~行政書士の不動産コンサルティング~

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不動産会社に勤務する傍ら行政書士としても活動する著者が、日々の業務の雑感と、たまに不動産情報をお届けします。
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注目物件が出ましたのでご紹介。

東京都渋谷区千駄ヶ谷3丁目

JR「原宿駅」から徒歩約7分、東京メトロ副都心線「北参道駅」から約8分

特徴的なデザイン住宅があります。

「ピッコロオペラ」と名付けられたこちらの物件。

1階に4.5帖の洋室と、洗面、バス

2階にキッチン、リビング

3階に7帖洋室

トイレ2ヶ所

小型車駐車可能

と、コンパクトながら機能性充分の建物です。

 

この物件が4月から新規入居者募集となります。

住宅街に位置していますが、住宅としても、事務所としても、原宿と地下鉄の2路線利用可能な好立地です。

月額賃料 300,000円(事務所税込330,000円)でのご紹介です。

お問い合わせはこちらから。。。

物件情報

お問合せ

※媒介宅地建物取引業者 日本不動産アドバイザーズ株式会社【東京都知事(3)第90877号】

 

相続・不動産・会社設立は

バックアップ合同事務所

地域によって異なるかもしれませんが、建物賃貸借契約において更新をする場合、借主は貸主に更新料を支払う契約になっていることが多いと思います。

住宅の契約で、契約期間2年、更新料は新賃料の1ヶ月分、というのが多いでしょうか。

数年前に更新料が合法か違法か争われた訴訟があり、通常の更新料であれば合法との決着がついたこともありましたね。

ともあれ、更新料の定めがあれば貸主は更新時に約定の更新料が受け取れることになります。

 

ところが、2年ぶり、ということになると、うっかり更新手続きを忘れてしまうこともあります。

更新手続きとは、更新契約書や確認書の取り交わしといった、更新意思及び条件の合意ということができると思います。

別段これをしなかったとしても、借主は契約を同条件で継続することができます。

これを法定更新と言います。

これが要注意です。

賃貸借契約が法定更新された場合、以後の賃貸借は、期間の定めのない賃貸借とみなされてしまうのです。

期間の定めがないということは、更新の概念がなく当然更新料というものがなくなってしまいます

法定更新の場合は更新料の支払義務がない、という判例が支配的のようです。

一方で支払い義務を認めた判例もあり、判例は混在しているのかもしれませんが、、、、

ともかく、2年たったら当然更新料をもらえると思うのは危険でしょうね。

 

ではどうするか。

契約書に、「法定更新の場合同条件で更にに2年間更新されたものとみなす」、「合意更新、法定更新にかかわらず更新料を支払う(又は2年毎に更新料を支払う)」など、契約書に明記する必要があります。

不動産業団体の標準契約書にもそのようなことは書いていません。

大家さんも、「これが当たり前だろ」と思っていても通用しないものもあります。

そこはしっかり専門家と相談協議すべきですね。

 

一方で、借主さんがこの理論で更新料支払拒絶を図ったとしても、当然そうなるというわけでもないようですので、みだりにこれを振りかざすことを推奨するものではありません。

お互いの紳士的な姿勢が健全な賃貸借には必要ですよね。

 

大家さん応援

バックアップ合同事務所

 

 

 

本日、家賃滞納者に対する執行官催告がありました。

催告とは、裁判により建物明け渡し判決が確定し、強制執行の前に裁判所の執行官が現地に赴き、強制執行を公示して明け渡しを促すものです。

つまり強制執行間近ということです。

 

都心の小さな一戸建ての物件を借りていたテナントが、昨年春ごろから家賃の支払いが滞っておりました。

昨年の春というと、そうコロナの一次緊急事態宣言の前後だったでしょうか。

このテナント、この物件を住宅として借りていたのですが、違法民泊をしていたようです。

コロナで海外からの民泊が大打撃、といったところでしょうか。

昨年春からの滞納で、夏に裁判所へ法的手続き。

そして今やっと強制執行手前まできました。

滞納者への対応は、このような事態になると大変な時間とエネルギーと費用が掛かります。

本ブログでも書いておりますので、よろしければご参照ください。

※家賃滞納と契約解除(複数回にわたります)

 

本件で貸主サイドの損害というと、滞納家賃、手続費用(執行費用含む)、弁護士費用などを考えたら、500万といっても過言ではないでしょう。

このようなとき、保証会社の存在は費用的にも労力的にも大変助かります。

建物明け渡しまでの上記費用は保証会社が負担し、実務も保証会社提携の法律事務所が対応します。

貸主としては、ほぼ推移を見守るということになります。

こんなことが頻繁にあったら保証会社も商売にならないでしょうが、いざという時は本当に助かります。

借りる側としては、最近は保証会社加入が条件の物件が多く、入居時に余計な費用を負担させられると思われるかもしれません。

しかし現実にこのようなことがありますので、仕方のないように思います。

連帯保証人さんがいたとしても、500万、すんなり払ってくれるでしょうか。

本件は500万かもしれませんが、これが100万でも個人にとっては大変な額です。

ない袖は振れないというのが一番困ります。

結局この費用は、保証会社が滞納者に対してこの後も追及していくことになります。

借りてるほうも、早めに見切ってほしい。

しかし、行き場のない、お金がないから引っ越しもできない、という人のほうが強制執行に行ってしまうケースがあるようです。

(本件はそうではなさそうなので遺憾ではありますが)

 

不動産取引相談

バックアップ合同事務所

 

昨年発足した菅政権の、河野行革大臣が声高らかに押印廃止を表明したことはご存じですね。

早くも今月から、各行政窓口で従来の押印文書から押印廃止へとシフトしているようです。

 

昨年から神奈川県で建設業の許可申請のご相談を受け、準備中でした。

ある程度書類は完成していたのですが、年を明けると各書類の押印が不要となり、若干ですが必要書類も簡略化(不要)、一部書類の様式変更、となっていました。

しかし県庁ホームページで公開されている手引きはまだその変更には追いついていないようです。

やや困惑しましたが、従来形式でも受付されますので大きな混乱はなさそうです。

 

どの程度押印が不要になったかというと、

建設業許可申請でいえば一切の押印が不要でした。(廃業関係については引き続き押印要)

申請者の印だけではなく、申請者の実務経験を第三者が証明する書類についても、その第三者の印は不要とされました。

我々行政書士に対する委任状にも押印無しで可、とのこと。

実印、印鑑証明まで求められていたついこの前と大きく異なり、いいのかそれで?今まで何だったんだ?などモヤモヤするところではありますが、要件が緩和されることは歓迎すべきことです。

その分、我々行政書士の事実確認、誠実業務が求められるということなのでしょう。

 

ただ、建設業申請に関して申請者の関係者の身分証明書や後見等登記なきことの証明書を取得するため、委任状を頂戴しますが、その委任状にはまだ委任者の押印が必要なところもありました。

結局は押印を頂きに上がらなければなりません。

また、このこの身分証明書と登記なきことの証明書も、内容的に一本化してほしい書類です。

早期に形式要件の緩和と一本化が進むことを願います。

雑感でした。

 

独立・起業応援

バックアップ合同事務所

最近は少なくなったかもしれませんが、普段、買い物や商取引で日常的に領収証へ収入印紙を貼っていることと思います。

5万円以上~  200円

100万円超~  400円

ですね。

余談ですが、5万円「超」ではなく、5万円「以上」だったのですね。

そして400円の印紙になるのは100万円「超」であると。

気を付けなければ…。

それにしても儲けが有る無しにかかわらず、お金を受け取るだけで即課税って、よくわかりませんしなんだか釈然としませんが・・・仕方ないですね。

最近では振込決済やキャッシュレス決済で領収証の発行を省略するケースも多い様ですね。

 

収入印紙といえば、不動産売買に携わっていると普段見ないような額の印紙が貼られることがあります。

どうしても金額が大きくなりますから。

不動産売買契約書には、収入印紙を貼らなくてはなりません。

マイホームを購入する場合も都内では金額も大きく、

5,000万を超える物件では30,000円もの収入印紙が必要(軽減特例額であり、本来は60,000円)。

1億を超えると60,000円(本則100,000円)にもなります。

事業用の不動産売買で、32万円の収入印紙などということもありました。

しかもこれは契約書正本1通あたりですので、通常、売主と買主が1通ずつ所持しますから、この額がそれぞれかかってしまいます。

意外と大きい支出です。

ですので、事業者さんなどは印紙代節約のため、契約書を1通しか作らず、正本をお客様(買主)に交付し、自分はコピーでよい、ということもあります。

もちろんこれは契約の効力に影響はありませんし、個人間の売買でも可能です。

もしご心配なら、コピーに「原本の写しに相違ない」旨の記載をし相手方の署名捺印をいただいておけばよいでしょう。

印鑑が押してあっても、それはあくまでも契約書正本の「写し」ですので、写しに印紙は不要です。

また、契約後に事情の変化があり契約書の書き換えや契約内容変更合意書、などを作成する場合、売買価格が記載されていると、また印紙税の課税対象となる場合があります。

税務署や税理士さんにご確認の上、ご注意ください。

 

さて、物件の価格が大きくなれば当然やり取りする額も大きいので、領収証に必要な収入印紙額も大きくなります。

領収証の場合は、

5,000万円越えで20,000円、1億越えで40,000円。

やはり高額です。

ここで注意することは、一般の売主さんが売買代金を受け取る場合の領収証には、「収入印紙は不要」です。

印紙税として収入印紙を貼らなければいけないのは、「営業に関する」売上代金などですので、通常マイホームを売却する行為は営業ではなく、たとえ何億の豪邸を売却して何億もの代金を受け取ったとしても、領収証に収入印紙は不要です。

5万以上の領収証には印紙を貼るものと、うっかり不要な印紙代を出費しないようにしてください。

ただし個人であっても、居住用以外(別荘は住宅に含むそうです)の貸家や遊休地などは非課税にはならないようです。

税金は難しいですね。

 

もう一つ落とし穴がありますので追記します。

売上代金「55,000円」の領収証には、収入印紙が不要?

不動産売買契約書や領収証に貼付する印紙は、消費税が明記されていれば税抜で判断できます。

No.6925 消費税等と印紙税|国税庁 (nta.go.jp)

記載金額は要チェックですね。

 

不動産取引・相続・許認可

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