以前から自分的な関心度が高かった問題が、「家賃滞納者ブラックリスト化」問題であります。簡単に説明すると、今まで家賃を滞納した事がある人をデーターベース化して、入居の際にそれを参考資料に利用するというもの。
まず、具体的に「家賃滞納者ブラックリスト化」を考える前に、不動産業者に対する、リーベンの偏見を暴露したいと思います。日本の消費者問題を考える時に幾つかのトピックがあります。それは有名なサリドマイド事件や森永砒素ミルク事件の発生ですが、ちょっと視点を変えて「業法規制」の歴史を見てみると、不動産業の規制が先駆なんです。それほど不動産業というのは問題を大量に産み出していた業種の一つであったという過去があります。「宅建」なんて資格も、以上の反省の下、不動産業の適正な事業展開を維持するために創設されたものであります。よって例えば特定商取引法による規制方法も、宅地建物取引業法を参考にして制定されているんです。
そんな事で、今は不動産業界のの法令遵守が以前よりなされているとしても、あまりいいイメージを持っていません。
さて、最近住居を借りるという時に、以前はあまり耳にしてこなかった「家賃保証会社」との契約を当該賃貸借の条件とするという事が多くなってきたのではないでしょうか。リーベンが大学に入学した時には、父親を連帯保証人にして、母親を保証人に立てるという事が基本だった気がします（学生の一人暮らしだったから一般論とは若干違うかもしれない）。つまり、昨今の不動産賃貸借の場面では、賃借人が、以前より金銭を支出する相手が一人増えた。それが「家賃保証会社」という事です。その新参者が、家賃を払わなかった者の情報を収集する制度という事です。一説では「家賃保証会社」は、バブル時代に活躍した「地上げ屋」がなっている例が結構あるといわれています。
リーベンがこの制度に抱いている事は
①債務を踏み倒したならば、何らかのサンクションを受けるのは当然である。クレジット会社のブラックリストに載るのと何も変わらないという論調が結構ある。
→それに対して、クレジット会社からブラックリストに登録されたからといえ、その者への不利益は、「借金をして買い物ができない」だけである。一方の「家賃滞納者ブラックリスト」制度は、生活の基本である、住という生活する上で必須の利益であり、クレジットの例とは違い代替不可能な利益である（クレジットの場合は言うまでも無く現金で商品を購入できる）。
②ブラックリストに載る際には、敷金（関西では保証金）との関係はどうなっているのか。
→敷金の性質は、「賃貸借が終了し、残りの債務を全て清算した後に、賃貸人が返却する義務が生じる」ですが、この敷金のあり方を、今までの不動産業者は蔑ろにしてきた過去がある。その辺はしっかり周辺整備をしなければならない。具体例を一つ。リーベンの姉も大学時代に敷金を家賃3か月分納めていたにもかかわらず、退去時に「更に50万払ってください。しかし可哀想だから30万で許してやる」といわれて、払った過去があります。結構多くの人がこのような経験を持っている事が感じます。確か2001年ごろに、東京都が、「敷金に関するガイドライン」が出るまでは、状況はとても悪かったと思います。今もなお、敷金を不当に請求する例は多いと思います。若干は改善しているかもしれないけれど。
③この制度により家を借りれない人がでてくるとするならば、その影響は当人だけにとどまらない。
→例として、一家の大黒柱である父親がパチンコにはまりまくって3ヶ月家賃を滞納してしまった。家族会議の結果、「改心してまじめにやっていこう。そうだななんとなく東北に引っ越してまじめに人生のリスタートだ」と考えていたとします。そして、逃れるように東北の町へ。そして新生活を始めるために家を探そうとするわけです。しかし、当該情報のせいで家を借りれず、人生のリスタート切れずじまい。残念。
この例をパチンコ狂いの独りの男として考えれば話はここで終わりでですが、この男にもしも家族がいたら話は更に悲惨になると思います。一人のろくでなしのせいで家族全員が悲惨です。子供や年のいった父親に罪は無いはずです。
いろいろ書き足りないですが、長くなったんでやめます。因みにリーベンは家賃は一度も滞納したことはありません。自分の中のプライオリティーは税金よりも高いくらいです。この制度で自分の信用が向上するのは確かに僅かながら魅力ではあります。だがしかし、リーベンはこの制度を運営する「家賃保証会社」は、制度を適正に運用する資質（入居の差別には利用しないというが…どこら辺が信用できるのか？）がないと思っているのです。
結局いいたいことは、不動産賃貸借は、契約者間の力関係、情報収集能力の非対称性が問題になる際たるものの一つなのだから、常にその動向には厳しいチェックを受け続けなければいけない。そうしなければ、消費者の権利をじわじわ侵食続けるという事だ。不動産業界の事に関しては色々思う事があるので、またの機会に記事にしようと思う。
今日思った事
・西日本では結構お笑いの「まえだまえだ」を見る機会が多いのですが、その弟の方がリーベンは大嫌いなのです。兄の方が、弟を立てるという献身さが、あの年で備わってしまった事がかわいそうだ。
・「抱かれたい男ランキング」実は相当恥ずかしい名称じゃないのか。自分の周りではアンケートに答えた人は知らないし、30代半ば位しかリアクションしてないのではないかなぁ。
・紅白出場の水樹奈々さんリアルに全く知らなかった。なんかＡＶ女優みたいな名前だと思った。レミオロメンは俺の中で年々好きじゃなくなる。レミオロメンは「昭和」って曲が好きだったなぁ。
今日勉強した事・する事
・役員等の責任の一部免除
①全ての会社ができる →株主総会の特別決議
②定款に定めがあるときだけできる（定款変更を要する＝株主総会の特別決議を要する 登記事項） →監査役設置会社又は委員会設置会社であり、取締役の過半数の同意
③社外取締役等を設置するときは、その契約の内容を「責任限定契約」の内容を含める事ができる。登記事項 監査役 委員会を設置してなくともよい。
・「取締役の第三者に対する責任が発生するためには、第三者に対する加害について悪意又は重過失が要件となる」という枝は×。その理由。
まず、具体的に「家賃滞納者ブラックリスト化」を考える前に、不動産業者に対する、リーベンの偏見を暴露したいと思います。日本の消費者問題を考える時に幾つかのトピックがあります。それは有名なサリドマイド事件や森永砒素ミルク事件の発生ですが、ちょっと視点を変えて「業法規制」の歴史を見てみると、不動産業の規制が先駆なんです。それほど不動産業というのは問題を大量に産み出していた業種の一つであったという過去があります。「宅建」なんて資格も、以上の反省の下、不動産業の適正な事業展開を維持するために創設されたものであります。よって例えば特定商取引法による規制方法も、宅地建物取引業法を参考にして制定されているんです。
そんな事で、今は不動産業界のの法令遵守が以前よりなされているとしても、あまりいいイメージを持っていません。
さて、最近住居を借りるという時に、以前はあまり耳にしてこなかった「家賃保証会社」との契約を当該賃貸借の条件とするという事が多くなってきたのではないでしょうか。リーベンが大学に入学した時には、父親を連帯保証人にして、母親を保証人に立てるという事が基本だった気がします（学生の一人暮らしだったから一般論とは若干違うかもしれない）。つまり、昨今の不動産賃貸借の場面では、賃借人が、以前より金銭を支出する相手が一人増えた。それが「家賃保証会社」という事です。その新参者が、家賃を払わなかった者の情報を収集する制度という事です。一説では「家賃保証会社」は、バブル時代に活躍した「地上げ屋」がなっている例が結構あるといわれています。
リーベンがこの制度に抱いている事は
①債務を踏み倒したならば、何らかのサンクションを受けるのは当然である。クレジット会社のブラックリストに載るのと何も変わらないという論調が結構ある。
→それに対して、クレジット会社からブラックリストに登録されたからといえ、その者への不利益は、「借金をして買い物ができない」だけである。一方の「家賃滞納者ブラックリスト」制度は、生活の基本である、住という生活する上で必須の利益であり、クレジットの例とは違い代替不可能な利益である（クレジットの場合は言うまでも無く現金で商品を購入できる）。
②ブラックリストに載る際には、敷金（関西では保証金）との関係はどうなっているのか。
→敷金の性質は、「賃貸借が終了し、残りの債務を全て清算した後に、賃貸人が返却する義務が生じる」ですが、この敷金のあり方を、今までの不動産業者は蔑ろにしてきた過去がある。その辺はしっかり周辺整備をしなければならない。具体例を一つ。リーベンの姉も大学時代に敷金を家賃3か月分納めていたにもかかわらず、退去時に「更に50万払ってください。しかし可哀想だから30万で許してやる」といわれて、払った過去があります。結構多くの人がこのような経験を持っている事が感じます。確か2001年ごろに、東京都が、「敷金に関するガイドライン」が出るまでは、状況はとても悪かったと思います。今もなお、敷金を不当に請求する例は多いと思います。若干は改善しているかもしれないけれど。
③この制度により家を借りれない人がでてくるとするならば、その影響は当人だけにとどまらない。
→例として、一家の大黒柱である父親がパチンコにはまりまくって3ヶ月家賃を滞納してしまった。家族会議の結果、「改心してまじめにやっていこう。そうだななんとなく東北に引っ越してまじめに人生のリスタートだ」と考えていたとします。そして、逃れるように東北の町へ。そして新生活を始めるために家を探そうとするわけです。しかし、当該情報のせいで家を借りれず、人生のリスタート切れずじまい。残念。
この例をパチンコ狂いの独りの男として考えれば話はここで終わりでですが、この男にもしも家族がいたら話は更に悲惨になると思います。一人のろくでなしのせいで家族全員が悲惨です。子供や年のいった父親に罪は無いはずです。
いろいろ書き足りないですが、長くなったんでやめます。因みにリーベンは家賃は一度も滞納したことはありません。自分の中のプライオリティーは税金よりも高いくらいです。この制度で自分の信用が向上するのは確かに僅かながら魅力ではあります。だがしかし、リーベンはこの制度を運営する「家賃保証会社」は、制度を適正に運用する資質（入居の差別には利用しないというが…どこら辺が信用できるのか？）がないと思っているのです。
結局いいたいことは、不動産賃貸借は、契約者間の力関係、情報収集能力の非対称性が問題になる際たるものの一つなのだから、常にその動向には厳しいチェックを受け続けなければいけない。そうしなければ、消費者の権利をじわじわ侵食続けるという事だ。不動産業界の事に関しては色々思う事があるので、またの機会に記事にしようと思う。
今日思った事
・西日本では結構お笑いの「まえだまえだ」を見る機会が多いのですが、その弟の方がリーベンは大嫌いなのです。兄の方が、弟を立てるという献身さが、あの年で備わってしまった事がかわいそうだ。
・「抱かれたい男ランキング」実は相当恥ずかしい名称じゃないのか。自分の周りではアンケートに答えた人は知らないし、30代半ば位しかリアクションしてないのではないかなぁ。
・紅白出場の水樹奈々さんリアルに全く知らなかった。なんかＡＶ女優みたいな名前だと思った。レミオロメンは俺の中で年々好きじゃなくなる。レミオロメンは「昭和」って曲が好きだったなぁ。
今日勉強した事・する事
・役員等の責任の一部免除
①全ての会社ができる →株主総会の特別決議
②定款に定めがあるときだけできる（定款変更を要する＝株主総会の特別決議を要する 登記事項） →監査役設置会社又は委員会設置会社であり、取締役の過半数の同意
③社外取締役等を設置するときは、その契約の内容を「責任限定契約」の内容を含める事ができる。登記事項 監査役 委員会を設置してなくともよい。
・「取締役の第三者に対する責任が発生するためには、第三者に対する加害について悪意又は重過失が要件となる」という枝は×。その理由。