No.5 アメリカ不動産で利益 シアトル マンションの例 で 利益計算
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http://niknews.blog5.fc2.com/blog-entry-385.html
お元気ですか
アメリカ不動産で利益 の 二階堂信介です。
今日は 最初に イチローで 知られている ワシントン州<span style="color:#0033CC">シアトル市</span>の マンション(アメリカではコンドミニアム)
の例で 収支予想計算を してみます。
決してベストのチョイスの物件ではありませんが 最初の英語動画ビデオで
状況がわかりやすいので
最初の導入例として 載せました。
<strong>場所</strong>は シアトルダンウンタウン 新築 1ベットルーム 1バス
513ｓｑｆｔ 47.65平米広さ でパーキングが付
12階建ての 6階、 近くにバス停あり
この<strong>マンションの価格</strong>は ＄307.950 (3079.5万円)
(現在の為替レートはドル99.8円ですので 100円として計算してます)
アメリカでは 一般に <strong>20％の頭金</strong> 615.9万円を支払います
。
これは<strong>手持ち現金</strong>であったとします。
残り 2463.6万円を もしこれを<strong>日本の金融機関で３％で調達したとします</strong>
すなわち 月利息は 2463.6万x0.03/12=6.159万円
<strong>家賃</strong>は シアトルダウンタウンで <strong>中古マンションで相場</strong> 月で＄1300(13万)から＄1500(15万)です。
新築でパーキングが付いていますので 月15万円として
<strong>単純計算</strong> 15万円-6.159万円=8.841万円が 月の総利益と出ます。
私は 会計の専門家でありませんので 内容もその程度ですので ご理解ください。
さて費用は
2008年の <strong>不動産税</strong>が 年$2415(24.15万円) 月で2.125万円
<strong>
マンション共益費</strong>が 月$327(3.27万円)
<strong>保険</strong>が 年＄360として月0.3万円
<strong>経費合</strong>計は 月5.695万円
総利益8.841万円から 5.695万円を引くと
営業利益に相当等するのが 月3.146万円と出ます。
年間で 37.752万円です。
利益が借入金の年1.53％
さらに
ア メリカは今年は住宅不動産が 最も下がった年なので 遅くとも 2年後には 全国平均の 5%ぐらいは 値が上がる可能性はあります。 日本のように 人 口が減っていく状態と違って 移民を受け入れる政策があり、メキシコ系、アジア系は増え続けています。 とくにシアトルは 不動産が カリフォルニアより 割安であるのに マイクロソフトの影響もあり、お金を持った人、教育を受けた人が増えつつあり 都市部近辺の不動産はいつも手堅く 全国平均より 年値上 がり率は高めできました。 この不景気で カリフォルニアは 40%以上値が落ちましたが シアトルは その半分ほどです。ですから 全国平均程度の ５％上昇があれば 4年で 21.5％は考えれますが ここでは 5年で 20%としてみましょう。(私の買ってあった住宅が ここに来て値が17.5% ほど下がりましたが それでも 5年で前より 20％上がった評価鑑定を最近受けました。
もし 5年で20%とすれば 年平均約 3.8％の上昇と計算されます。 全国平均よりはるかに低いのでより控えめです。
これを 上記 利益が借入金の年1.53％ に加えると
1.53+3.8=<strong>年5.33％ の 借入金の年率になります。</strong>
<strong>問題点</strong>は
マンション共益費が 不動産税よりも高いことです。
これが アメリカでマンション(コンドと一般的にはいっています)の ネックです。
<strong>良い点は</strong>
地の利がいいので 借家人さがしには 苦労がより少ない。
新築できれいであり、維持費は それほどこれ以上掛からない。
ここしばらくは 値上がりは 期待できなでしょうが 立地がよいので 4，5年後には
保証はできませんが 値上がりの可能性を秘めている、
<strong>
解決策は</strong>
もっと価格の低いものを探す 2500万円の中古であれば
上記家賃収入が10%下がって、経費20％さがったとしての単純計算で
経常利益 年で 107.33万円 利益が借入金の年4.36％になります。
上記 控えめの 年3.8％の値上がりがあったとして
4.36+3.8＝<strong>8.16％の 借入金の年率になります。</strong>
<strong>最初の例より 利益は 1.53倍に</strong>に増えます。
だだし 実際は中古ですので 共益費ではまかなえない 維持費は出るでしょう。
もちろん投資ですから すべては保証されておりません。 見込み計算の範囲です。
今回の例は けっしてベストではありませんが
ごく一般の私の 計算方法の説明に 活用しました。
不動産は 時代に合わせて
<strong>値の低いとき買い、売り手市場の値が上がっている時に売るのが 基本</strong>ですね。
今、<span style="color:#0033CC"><strong>今年は 買うに いいチャンス</strong></span>と 言われています。
私は 円ローンの条件が上がる前に 家を一つ買いました。
そのあと シアトルは 値が上がっており 売り側の不動産ブローカに
いいとき買ったと 言われました。
話がそれますが 円ローンは 自分では2件受けています。
さらに 円ローン供給先の 窓口として 認可されています。
またいつか 円ローンのお話はいたします。
<strong>まだまだ 情報提供</strong>、アメリカ不動産知識の <strong>序の口</strong>ですので
これから さらに皆さんに役に立つように
もっともっと 物件を調べて 情報を提供していきます。
”アメリカ不動産で利益“NO.2 の
2. 買う前に 家のチェック は 忘れていませんので しばらくしたら続きを書きます。
それでは 次号で またお会いしましょう。
初めての アメリカ不動産で利益の 5月に 親睦会を 計画しております。
また 詳細は 追って このブログに 書きます。
”アメリカ不動産で利益“NO.5 二階堂信介 記 メール連絡先 nikaidollc@q.com
下記 ツアーは 私 二階堂が ご案内いたします。
********** Notice ｂｙ Ｎｉｋｎｅｗｓ *********
<span style="color:#0033FF">
*** <span style="color:#0033CC"><strong>アメリカの住宅物件 競売 現場 視察ツアー Ｎｉｋｎｅｗｓ協賛</strong></span> ***
6月、7月に アメリカの住宅物件 競売 現場 視察ツアー を 計画しております。
現地では 日本語で ご案内いたします。
現地視察が 目的です、購入するかは皆さんの自由です。
ご案内 ご希望の方は
アメリカの住宅物件 競売 現場 視察ツアー ”アメリカ不動産で利益” 二階堂信介 宛て
メールアドレス nikaidollc@q.com
メールで ご連絡ください。
事前説明会を ５月に東京近郊で計画しております。</span>
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英語動画
二階堂の”アメリカ不動産で利益”シリーズは Niknewsの カテゴリー ”アメリカ不動産で利益”で すべてみれます。 Niknewsに場所借りて 記事を書いてます。 メール連絡先 nikaidollc@q.com
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この<strong>マンションの価格</strong>は ＄307.950 (3079.5万円)
(現在の為替レートはドル99.8円ですので 100円として計算してます)
アメリカでは 一般に <strong>20％の頭金</strong> 615.9万円を支払います
。
これは<strong>手持ち現金</strong>であったとします。
残り 2463.6万円を もしこれを<strong>日本の金融機関で３％で調達したとします</strong>
すなわち 月利息は 2463.6万x0.03/12=6.159万円
<strong>家賃</strong>は シアトルダウンタウンで <strong>中古マンションで相場</strong> 月で＄1300(13万)から＄1500(15万)です。
新築でパーキングが付いていますので 月15万円として
<strong>単純計算</strong> 15万円-6.159万円=8.841万円が 月の総利益と出ます。
私は 会計の専門家でありませんので 内容もその程度ですので ご理解ください。
さて費用は
2008年の <strong>不動産税</strong>が 年$2415(24.15万円) 月で2.125万円
<strong>
マンション共益費</strong>が 月$327(3.27万円)
<strong>保険</strong>が 年＄360として月0.3万円
<strong>経費合</strong>計は 月5.695万円
総利益8.841万円から 5.695万円を引くと
営業利益に相当等するのが 月3.146万円と出ます。
年間で 37.752万円です。
利益が借入金の年1.53％
さらに
ア メリカは今年は住宅不動産が 最も下がった年なので 遅くとも 2年後には 全国平均の 5%ぐらいは 値が上がる可能性はあります。 日本のように 人 口が減っていく状態と違って 移民を受け入れる政策があり、メキシコ系、アジア系は増え続けています。 とくにシアトルは 不動産が カリフォルニアより 割安であるのに マイクロソフトの影響もあり、お金を持った人、教育を受けた人が増えつつあり 都市部近辺の不動産はいつも手堅く 全国平均より 年値上 がり率は高めできました。 この不景気で カリフォルニアは 40%以上値が落ちましたが シアトルは その半分ほどです。ですから 全国平均程度の ５％上昇があれば 4年で 21.5％は考えれますが ここでは 5年で 20%としてみましょう。(私の買ってあった住宅が ここに来て値が17.5% ほど下がりましたが それでも 5年で前より 20％上がった評価鑑定を最近受けました。
もし 5年で20%とすれば 年平均約 3.8％の上昇と計算されます。 全国平均よりはるかに低いのでより控えめです。
これを 上記 利益が借入金の年1.53％ に加えると
1.53+3.8=<strong>年5.33％ の 借入金の年率になります。</strong>
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マンション共益費が 不動産税よりも高いことです。
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地の利がいいので 借家人さがしには 苦労がより少ない。
新築できれいであり、維持費は それほどこれ以上掛からない。
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保証はできませんが 値上がりの可能性を秘めている、
<strong>
解決策は</strong>
もっと価格の低いものを探す 2500万円の中古であれば
上記家賃収入が10%下がって、経費20％さがったとしての単純計算で
経常利益 年で 107.33万円 利益が借入金の年4.36％になります。
上記 控えめの 年3.8％の値上がりがあったとして
4.36+3.8＝<strong>8.16％の 借入金の年率になります。</strong>
<strong>最初の例より 利益は 1.53倍に</strong>に増えます。
だだし 実際は中古ですので 共益費ではまかなえない 維持費は出るでしょう。
もちろん投資ですから すべては保証されておりません。 見込み計算の範囲です。
今回の例は けっしてベストではありませんが
ごく一般の私の 計算方法の説明に 活用しました。
不動産は 時代に合わせて
<strong>値の低いとき買い、売り手市場の値が上がっている時に売るのが 基本</strong>ですね。
今、<span style="color:#0033CC"><strong>今年は 買うに いいチャンス</strong></span>と 言われています。
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2. 買う前に 家のチェック は 忘れていませんので しばらくしたら続きを書きます。
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初めての アメリカ不動産で利益の 5月に 親睦会を 計画しております。
また 詳細は 追って このブログに 書きます。
”アメリカ不動産で利益“NO.5 二階堂信介 記 メール連絡先 nikaidollc@q.com
下記 ツアーは 私 二階堂が ご案内いたします。
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6月、7月に アメリカの住宅物件 競売 現場 視察ツアー を 計画しております。
現地では 日本語で ご案内いたします。
現地視察が 目的です、購入するかは皆さんの自由です。
ご案内 ご希望の方は
アメリカの住宅物件 競売 現場 視察ツアー ”アメリカ不動産で利益” 二階堂信介 宛て
メールアドレス nikaidollc@q.com
メールで ご連絡ください。
事前説明会を ５月に東京近郊で計画しております。</span>
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