昨日の委員会審査で判明した「新浦安駅前音楽ホール整備計画」
に関する内容を以下ご報告します。
建設事業詳細
・建物全体建築費：50億円（市負担20億、土地所有者負担30億）
・音楽ホール賃貸料：市は30年間で50億円を支払う
・音楽ホール設計費：1億2,000万円
・音楽ホール内部設備も今後市負担で整備を行う
・建築自体はあくまでも民間ビルの為、設計事務所・建設会社の
入札審査等は一切なく施主が指名
事業収支見通し
総コスト － 年間使用料 ＝ 年間約2億円の赤字
・年間施設使用料見込み：4,800万円
・建築費＋賃貸料＋施設整備費の合計見込み＝約75億円
施設管理費が別途発生
・従来の音楽施設稼働率は変わらずに推移する見込み？
文化会館＝2,800万円（大ホール1,800万円、小ホール1,000万円）
Wave101＝880万円
民間ビル所有者の利点
・土地を市価の半額で取得＝推定利益6億円
・建設費30億円の初期負担は発生するものの、早期の回収が可能
・土地所有者が亡くなっても相続税が殆ど発生しないスキームの
組立が可能
・店子（たなご）が浦安市、更に特定施設である事から30年後の
契約更新も問題なし
・施設利用者（市民）の利用時間や頻度が限られるので
施設維持管理・警備費用が安価ですむ
かつて金融マン時代に”航空機リース”等の「節税金融商品」の販売
に携わっていた者の観点としてこの事業を冷静に見た場合、
巨額な赤字負担（年額2億円 Ｘ 30年＋α）は「文化芸術の充実」の
美名で全て浦安市民が負担する事になります。
駅前一等地に整備する施設だけに、本来であれば
子育て関連、介護関連、福祉関連、若者の就業支援施設、など様々な
緊急課題に対応すべき用途があるにも関わらず「市長の鶴の一声」で
決まってしまっただけに極めて慎重に議案審査をしています。
以下、商業ビル建設による節税スキームをご参照下さい。
オフィスビル・商業ビル経営のメリットとは？
居住用物件より高い賃料
オフィスビルとしての賃料は、アパートやマンションの家賃を大きく上回るのが一般的です。
税制上の優遇措置あり
アパート・マンションを建築した場合と同様の優遇措置があります。
相続税対策：節税効果
相続税評価において、オフィスビル用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がります。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになりますが、これは建築コストの6割前後になります。その差額分､節税が図れます。
相続税対策：納税資金確保
賃料収入を蓄積することにより、相続が発生した場合の「納税資金」を確保することができます。蓄積された納税資金も相続財産ですので、相続税そのものは増えていきますが、納税の「しやすさ」は大幅に高まります。
所得税の節税
経営開始当初は、損益収支が赤字になることが多いです。この赤字は他の所得と通算できますので、結果、課税所得が少なくなります。
もちろん、「税金が減っても損失が発生しては意味がない」のですが、「減価償却費」によって損失が出た場合は、実際の現金収支はプラスとなっており、純粋な「節税」となります。
立地の要件が緩和される
アパート・マンションの場合、周辺環境や土地の形状などで厳しい要件があります。例えば、接道部分が短い土地には建てられなかったり、採光のための窓が必要であったりということが建築基準法で規定されており、また、周辺がにぎやかな商業地域である場合などは、入居者が集まらないこともあります。オフィスビルの場合、建築基準法の要件も緩く、周辺環境の影響も少ないので、立地の制約は緩和されます。
水野の総括
ビル建設はＯＡ環境の整備や電気容量設備など、アパートやマンションより充実した設備や仕様が必要ですので、建築コストもその分高くなりますがし公共施設としてが市が関与する事で大幅に軽減する事が可能。
一般的にビル経営の最大のリスクである”借主が決まらない、あるいは借主が退去してしまうといった「空室リスク」”が一切無い最高の条件の投資と捉える事が可能です。
★追記
当記事をアップした際には「管理委託料」が未定であった為、70億円
と記載しております。 その後の議会で年間約2億円の施設管理経費が
「債務負担行為」として予算計上されたので、合計額は約120億円となります。