物件探しだけは難しくない海外不動産②

物件を紹介してもらって、どんなにいい不動産か、資料や写真やCGで見させてもらえても・・・
現地で見ないとだめです。
ということで、カンボジアに近々行ってくることになりました。

もちろん、観光旅行なみの料金がかかります。
ですが、調べるのにあたっての最低限必要な経費。
数百万円見込める！物件の現地調査に１０万円。・・・安いもの、と言えるのじゃないでしょうか。

また、現地に行くことに仲介業者がOKであれば、少なくとも物件は現地に存在するか、建築予定の物件なんだと、いえます。
第一関門クリアv(＾＾*)　　（といっても存在しないものを買わされる詐欺を防止するくらいですが・・・）

現地ではもちろん、観光・・・をしている暇はなさそうですね。

存在は確認できても・・・　物件の場所はどんな場所なのか？？
街の中心街？　それとも、さびれたところ？　街はずれだけど、だんだん建物が増えていく場所？人影はあるだろうか？　人が集まる施設などは見込めるだろうか？

数年前の様子であれば、グーグルストリートビューで海外のどの町でもだいたい見れたりします。
もちろん、カンボジアのプノンペンも。

ですが・・・やっぱり今現在がどうなのか。そしてこれからがどうなるのか、現地にいって肌で感じたいですね。


↓カンボジア・プノンペンの王宮。綺麗ですね！

物件探しだけは難しくない海外不動産①

海外不動産、とくに東南アジア諸国のコンドミニアム（マンションのこと）に投資するとどんな期待がもてるでしょう？
・・・物価の安さから、日本であっては絶対買えないような首都の一等地が買えるのではないか―　そして経済が発展する中で、あわよくば不動産バブルで高騰が見込めるんじゃないか―

海外不動産の情報に触れると、こんなわくわくするような期待に包まれます。
日本でかつて通った道のりなので、よけいに期待がつのりますね。

しかし、本当に不動産が格安で所有できるの？　本当に不動産が高騰する？　高騰した物件を誰かに売れる？

特に不動産投資では一番といっていいほど重要なポイント、出口戦略（所有した後、誰かに売れるか）が描けるかどうか。または人に貸せるかどうか。海外不動産でも重要であることは変わりありませんね。

また海外は、もちろん日本の不動産での環境とは異なるところが多いです。安全な取引や有効な出口戦略はその国その国ごとにいろいろ確認しなければならないですね。

例えば・・・
外国人が所有できる？　→所有権が認められない国もあります。　権利を確保できる国がいいですね。所有権の制度がなく、長期借地権が持てるって国もあります。

直接買える？　→誰かにお金を預けて、もしくは誰か名義でしか買えないとしたら、詐欺や横領にあう確率が高くなります。販売者に直接送金でき、所有権が自分名義になるかチェックしたいですね。

本当に存在する？　→詐欺かも？　あるいは、プレビルド（立てる前に割安で販売募集する形式）物件で、立てる途中に工事がストップしてしまうこともある。実在性は最低限チェックしたいですね。工事が終わるかは、建設するディベロッパーに実績や企業としての体力があるか。

高騰する？　→日本の不動産とくらべて安かったとしても、すでにその国その地域では高騰しきっている可能性もあります。また売るタイミング次第では、その国での税金がかかってしまうこともある。重要なプロジェクトあるいは政策でその不動産の人気が期待されている場合は、プロジェクトなどの変更や頓挫で期待が報われない可能性もあります。国や地域、タイミングを吟味する必要がありますね。

ローンを組んで買える？　→ローンの利率がとても高く、利益が損なわれる国もあります。あまりに高ければいつもにこにこ現金払いで取得できるか。

売れる？　→外国人ばっかりに人気で、地元の国民は絶対買わないエリアであったりします。　エリアはよく調べて、あわよくば地元国民だけでなく別の投資家にも売れればベターですね。

貸せる？　→地元の人は所有したがる傾向があったり、外国人（とくに海外駐在員）の利用しにくいエリアであったり。　貸すことに関しては、外国人がよく住むエリアであることは重要です。

そもそも海外通貨建てであるので、その国の通貨と円のレート次第では、かえって損をしてしまうこともあります。為替の動きは大きいので、場合によっては利益どころか一部元本も吹っ飛びます。

確認したいことはいっぱいあるのに現地人でもあるまいし、情報もない！！！　心配事は絶えませんね。

・・・なんて。海外不動産はいいものですよ！　ではなく、心配事が多いって話から入ってしまいました。
でも、国内と違って海外は対処できる手立ても少ないでしょうから、心配事や疑問があればそれを無視しないこと。どんな投資でも通じるでしょうけど、額が大きいだけ失敗はしたくないですね。

昨日は、カンボジアの不動産投資セミナーに参加しました。カンボジア？？　そうかつては内戦が激しかった、あのカンボジア。
今はどの東南アジアの国でも首都は綺麗なコンドミニアムが建ってるそうですね。
投資になるのか？？　いろいろな心配が浮かびそうですね。

大変な政策。

16日（月）のNHKの特集で、かつて日本が戦後直後の財政難解消として実施した政策が取り上げられたそうです。
数年前から噂されていたことがとうとうNHKでも取り上げられたことに、敏感な人々の間で衝撃が広がってます。

http://www3.nhk.or.jp/news/web_tokushu/2015_0218.html

この政策について↓でも詳しく解説されています。
http://diamond.jp/articles/-/40167

こちらもご参考。
http://diamond.jp/articles/-/66872

続 クレジットカードのポイント還元率を比べると･･･その１

ブログ再開して、友人から、「クレジットカードの記事面白かった！」といってもらえたものの…内容は3年前。
　→「クレジットカードのポイント還元率を比べると･･･」

その後カード界？にも動きがあって、高還元率のカードが出てきたことと、既存のカードで入会ポイントが高いものが増えてきました。

わが家のカードも1年前に見直しました。高還元率カードの リクルートカード・プラス の登場がきっかけでした。
それまでは、楽天カードを夫婦それぞれが持って、貯めたポイントは主に楽天市場の買い物に充ててました。また、通勤の関係でJR東日本系のVIEWカードでもポイントをためてました。検討した点は…

１ ポイント還元率

２ ポイントの利用しやすさ、多くの種類のモノに替えられるか

３ カード決済会社（VISA、MasterCard、JCB、Amexなどなど）の利便性


今回は、「１ ポイント還元率」でわが家がどのように考えたか書いてみます。

クレジットカードは、使う人や利用法によって便利さやポイント還元率が異なったりします。

ちなみに、わが家はできるだけ支払にクレジットカードを利用していますが、年間100万円は超えるとしても200万円にはとどかない、ってくらいです。
カードは先にもふれましたが、だいたい楽天市場とJR東日本の交通費支払で使ってます。公共料金などもカード払いにしてます。

またここでひとつ注意ですが、ポイント還元率は２つの率を掛け合わせて考えます。

　「① 〇〇円あたり●ポイント」 × 「② １ポイント＝△△円相当」　＝　％


① 〇〇円あたり●ポイント？
　いつもどこでカードを利用して、そのとき〇〇円あたり△△ポイントがどのくらいか、考えます。

　たとえば・・・
　楽天カードは通常100円あたり1ポイント、リクルート・プラスは100円あたり2ポイントですが、この２つは系列会社でネットショップをもっていて、ここでの利用でそれぞれカードを使うと通常の2、3倍。キャンペーンなどでは5倍10倍もあるので、ネットショッピングをカード払いでよくする人はお得の可能性が高いわけです。

　また、VIEWカードの場合、JR東日本の電車にのる人でであれば、定期券やSuicaの利用をVIEWカード払いにして、その額をポイントの対象にできます。1000円あたり6ポイントです。　ところが、人事異動などでJRを使わなくなると、通常利用1000円あたり2ポイントで、途端にポイントがあまり貯まらなくなるわけです。

　つまり、多くの場合、　ポイント付与が高いのはカード発行会社の系列会社　など（たとえのVIEWの場合、電車や、系列のSuicaでの支払）で利用した場合になります。なので、どこでよく利用しているか考えて、その系列のカードか考えることが重要です。


②  １ポイント＝△△円相当？
　１ポイント＝〇〇円となるか考えます。
　　検討したときのリクルートプラスも、また楽天カードも、１ポイント＝１円で利用できるので検討もなにも・・・ですね。

　VIEWカードの場合は少し面白いです。ポイント交換「ビュー・サンクスプレゼント」で電波時計に変えたとします。だいたい1000ポイントとか必要だったりします。だけど、電波時計なんて電気屋さんに行けば、同様のが2000円くらい。そうすると、１ポイント＝2円となります。ところが、おなじVIEWでも、Suicaチャージに変えると、400ポイントで1000円で１ポイント＝2.5円に上がり、ルミネ商品券に変えると1250ポイントで4000円相当になるので、１ポイント＝3.2円まで跳ね上がります。

　ポイントあたりの相当額でも、　系列店の利用が見込めるものであれば高い　わけです。さらには電車利用よりルミネで商品購入の方がJRとしては収益が見込めるのでしょう、ルミネ商品券に替える方が相当額が高いです。


実際の検討として・・・
「① 〇〇円あたり●ポイント」　×　「② １ポイント＝△△円相当」
これを考えたときに、

従来のわが家は・・・
楽天カード　「100円あたり通常1ポイント、楽天市場で～2、5、10ポイント！」　×　「1ポイント＝1円」　で還元率は通常の1.0%　～2%、5%、10%

VIEWカード　「1000円あたり通常2ポイント、JR・Suica利用で6ポイント」　×　「1ポイント最大3.2円」
　で還元率は通常の0.64%～1.92%

それに比べ、
リクルート・プラスは　「100円あたり通常2ポイント、ポンパレモール（リクルートのネットショップ）などで3、5、10ポイント！」　×　「1ポイント＝1円」　で還元率は、通常の2%　～3%、5%、10%

従来では、たまたま買いたいものが楽天市場の5、10%還元で買えないかぎりは、なるべくVIEWカードのSuicaで払って1.92%としてたのです。しかし、Suicaで払えるものは限りがあったので、多くの場合、楽天カード通常利用の1.0%にしかなりませんでした。
そこで、検討の結果、メインをリクルート・プラスにかえ、通常利用で2.0%、ネットショップで3%以上でポイント還元できるだろうと考えるにいたりました！


　・・・ただし！これだけでは導入にはまだ早いです。
　付与されたポイントをどこでどう使えるか、の検討も必要です。この検討結果は次回、

　２ ポイントの利用しやすさ、多くの種類のモノに替えられるか

で書いてみましょうね。

↓↓ 　この記事面白かったらぜひ！ 

３年前にも書いてたんだね・・・

ブログ書いてたんだ…

３、４年前にも。

興味の方向は変わってないね。

今もその延長にいる。

当時ありったけの円を外貨などに替えたことが成果を結んでいる。

…けど、文字が多くて読みにくいね ^^;