▲不動産レビューNo1:30年後の日本は「となりは空き家」があたりまえに・・・・

30年後の日本は「となりは空き家」があたりまえに・・・・

住宅大幅余剰時代到来に関するお話です。

　日本の住宅市場はすでに「飽和状態」をはるかに通り越して「大幅に余剰」。

　5年ごとに行われる総務省の調査によれば、平成20年10月1日時点での総住宅数5759万戸に対して、総世帯数は4999万世帯と、約760万戸の空き家が発生、空き家率は13.1％。現時点ではすでに空き家数は800万戸を超えている模様です。

　「人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて（下）：（野村総合研究所）」によれば、もし2003年のペースで新築（約120万戸）を造り続けた場合、30年後の2040年には空き家率が43％に達するとしている。いわば「お隣は空き家状態」である。

　仮に新築を造るペースを半分（約60万戸）にした場合でも30年後には空き家率が36％なってしまうとのことだ。 先進国の中でも高い空家率。

　これらの数字から見ると明らかに住宅市場において「新築住宅は造りすぎ」ということになります。

　都市の空き家率が30％を超えると、防犯をはじめとする居住環境の著しい低下が起き、また、上下水道などのインフラ整備やゴミ収集などの行政サービスの効率も悪化して自治体の財政事情を逼迫
させる可能性があるので深刻な問題ですが、あまり知られていません。

　毎年、一定の住宅投資額が投じられているが、住宅資産額が上がらない矛盾。

　わが国では木造住宅の場合、建物については資産としてではなく、法定耐用年数が２５年から３０年の耐久消費財を考えられているので、購入した直後からじりじりと資産価値と人気が落ち、耐用年
数を超えると極端に市場性が低下、購入者はこの過程で新築を選択、結果として既存中古が空き家になるというサイクルをたどります。

　また、地方都市は都市部への人口流出の影響で居住者が住宅を手放し、解体費の負担を避けるべく空き家として、そのまま中古住宅を放置するケースが多く、問題は深刻です。

　住宅供給を抑制するほうが既存物件が値下がりを防げるとも思いますが、景気浮揚を理由に行政側も供給抑制に踏み切れない模様です。

　東日本大震災後、住宅に建物性能や耐震性が特に重視され、今後、中古住宅の選択離れが加速すると思います。また、中堅ハウスメーカーの新築住宅より高くても、大手不動産会社の新築住宅が売れているという性能重視の動きは顕在化しています。

人口減少時代が到来する中で増々、真剣に対峙しなければいけない重大な問題と思います。

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