伊藤忠都市開発と近鉄不動産は、大阪府豊中市で分譲中のマンション「クレヴィア緑地公園ザ・レジデンス」の第１期70戸（総戸数140戸）を即日完売した。引き続き販売した１期２次９戸・１期３次６戸も即日完売している。
第１期の販売価格は3528万～7398万円（専有面積71～104平方メートル、最多価格帯3900万円台）。北大阪急行電鉄緑地公園駅徒歩３分の閑静な住宅エリアに立地。出幅最大約3.5ｍのバルコニーや最大約32平方メートルの専用庭など、特色ある住戸タイプを設けた。ホテルライクなコンシェルジュサービスも用意している。
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マンションを借りた場合に１年から２年ごとに２か月分程度の更新料を取られた借主が「この更新料は無効である」と裁判所に訴えた。裁判所の判断も大阪高裁では分かれた。このために最高裁判所に持ち込まれ、７月１５日に更新料は「有効である」という判決が出た。
最高裁の判決により会社の経営状態がおかしくなるケースは消費者金融の訴訟でもあった。消費者金融が利用者から取っていたグレイゾーン金利について、高い金利は違法であるとの判決が出て返還訴訟が続出し、業者の経営は悪化して倒産する会社も出たほどである。
今回の最高裁の判決も消費者金融のように関係者の間では注目されてきた。判決は貸主側の勝利となったが、マンションの更新料については国土交通省も改善する必要があるとしており、検討を始めて来年春までに結論を出す。
現在、５００万戸以上できているマンションの賃貸は増えている。その時に更新料を取る貸主もいる。地域によって取るところと取らないところがあり京都、滋賀、首都圏では慣習化している。４０年以上続いている商慣習であり、１００万戸の物件に更新料がついている、という。こうした商慣習に対して消費者契約法（０１年４月施行）では「借主の義務を過重にする契約で、その利益を一方的に害する条項は無効」と定められている。今回の裁判では、更新料がこの法律に違反しているかどうか、で争われた。１審では３件中１件は更新料契約は無効とし、２審ではこのうち２件を無効とした。
判決では「高額すぎなければ有効」という事になった。１万２千人の貸主で作っている「全国賃貸住宅経営協会」（全住協）の武智虎義名誉会長は「不景気でマンションの空き室が増え、地上デジタル放送の対応で出費が多いので経営が苦しい。更新料が認められなければ倒産する企業も出る心配がある」と話している。一方、借主側の弁護団の増田尚弁護士は「家賃２か月分のお金を出費するのはどれだけ大変か。最高裁は庶民の生活を理解しようとしていない」と反論している。
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今回の最高裁の判決も消費者金融のように関係者の間では注目されてきた。判決は貸主側の勝利となったが、マンションの更新料については国土交通省も改善する必要があるとしており、検討を始めて来年春までに結論を出す。
現在、５００万戸以上できているマンションの賃貸は増えている。その時に更新料を取る貸主もいる。地域によって取るところと取らないところがあり京都、滋賀、首都圏では慣習化している。４０年以上続いている商慣習であり、１００万戸の物件に更新料がついている、という。こうした商慣習に対して消費者契約法（０１年４月施行）では「借主の義務を過重にする契約で、その利益を一方的に害する条項は無効」と定められている。今回の裁判では、更新料がこの法律に違反しているかどうか、で争われた。１審では３件中１件は更新料契約は無効とし、２審ではこのうち２件を無効とした。
判決では「高額すぎなければ有効」という事になった。１万２千人の貸主で作っている「全国賃貸住宅経営協会」（全住協）の武智虎義名誉会長は「不景気でマンションの空き室が増え、地上デジタル放送の対応で出費が多いので経営が苦しい。更新料が認められなければ倒産する企業も出る心配がある」と話している。一方、借主側の弁護団の増田尚弁護士は「家賃２か月分のお金を出費するのはどれだけ大変か。最高裁は庶民の生活を理解しようとしていない」と反論している。
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東急不動産は９月３日、同社のマンションシリーズ「ブランズ」を紹介するギャラリーを渋谷駅西口の渋谷東急プラザ（東京・渋谷）に開設する。映像やパネル、模型、モデルルームを使って特徴をＰＲする。マンション需要が旺盛な都心に情報発信拠点を設けることで、知名度向上と販売増につなげる狙いがあるという。
開設する「ブランズギャラリー」は渋谷東急プラザの７階で、床面積は380平方メートル。入場料はかからない。物件購入の相談もできるほか、専門家を招いての住宅に関する講座も随時開催する予定。
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住友不動産は8月27日、山形市で開発中の分譲マンション「シティタワー山形七日町」（総戸数130戸）のマンションギャラリーをオープンした。地上20階地下1階建てで、同社が山形県内で手掛ける初の分譲マンション。県や市、国が支援する優良建築物等整備事業と都市・地域再生緊急促進事業の認定を受けている。
住戸プランは間取り2ＬＤＫ～3ＬＤＫで、専有面積が58～76平方メートル。タワーマンションの強みを生かし、17階に入居者が無料で利用できるスカイラウンジを設け、有料で最大3時間の貸し切りも可能。エントランスは、奥にグランドロビーを備え、市内初となる2層吹き抜けにする。災害対応では最大70時間稼動する非常用発電機も配備する。
最寄りの交通は山交バス。七日町バス停から徒歩1分の場所に位置する。周囲には老舗デパートをはじめとする商業施設が集積するほか、市役所や銀行、病院などある。2012年12月に竣工する。
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東日本大震災を契機に、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築・中古分譲マンション市場には、どのような変化が起きているのか、今年下半期以降の市場はどう動くのか、東京カンテイの市場調査部主任研究員の井出武氏が解説する。
＊ ＊ ＊
今年下半期以降の首都圏のマンション100+ 件市場は、どう動くのか。今後を占う上でひとつの指標となるのが、今年9月以降に販売を予定している新築マンションの販売動向だ。その価格や売れ行きによって、価格水準や、マンション100+ 件需要がどの程度回復したのかが、ある程度把握できるだろう。
阪神大震災の際、兵庫県では、液状化の被害を受けたエリアとそうでないエリアとの間で大きな価格差が生じた。液状化被害を受けたエリアのマンション100+ 件では、震災から半年後に価格が急落し、震災前の価格水準に回復するまで3年を要した。
今回の震災で液状化が起きたエリアは首都圏のごく一部であり、首都圏のマーケットを一変させてしまうほどのインパクトはないと考えられるが、液状化の被害を受けた物件や、地震によってインフラが損傷したエリアに関しては、プライスダウンせざるを得ないだろう。価格はいずれ適正な水準に戻ると考えられるが、回復までにある程度の期間を要することは間違いない。
一方、同じ湾岸エリアでも、液状化現象がほとんど見られなかったエリアに関しては、「液状化対策がしっかりと施された安全な埋立地」という点をセールスポイントにして、早い時期に計画再開が決定されたり、人気が出たりする可能性もある。
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＊ ＊ ＊
今年下半期以降の首都圏のマンション100+ 件市場は、どう動くのか。今後を占う上でひとつの指標となるのが、今年9月以降に販売を予定している新築マンションの販売動向だ。その価格や売れ行きによって、価格水準や、マンション100+ 件需要がどの程度回復したのかが、ある程度把握できるだろう。
阪神大震災の際、兵庫県では、液状化の被害を受けたエリアとそうでないエリアとの間で大きな価格差が生じた。液状化被害を受けたエリアのマンション100+ 件では、震災から半年後に価格が急落し、震災前の価格水準に回復するまで3年を要した。
今回の震災で液状化が起きたエリアは首都圏のごく一部であり、首都圏のマーケットを一変させてしまうほどのインパクトはないと考えられるが、液状化の被害を受けた物件や、地震によってインフラが損傷したエリアに関しては、プライスダウンせざるを得ないだろう。価格はいずれ適正な水準に戻ると考えられるが、回復までにある程度の期間を要することは間違いない。
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中古マンションの下落基調が鮮明になっている。不動産情報サービスの東京カンテイ（東京・品川）がまとめた首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）の６月の中古マンション価格（70平方メートル換算）は2975万円と前年同月比で3.5％下落。前月比でも0.7％安い。
■湾岸マンション、震災前の2.4％安
特に厳しいのが東日本大震災で被害に見舞われた東京湾岸のマンション。中古マンション単価（3.3平方メートル当たり）は、千葉県浦安市で160.1万円と、震災前の２月に比べて2.4％下がった。
賃貸価格は売買より下げ幅が大きい。浦安市の中古マンション賃料（１カ月）は６月は3.3平方メートル当たり6872円と、震災前の２月に比べ376円（5.2％）下落。70平方メートル規模のマンションであれば15万4000円の月額家賃が14万6000円へと8000円下がった計算だ。
この間、市川市の中古マンション賃料はほぼ横ばい、船橋市は小幅の下げにとどまる。物件が海岸沿いに集中する浦安市の下げが際立っている。浦安では震災後にマンションから退去する入居者もみられ、賃料引き下げに走るオーナーもある。
東京カンテイによると、浦安市の分譲マンションのうち建物自体が被害を受けた物件は10.8％。被害自体もタイルがはがれるなど比較的軽微なものが大半だった。深刻な事態は生じなかったにもかかわらず、市内での液状化被害が伝わったことで敬遠ムードが高まり、現在に至っている。
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■湾岸マンション、震災前の2.4％安
特に厳しいのが東日本大震災で被害に見舞われた東京湾岸のマンション。中古マンション単価（3.3平方メートル当たり）は、千葉県浦安市で160.1万円と、震災前の２月に比べて2.4％下がった。
賃貸価格は売買より下げ幅が大きい。浦安市の中古マンション賃料（１カ月）は６月は3.3平方メートル当たり6872円と、震災前の２月に比べ376円（5.2％）下落。70平方メートル規模のマンションであれば15万4000円の月額家賃が14万6000円へと8000円下がった計算だ。
この間、市川市の中古マンション賃料はほぼ横ばい、船橋市は小幅の下げにとどまる。物件が海岸沿いに集中する浦安市の下げが際立っている。浦安では震災後にマンションから退去する入居者もみられ、賃料引き下げに走るオーナーもある。
東京カンテイによると、浦安市の分譲マンションのうち建物自体が被害を受けた物件は10.8％。被害自体もタイルがはがれるなど比較的軽微なものが大半だった。深刻な事態は生じなかったにもかかわらず、市内での液状化被害が伝わったことで敬遠ムードが高まり、現在に至っている。
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国土交通省が２４日発表した全国主要都市の７月１日時点の地価動向報告によると、調査対象１４６地区のうち、地価が下落した地区は前回調査（４月１日時点）より１２地区少ない８６地区だった。
下落地区は、東日本大震災による液状化現象の影響で「豊洲」（東京都江東区）が前回に続いて下落し、高層マンションが多い「佃・月島」（同中央区）などの臨海部も下落が目立った。
商業地（１０６地区）では、下落地区は７３地区と、前回調査より９地区減った。一方、前回はゼロだった上昇地区は、九州新幹線の開業効果で、「博多駅周辺」（福岡市博多区）や「鹿児島中央駅」（鹿児島市）など３地区だった。
住宅地（４０地区）では、下落地区は前回調査より３地区少ない１３地区だった。上昇地区は前回よりも２地区多い４地区で、「六甲」（神戸市灘区）や「ＪＲ芦屋駅周辺」（兵庫県芦屋市）など西日本地域が占めた。
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商業地（１０６地区）では、下落地区は７３地区と、前回調査より９地区減った。一方、前回はゼロだった上昇地区は、九州新幹線の開業効果で、「博多駅周辺」（福岡市博多区）や「鹿児島中央駅」（鹿児島市）など３地区だった。
住宅地（４０地区）では、下落地区は前回調査より３地区少ない１３地区だった。上昇地区は前回よりも２地区多い４地区で、「六甲」（神戸市灘区）や「ＪＲ芦屋駅周辺」（兵庫県芦屋市）など西日本地域が占めた。
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活断層の上に高層マンションが建つと地震で倒壊する恐れがあるとして、大阪府豊中市の住民らが建築の差止めを求めて大阪地裁に提訴しました。
訴えを起こしたのは、大阪府豊中市にある１２階建て高層マンションの予定地近くの住民２９人です。
訴えによりますと、マンションの敷地内には「佛念寺山断層」と呼ばれる活断層が通っていて、大地震が起こった場合、地表に段差が生まれマンションが倒壊する恐れがあるということです。
現在、基礎工事が進んでいて、マンションが完成すれば周辺住民の平穏な生活を営む権利が侵害されるとして、建築の差止めを求めています。
「当然、不安ですよね。いっぺん（工事を）止めて危険性ないのかあるのか、住民に知らしめるのが始めですよね」（原告の住民）
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訴えを起こしたのは、大阪府豊中市にある１２階建て高層マンションの予定地近くの住民２９人です。
訴えによりますと、マンションの敷地内には「佛念寺山断層」と呼ばれる活断層が通っていて、大地震が起こった場合、地表に段差が生まれマンションが倒壊する恐れがあるということです。
現在、基礎工事が進んでいて、マンションが完成すれば周辺住民の平穏な生活を営む権利が侵害されるとして、建築の差止めを求めています。
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市場経済研究所と不動産経済研究所の調査によると、2010年度における全国のマンション供給戸数（引き渡しベース）は７万4872戸で、前年度を1.3％下回った。
事業主別に見ると、藤和不動産を吸収合併し、今年１月に新発足した三菱地所レジデンスが6148戸の供給でトップ。前年度首位の大京は、15.3％戸数を落とし4338戸で５位に後退した。
２位の三井不動産レジデンシャル（同17.3％増の5455戸）、３位の住友不動産（同15.3％増の4741戸）、４位の野村不動産（同21.7％増の4497戸）は共に２ケタ台の伸びを確保。順位は前年と変わらなかった。
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ある大手不動産流通会社の営業所次長は最近の中古マンション市場について次のように語った。「震災の影響？ そんなに感じていないですね。現に数字はそれほど悪くない。逆に、震災が怖いからといってマンションを買われる方がいらっしゃいますし、旧耐震のマンションでも現場を見て『意外に頑丈』ということが確認できるので買われる方もいる」
また、別の大手流通会社の営業所所長も次のように語る。「確かに震災後は数字が大きくぶれています。『売り』が増えているのは、震災を経験して不動産を所有することがリスクになってきたので、とりあえず不要不急のものは処分して他の資産に移そうという動き。しかし、これは一時的なもので、ニーズは根強いものがあり、価格が調整されれば元に戻る。私どもの数字自体はそれほど悪くない。中長期の流れとしては、郊外のバス便物件とか旧耐震の物件は敬遠されるでしょうが、旧耐震についてはリスクをどう見るか。旧耐震の物件に住んでいる人がまた旧耐震を買われるケースは多い」
こんな話もある。「私どもの担当する横浜の山の手エリアでは、件数は落ち込んでいるが、逆に単価が上がっているので売上高は伸びている。この前も、築5年のプレミアがついている物件は分譲時の価格より1000万円ぐらいの高値で売れた。今後も売れるものと売れないものとの二極化は進む」と、ある大手不動産流通会社の営業幹部はいう。
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また、別の大手流通会社の営業所所長も次のように語る。「確かに震災後は数字が大きくぶれています。『売り』が増えているのは、震災を経験して不動産を所有することがリスクになってきたので、とりあえず不要不急のものは処分して他の資産に移そうという動き。しかし、これは一時的なもので、ニーズは根強いものがあり、価格が調整されれば元に戻る。私どもの数字自体はそれほど悪くない。中長期の流れとしては、郊外のバス便物件とか旧耐震の物件は敬遠されるでしょうが、旧耐震についてはリスクをどう見るか。旧耐震の物件に住んでいる人がまた旧耐震を買われるケースは多い」
こんな話もある。「私どもの担当する横浜の山の手エリアでは、件数は落ち込んでいるが、逆に単価が上がっているので売上高は伸びている。この前も、築5年のプレミアがついている物件は分譲時の価格より1000万円ぐらいの高値で売れた。今後も売れるものと売れないものとの二極化は進む」と、ある大手不動産流通会社の営業幹部はいう。
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