりしているので なんとなく いい投資になりそうが住宅はわかります。日本でも一時を不動産買ってましたが 後で値が下がりました。
シアトルでは 値が下がっても 買値をきった例は 私にはありません。
今年は 例年になく 寒い冬で 通常2月には咲く桜が 4月に入って咲き出し びっくりしました。最近は 山の雪もだいぶ 減ってきました。週末は 湖に ヨットが見えます。
先週 Mt.Veronの チュウリップ畑に行ってきました。一面 赤、黄色と 後ろの山脈をバックに とてもすばらしい景色でした。
************ 親睦会のお知らせ*********
5月16日のはじめての親睦会を 5月10日(日曜日)に変更させてください。
目的 親睦を深めること趣旨とします。
ご自由に アメリカ不動産に関してご質問ください。私が 探した
350万円前後の賃貸物件の資料をもとに 個人的にテーブルでお話いたします。
もしもの場合は 後日また 時間を設けます。
場所 新宿 京王プラザ ホテル 電話 03－3344－0111代表
160-8330 新宿区西新宿2-2-1
本館2階の コーヒーハウス 樹林
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日時 5月10日（日）午前11時より 12時半ごろまで
費用 各自 メニューより選び 各自負担
はじめての親睦会で まだ様子が分かりませんの この形にしました。
入り口で 二階堂信介（にかいどうしんすけ）と お申して出てください。
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