シアトル 割安賃貸物件の さらなる調査報告 アメリカ不動産で利益 No.7 二階堂信介 Nik
シアトル 割安賃貸物件の さらなる調査報告 アメリカ不動産で利益 No.7 二階堂信介 Niknews
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二階堂の”アメリカ不動産で利益”シリーズは Niknewsの カテゴリー ”アメリカ不動産で利益”で すべてをご覧ください。 Niknewsにスペース借りて 記事を書いてます。 連絡先は下端
お元気ですか
アメリカ不動産で利益 の 二階堂信介です。
<span style="color:#0000FF">先日の シリーズNO.6(下記クリック)で お話しました シアトル ホットな賃貸物件の
シアトル 賃貸住宅物件でホットな物件 情報と 解析 写真1枚 アメリカ不動産で利益 No.6 二階堂信介 Niknews</span>
より 具体的な情報が入りました。
１． 値段が $１３３０００(約１３３０万円)で相場より安いので 市場（不動産情報網MLS）にのせてから 11日後で すでに5件の オファー（買い申込）が 入っている。
誰に 何が魅力なのでしょう？
２． 実際家の周り、中を見ると 改装にお金のかかる状態の建物であると分かりました。
競売（フォークロージャー）に出る物件は こんなものが多いので 参考にある程度詳しくお話しておきます。（物件は 競売前の 銀行所有物です；すなわち誰も面倒せずに ほったらかし状態です）
問題点：写真見てみましょう
2-1 屋根 （光の加減で見にくくてすみません）が 歪んでいます。
これは 屋根のタイルより下の 板材、さらにその下の柱、はり材が 痛んでいると見られます。 すなわち 屋根を張り替えないといかないかもしれない。（ざっと10000ドル（100万円）
2-2 床 平らでなく でこぼこがある、すなわち 床した土台が 沈んだりしているかのうせいがある。 （床一部 張り替えれば ざっと1000ドル（100万円） （光の加減で見にくくてすみません）が 床は 一部 歪んでいます。
2-3 壁 外壁は もとの古い壁の外側に プラスチックの壁材をはりつけてあり 内側どれだけ 痛んでいるか 不明、 修復必要
<a href="http://blog-imgs-18.fc2.com/n/i/k/niknews/29041559rv-6.jpg" target="_blank"><img src="http://blog-imgs-18.fc2.com/n/i/k/niknews/29041559rv-6.jpg" alt="29041559rv-6.jpg" border="0" /></a>
2-4 内側に数多くの場所が 内部調べるためにか はがされている。修復必要
賃貸として貸し出す目的で 極力出費を抑え 必要なところのみ補修し、後はお化粧を施して 貸せるようにするには ざっと 業者にたのむと400万近くは掛かるでしょう。
すでに オファー（買い申込）が 入っているので
競合になるので 最終値は 1330万円以上になるでしょう。
例えば 1400万円で 買えたとして 修理400万円を加えると 1800万円
（この不況時に 競合で住宅を買うのは シアトルでも珍しい）
それでも この貸しやすい立地の物件相場からは 割り安なので オファー（買い申込）が来ていると見れます。買い手は 修繕になれた 賃貸または 修繕して売りぬく 業者でしょう。
この程度の物件は普通相場では 修繕前で 安くて1700万円くらいです。
**** さて この情報の段階で どう判断するか *****
資金に余裕がある方で 修繕、賃貸を １件でなく １０も いや ５０ほど広める方には すばらしい物件です。お勧めします。
アメリカで言われるフリップ（修繕してすぐ売り抜く 資金回収+利益を取る）に適している物件に間違いはありません。が いまは売りに時間が掛かるので しばらく賃貸しながら 売るのがいいでしょう。
このやり方に興味のある方には お勧め物件です。
もし まず１件買って経験積みながら、利益を考える 方には お勧めしません。
なぜ？ 確かに 自分で工事を進めれば ずべて300万円も掛からないかも知れません。
しかし 時間が無駄、修復してもすぐ売る最適の時勢でない、 自分で改装するとそれだけ時間はかかり、その間家賃収入はありません。他の仕事収入が減る。気苦労も多い、それなら すこし利幅が抑えられても 改装負担のより少ない物件で 早めに貸し出したほうが 簡単です。
これは 日本に居てアメリカ不動産で 利益を考える方にも 当てはまります。最初は 無難なものが 安全です。実は私も このタイプで 賃貸を考えてきました。ほかに仕事がある方、気苦労をすくなく一歩一歩で始めたい方には この物件は向きません。
実 は 住宅修理の専門家のアメリカ人の友人に 君ならこのうち買いますかと 聞いたところ 返事はこうでした。いー値段で すごく興味はそそられる。でも いま自分の仕事が 忙しく 暇がない。自分で 速く、安く 総修繕できるけど いま賃貸物件買うなら めんどくさいものには手を出せない。 数多く買っ て、数多く賃貸する専門家に成ると決めたら 別だけど いまの自分には そうでなしとのことでした。
参考になりましたか？
さらに 物件を探して 情報を提供していきます。
今日はこれで時間が来てしまいました。
また 次号で お会いいたしましょう。
アメリカ不動産で 利益 の 二階堂信介 記
初めての アメリカ不動産で利益 二階堂信介の 親睦会を
５月16日に 新宿で 計画しております。
詳しくは また ここシリーズで ご連絡いたします。お楽しみに。
また 詳細は 追って このブログに 書きます。
”アメリカ不動産で利益“NO.5 二階堂信介 記 メール連絡先 nikaidollc@q.com
下記 ツアーは 私 二階堂が ご案内いたします。
********** Notice ｂｙ Ｎｉｋｎｅｗｓ *********
*** アメリカの住宅物件 競売 現場 視察ツアー Ｎｉｋｎｅｗｓ協賛 ***
6月、7月に アメリカの住宅物件 競売 現場 視察ツアー を 計画しております。
現地では 日本語で ご案内いたします。
現地視察が 目的です、購入するかは皆さんの自由です。
ご案内 ご希望の方は
アメリカの住宅物件 競売 現場 視察ツアー ”アメリカ不動産で利益” 二階堂信介 宛て
メールアドレス nikaidollc@q.com
メールで ご連絡ください。
事前説明会を 親睦会と同時に ５月16日に新宿で計画しております。
詳しくは また ここシリーズで ご連絡いたします。
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”アメリカ不動産で利益” 二階堂信介 のシリーズは
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メール連絡先 nikaidollc@q.com です、 ふるってご連絡ください。
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