土地の交換

今日は土地の交換についてお話します。

そもそも土地の交換なんてするんですか？
って聞こえそうだけど

するんですよ。　＾＾ｖ

例えばお隣との堺が使いにくい場合、隣人との間で話し合って
お互いが納得のうえで交換して境界線が使いやすいように使っていらっしゃる方がおられます。

土地の所有者同士で話し合って納得のうえで土地の一部を交換して使っているケースです。
このようなケースはいくらでもあって少し離れた自分の土地とすぐ隣接している他人の土地を
交換するようなケースもありますし、割と気楽に交換しておられる方が見受けられます。

ただ、こうしたケースの場合、やはりちゃんとした登記をしていないことが多く
イザ相続や売買などの必要性がでてきた時にはもめる原因になり易いです。

いくら本人同士が納得して交換していても登記簿上でそうなっていなければ
後々その土地をさわる必要がでてきたときに思いもよらぬ相続人全員から
はんこをもらわねばならないようなことにもなりかねません。

相続が絡めば絡むほど話はややこしくなり、しまいには誰も手がつけられないような場合もでてきます。
そうならないためにも土地建物の登記に関しては出来るだけ早いうちに片付けておくことをオススメします。

感動、感謝、勇気

どうしても自分にはもう無理だと感じたとき

諦めてしまおうと思ったとき

どうせ自分なんて・・・て思ったとき


ちょっと立ち止まって

ゆっくり周りを見渡してみよう


そして


また一歩ずつ歩みだしていこう




既に与えられていることに

感謝してみよう

相続した家の登記について

いつも当ブログにご訪問くださり、ありがとうございます。
今日は相続した建物についての話です。

建物の登記のことで色んなことが出てきます。
例えば・・・

数年前に相続した家が手狭になったため増築をして広げようとおもっているけれど
銀行に融資をお願いしたら相続した家が未登記だったので登記してくださいと言われましたが
何十年も経っていて所有権証明書など建築確認済証もどこかへ行ってしまったんだけれども登記ってできるんでしょうか？
というご質問。

古いお家で昔の建築確認済証がどこへいったか分からないということはよくあることです。
また工事をしてくれた会社や大工さんも分からず証明書を取得できないということもありますが
そうした所有権証明書が無い場合でもそれに代わる証明書を作ることで登記をすることはできます。

また相続を証明する書類と新たに増築する部分の所有権証明書も必要になります。
このように未登記のままで何十年もおいておくとイザ登記をしようと思ったときには
思ってもみなかった相続人全員で遺産分割協議をしなければならず
自分たちだけで事を簡単に進めるわけにはいかなくなってしまいます。

後に残された家族のためにも建物を新築した時にはすみやかに「建物表題登記」をしておきましょう。

　　　　　　

家を取り壊したら

家を取り壊したら何も無くなるのだからそのまま放っておいてもいいの？

一見、そのままにしておいても問題なさそうですが、

ちょっと待ってください。


例えば、新しい家を建てるために古い家を取り壊して

その跡地に新築した場合、見た目新しい家が建っていて

嬉しさのあまり、古い家のことは忘れてしまうことがあります。

でもそれをそのままにしておくと・・・・

翌年になって取り壊した家の税金がかかってくる場合があります。

よく注意をして見ている人なら大丈夫だと思いますが

納税通知書の内容をよく見ないで税金を支払ってしまっている人も中にはおられます。

しかも、長年知らぬ間に払っていたというケースもたまにあります。

こういうことにならない為に建物取り壊しの登記「建物滅失登記」というのをしておきましょう。

各地域の法務局で取り扱っています。

勿論、市役所の税務課に行って滅失の申請をすれば税金は翌年から止まりますが

姿形のない建物の登記が残っているのは後々ややこしくなるので

きちんと処理しておくことをオススメします。

境界のトラブル

お隣との境界のトラブルはよくあります。
例えば・・・・

「お隣との境にブロック塀を立てましたがお隣へ越境してはいけないので
ほんの少しだけ手前に控えてブロックを積みました。
ところが最近になって，お隣のほうで同じようにブロック塀をつくりましたが
完全にこちらの塀に密着しているので，厳密にはお隣のブロックがこちらに越境していることになります。
そのことを申し入れましたが，お隣は一向に聞き入れてくれません。
実際の境界線はお隣の塀の中であったことを主張していますが，らちがあかず気まずい思いをしています。
ブロック塀を作る前に境界標を入れておけばこんなことにはならなかったのにと悔やんでいます。」



不動産登記法施行規則では，土地の分筆の登記の申請などの際に提出する地積測量図の図面上に
境界の位置関係を表示すべきことになっています。この位置関係を明確に表示するのが境界標というわけです。


こういうケースは結構あって皆さん困っておられる方が沢山おられるようです。
測量をすると近所傍に変に思われるのがイヤだからという理由で
境界をはっきりさせないでいられる場合があるのですが
かえって後にトラブルに発展することがありますので、
できるならば境界標を入れておかれることをおすすめします。

越境している隣の枝、切ってもいいの？

お隣との境界でトラブルになるケースは色々ありますが
隣の木の枝が伸びてきてこちらの敷地に越境している場合
勝手に枝を切ってもいいのでしょうか？

それは民法に定められています。

（竹木の枝の切除及び根の切取り）

第233条

1. 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
2. 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

つまり、越境してきた枝葉は自分で切り取ることはできないのですが
切ってもらうよう申し入れることができます。

根っこについては越境してきた場合、自分で切り取ることができます。

越境してきた葉っぱは切ってはいけないけど、根っこは切ってもいいんです。

地籍調査ってなあに？

土地のことって普段そんなに意識していないと、
その土地がどういう土地なのか
よく分からないですよね。


そこで今日は「地籍調査」なるものについてお話します。

土地に関する記録は登記所において管理されていますが
その土地のある位置や面積などについては
元々明治時代の地租改正の時に作られた地図が
最初の公図となって今も残っています。
その半分くらいは現在の情報に更新されていますが
残りの半分は未だ明治時代のままになっています。

そのため現状とは合わず面積も正確ではない場合があります。
そこでこういった「地籍調査」をすることによって
正確に現況に合わせた記録にしていこうといわけです。

この「地籍調査」は市町村などの地方公共団体が中心となってやることになっており
必要な経費の１／２は国が補助し、１／４が都道府県が補助
残りの１／４の８０％が特別交付税措置の対象となり
あとの２０％が市町村の負担となります。

つまり全体の５％の負担で市町村は「地籍調査」を実施することが出来、
しかも地元住民の方に個別に負担を求められることはありません。



「地籍調査Ｗｅｂサイト」



特に京都府の場合地籍調査は全く進んでおらず
登記所にある公図と現況が合っていない地図混乱地域があります。

これは現代のように不動産取引においてもより正確な情報を求められる現在において
非常に不合理なことであり、一刻も早く是正されるのを期待するものです。

自分たちの住んでいる地域の土地の情報がどうなっているのか
関心を寄せて自治会単位などで市町村に地籍調査の必要性を訴え
住民の側からもこの制度を利用して地籍整備の促進をするべく
働きかけるのもアリだと思います。

登記情報提供サービス

以前は「登記簿謄本」と言ってたものですが
今は「登記事項証明書」と言います。

不動産登記情報（全部事項）(コンピュータ化後の閉鎖登記簿も閲覧できます)

不動産登記情報（所有者事項）（所有者の氏名・住所のみ）

地図情報（地図又は地図に準ずる図面）

図面情報（土地所在図／地積測量図，地役権図面及び建物図面／各階平面図）

商業・法人登記情報（現存会社等の場合は履歴事項の全部，閉鎖会社等の場合は閉鎖事項の全部）

動産譲渡登記事項概要ファイル情報及び債権譲渡登記事項概要ファイル情報 （現在事項又は閉鎖事項の全部，それらの事項がない旨の情報）



これの内容をパソコンでダウンロードすることができるんです。
「登記情報提供サービス」　というもの。

以前はユーザー登録しなければ利用できませんでしたが
今は「一時利用」できるようになりました。
法務局の窓口で取るよりも安く入手できます。
ただし、「証明書」として欲しい場合は窓口で取ってください。

利用時間は平日午前８時～午後９時まで


　　　　　　　　　　 　　
 

情報名称	内容	利用料金(1件）
不動産登記情報	全部事項	397円
	所有者事項	147円
	地図	427円
	図面（土地所在図／地積測量図，地役権図面及び建物図面／各階平面図）	427円
商業・法人登記情報	全部事項	397円
動産譲渡登記事項概要ファイル情報※	現在事項・閉鎖事項	187円
債権譲渡登記事項概要ファイル情報※	現在事項・閉鎖事項	187円

登録利用における初期登録費用

個人（登録）利用	300円（消費税及び地方消費税を含む）
法人（登録）利用	740円（消費税及び地方消費税を含む）
国，地方公共団体等	560円（消費税及び地方消費税を含む）

（一時利用の場合は事前登録は不要です。）


　　　　　　　　　 　　 

あの先生に任せていたのに、なんでこんな事に・・・

お客様と接していると時折こんな話を聞きます。

「この家を建てたときにあの司法書士（調査士）に頼んで
ちゃんとやってくれていたから問題ないと思っていたのに・・・
なんでこんなことになってるんや？」

つまりはこうです。
何年か前に家を新築した際、畑だった土地の農転４条（又は５条）の
申請をしてちゃんと手続きを踏んで家を建てた。
農転の許可は下りているのに地目変更が出来ていなかった。
（農転は行政書士）
その分の代金は払ったつもりだったのに何故今頃になって
地目変更が出来ていないなんてことがあるのだろう？


この方の場合は住宅販売会社の方にすっかり任せていて
全ての必要な手続きは素人には分からないし、
ちゃんとプロの先生に依頼してくれるというので
信用して任せていたし、登記の費用も請求された通りに払った。

しかし、今頃になって相続の問題が出てきたので改めて調べてみたら
地目が宅地になっていなかったことが分かった。
税金は既に宅地課税されていたというものでした。

こんなケースは意外と多く、他にも家を新築はしたものの
取壊した家の登記だけがまだ残ったまま何年も経ってしまっているとか

ひどい時にはとっくに取り壊して無くなった建物の税金だけが
いつまでも知らず知らずに払い続けていたなんて方もおられます。

「登記」って普段はあまり関心が無いものですが
全く無関心でいてはイザというときに困ってしまうケースもありますので
時折、気にかけてみてくださいね。

司法書士の先生がされるのは保存登記で所有権を表す権利の登記です。
土地家屋調査士はその前にする表題登記というものをやっています。
この表題登記が無ければ保存登記は出来ないのです。

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