マンション・ビルのリフォーム会社、ラクシー（千葉県松戸市、外川則夫社長）は22日、中小規模のマンション管理組合向けに、大規模修繕工事とマンションの資産価値を高めるためのコンサルティングをセットにして提供するサービスを始める。それぞれを単独で頼むと割高になるが、セットの場合はコンサルティングを無料にし、修繕工事の受注拡大を狙う。
サービス名称は「修繕工事ｄｅお得計画」。通常の修繕工事に加えて、「共用部の管理コストを削減したい」などの要望に、現状のコンサル調査や発光ダイオード（ＬＥＤ）照明など省エネ設備の導入といった具体的な提案をすることで応える。実際の施工も手掛ける。
大規模マンションでは、管理コスト削減や遊休敷地の活用など、資産価値向上のためのコンサルを設計事務所などに依頼するのが一般的だが、中小のマンションでは別途費用を捻出するのが難しい事情に対応した。東日本大震災でマンション改装の需要も増えると見ている。
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◇「門前町の景観損なう」
成田山新勝寺（千葉県成田市）の「門前町」としてＪＲ成田駅東口を整備する再開発事業を巡り、新勝寺側が「景観を損なう」などと主張し、同事業に伴う高層マンション建設計画を見直すよう同市に求めていることが分かった。小泉一成市長は「新勝寺の理解なく事業は進められない」と話しており、１８日に新勝寺の橋本照稔貫首らと協議する。
同市は「門前町にふさわしいように」と、最大の観光資源である新勝寺の玄関口として駅東口約１・４ヘクタールを約１００億円で再開発する事業を計画。駅前広場や再開発ビルを作り１７階建てマンションも建設。１０月までに実施設計を策定して今年度内に着工、約２年で完成させたい考えだ。
新勝寺や同市によると、山崎照義寺務長が先月、小泉市長との懇談会で、再開発に賛意を示したものの、高層マンションはふさわしくないと直接伝えた。門前町として景観的に問題があるほか、ビル風による風害の可能性などが理由という。
このマンション建設については市民団体が延べ計１万３０００人余の署名を集めて２回にわたり反対する請願を市議会に提出したが不採択になっている。
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成田山新勝寺（千葉県成田市）の「門前町」としてＪＲ成田駅東口を整備する再開発事業を巡り、新勝寺側が「景観を損なう」などと主張し、同事業に伴う高層マンション建設計画を見直すよう同市に求めていることが分かった。小泉一成市長は「新勝寺の理解なく事業は進められない」と話しており、１８日に新勝寺の橋本照稔貫首らと協議する。
同市は「門前町にふさわしいように」と、最大の観光資源である新勝寺の玄関口として駅東口約１・４ヘクタールを約１００億円で再開発する事業を計画。駅前広場や再開発ビルを作り１７階建てマンションも建設。１０月までに実施設計を策定して今年度内に着工、約２年で完成させたい考えだ。
新勝寺や同市によると、山崎照義寺務長が先月、小泉市長との懇談会で、再開発に賛意を示したものの、高層マンションはふさわしくないと直接伝えた。門前町として景観的に問題があるほか、ビル風による風害の可能性などが理由という。
このマンション建設については市民団体が延べ計１万３０００人余の署名を集めて２回にわたり反対する請願を市議会に提出したが不採択になっている。
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大京は電気代を２割以上削減できるマンションを発売すると発表した。電力サービス会社のオリックス電力（東京・中央）と組み、同社が東京電力から一括購入して安く調達した電力と屋上に取り付けた太陽光発電設備で発電した電力を各戸に分配。入居者の電力使用量に応じ東電の通常料金から差額を割り引く。経済性と環境配慮を両立させ物件の価値を高める。
第１弾の物件は総戸数89戸の「ライオンズ大森西グランフォート」（東京・大田）。10月に販売を始め、引き渡しは来年９月の予定だ。３ＬＤＫで最多価格帯が4200万円台という。
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第１弾の物件は総戸数89戸の「ライオンズ大森西グランフォート」（東京・大田）。10月に販売を始め、引き渡しは来年９月の予定だ。３ＬＤＫで最多価格帯が4200万円台という。
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Ｑ 私のマンションは２０戸の小さなマンションですが、Ａさんが２年間、管理費や修繕積立金を支払わないのです。管理組合が請求しますと「自分は庭の木の枝が茂って冬に陽が入らないため組合に何度か枝を切って欲しいと頼んだ。しかし、組合は木の枝を切らないので仕方なく植木屋に３０万円を支払って伐採させたので、その費用で滞納管理費２８万円を相殺（そうさい）する。」というのです。
確かに枝は茂っていましたが、これはＡさんが植木屋に勝手に頼んだものです。管理組合はＡさんに対して滞納管理費等を支払えとの裁判を起こさざるを得ないと思うのですが。
Ａ 管理費等はマンションを維持管理するために重要な資金であって、何に使用するかは総会で予算決議等をしてどのような用途に管理費等を使用するかの優先順位やその支出額を決めていかねばなりません。限られた管理費ですからＡさんには絶対的に必要な伐採であっても、本来であれば、理事会に提案し、総会において採択され、その予算が可決されなければなりません。一人の区分所有者の判断により一方的に滞納管理費との相殺は出来ないと思うのですが。
Ｑ 相殺（そうさい）とはどのようなことですか。また、Ａさんの相殺の主張は裁判で認められるのでしょうか。
Ａ 相殺とは民法５０５条で、２人が互いに債務（支払うべき負債）を持っている場合、対等額で相殺によって債務を免れることが出来るという法律上の決まりごとです。本件の場合には、Ａさんは管理組合に対して２８万円の滞納管理費という負債を負っており、一方、管理組合はＡさんに対して３０万円の伐採費用という負債を負っています。この場合において、Ａさんは２８万円の滞納管理費を免れることが出来るかという問題になります。
同じようなケースがあります。マンションの管理組合が滞納管理費や修繕積立金、駐車場維持費の他、給湯費等を滞納したＢに対して裁判を提起したところ、Ｂは日照の障害となった為、木の枝の伐採をした費用の償還を管理組合に請求して相殺を主張したところ、第二審の東京高等裁判所は、管理費等に対する相殺はその「性質上」許されないとしてＢの相殺の請求を認めませんでした。（平成９年１０月１５日判決）
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確かに枝は茂っていましたが、これはＡさんが植木屋に勝手に頼んだものです。管理組合はＡさんに対して滞納管理費等を支払えとの裁判を起こさざるを得ないと思うのですが。
Ａ 管理費等はマンションを維持管理するために重要な資金であって、何に使用するかは総会で予算決議等をしてどのような用途に管理費等を使用するかの優先順位やその支出額を決めていかねばなりません。限られた管理費ですからＡさんには絶対的に必要な伐採であっても、本来であれば、理事会に提案し、総会において採択され、その予算が可決されなければなりません。一人の区分所有者の判断により一方的に滞納管理費との相殺は出来ないと思うのですが。
Ｑ 相殺（そうさい）とはどのようなことですか。また、Ａさんの相殺の主張は裁判で認められるのでしょうか。
Ａ 相殺とは民法５０５条で、２人が互いに債務（支払うべき負債）を持っている場合、対等額で相殺によって債務を免れることが出来るという法律上の決まりごとです。本件の場合には、Ａさんは管理組合に対して２８万円の滞納管理費という負債を負っており、一方、管理組合はＡさんに対して３０万円の伐採費用という負債を負っています。この場合において、Ａさんは２８万円の滞納管理費を免れることが出来るかという問題になります。
同じようなケースがあります。マンションの管理組合が滞納管理費や修繕積立金、駐車場維持費の他、給湯費等を滞納したＢに対して裁判を提起したところ、Ｂは日照の障害となった為、木の枝の伐採をした費用の償還を管理組合に請求して相殺を主張したところ、第二審の東京高等裁判所は、管理費等に対する相殺はその「性質上」許されないとしてＢの相殺の請求を認めませんでした。（平成９年１０月１５日判決）
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県北部地震から１２日で５カ月。大きな被害が出た下水内郡栄村では、被災した住宅の解体や修復工事が進んでいるが、被害程度が最も軽く国の支援金や県の見舞金の対象から外れる「一部損壊」でも、修復に多額の費用がかかるケースも少なくない。負担が大きい住民からは、生活再建の見通しを立てづらいとの声が上がっている。
同村小滝区の会社員中沢義忠さん（５９）の木造２階建ての自宅は一部損壊判定を受けた。が、１階廊下にゴルフボールを置くと転がるほど、家屋が傾いている。２階廊下は一部が盛り上がる。玄関のサッシ戸には隙間ができた。
地震で壊れた風呂は約１１０万円かけてユニットバスに替えた。それ以外に必要な自宅の修繕費は低く見積もっても約１８０万円。他に、冬に雪を消す水をためる池や駐車場の亀裂も修理が必要だ。
中沢さんは１１月に定年退職を迎える。修復工事は貯金を取り崩す予定だが、教育ローンの支払いも残っており、「先々を考えると不安だ」。
被害認定調査は、村が内閣府の基準に沿って実施。基礎の破損状況などで「全壊」「大規模半壊」「半壊」「一部損壊」と認定した。全壊３３棟に対し、一部損壊は４８０棟。住民の求めで３０棟ほどを再調査したが、判定結果はほとんど変わらなかったという。
村の被災者は、国の被災者生活再建支援金、県と村の見舞金、村が配分する義援金、日本赤十字社と中央共同募金会から配分される義援金を受け取った。が、支給額は自宅の被害程度により異なり、一部損壊の世帯に支払われたのは村の見舞金と義援金の計３０万円だけ。一方、全壊は最大で約６０３万円、半壊でも同約４０４万円が支払われるという。
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地震で壊れた風呂は約１１０万円かけてユニットバスに替えた。それ以外に必要な自宅の修繕費は低く見積もっても約１８０万円。他に、冬に雪を消す水をためる池や駐車場の亀裂も修理が必要だ。
中沢さんは１１月に定年退職を迎える。修復工事は貯金を取り崩す予定だが、教育ローンの支払いも残っており、「先々を考えると不安だ」。
被害認定調査は、村が内閣府の基準に沿って実施。基礎の破損状況などで「全壊」「大規模半壊」「半壊」「一部損壊」と認定した。全壊３３棟に対し、一部損壊は４８０棟。住民の求めで３０棟ほどを再調査したが、判定結果はほとんど変わらなかったという。
村の被災者は、国の被災者生活再建支援金、県と村の見舞金、村が配分する義援金、日本赤十字社と中央共同募金会から配分される義援金を受け取った。が、支給額は自宅の被害程度により異なり、一部損壊の世帯に支払われたのは村の見舞金と義援金の計３０万円だけ。一方、全壊は最大で約６０３万円、半壊でも同約４０４万円が支払われるという。
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名古屋市は住宅用の太陽光発電設備の設置補助枠を１４００件追加し、８月２４日から新たに申請を受け付けることを決めた。当初予定していた５００件分を６月に募集したところ希望者が殺到したため、急きょ補正予算で２億７８００万円を確保した。
市は国から出る１キロワット当たり４万８０００円の補助金に同額を上乗せする形で補助する。市内の住宅に新規で設置する個人・法人が対象だ。
今年度初回の５００件分は６月９日に募集を開始。だが、初日だけで募集枠の２倍近い９９３件の申請があった。その後も、市役所には「補正予算は組むのか」「次はいつ募集するのか」との問い合わせが相次いでいるという。
市環境推進課は８月６日、補助制度の内容や申請手続きの方法に関する説明会を中区栄の伏見ライフプラザで開く。参加には事前の申し込みが必要で、定員は先着 １００人
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市は国から出る１キロワット当たり４万８０００円の補助金に同額を上乗せする形で補助する。市内の住宅に新規で設置する個人・法人が対象だ。
今年度初回の５００件分は６月９日に募集を開始。だが、初日だけで募集枠の２倍近い９９３件の申請があった。その後も、市役所には「補正予算は組むのか」「次はいつ募集するのか」との問い合わせが相次いでいるという。
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穴吹工務店は、分譲マンション購入の検討者からなる会員組織「ｅさーぴすと」を拡充する。従来、同社が販売するマンションの情報だけを提供していたが、戸建て住宅やリフォーム、賃貸物件などの情報も提供する。情報提供の場を１カ所に集め、同社が提供する住宅サービスの情報取得を容易にする。
このほど「ｅさーぴすと」の情報サイトをリニューアルした。分譲マンションやリフォーム、戸建て物件など、項目ごとに情報を閲覧できるようにした。今後はインターネットを中心に会員を集める。今年12月25日までの期間限定で、会員登録を促すプレゼントのキャンペーンも実施する。
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本県の東日本大震災の仮設住宅は、６日現在で入居予定のない空室が１割の約１３００戸に上る。県は申込件数より１割多く建設しており「想定通り」とするが、県の民間賃貸住宅の借り上げに変更した人が多かったことも要因。空室について、現状では被災者の住居以外での使用は原則的に認められないため、県は柔軟な活用を容認するよう国に要望書を提出した。
県は、５月下旬段階で市町村に届け出のあった入居希望件数を基に、必要戸数を決定。不足が生じないよう、申込件数より約１割多い１万３９８３戸を建設した。アパートなど民間賃貸住宅の借り上げに変更した人も多く、釜石市が約２割に当たる７００戸近く、宮古市も約２割の４００戸近くがそれぞれ空室になる見通しとなっており、有効活用が課題となっている。
災害救助法に準じて被災者に提供される仮設住宅は、住まいとする以外の使用は原則的に認められていない。転用が認められなければ、完成したまま放置せざるを得ないのが現状だ。
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県は、５月下旬段階で市町村に届け出のあった入居希望件数を基に、必要戸数を決定。不足が生じないよう、申込件数より約１割多い１万３９８３戸を建設した。アパートなど民間賃貸住宅の借り上げに変更した人も多く、釜石市が約２割に当たる７００戸近く、宮古市も約２割の４００戸近くがそれぞれ空室になる見通しとなっており、有効活用が課題となっている。
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分譲マンションを短期滞在型の宿泊施設にコンバージョンした「コンドミニアム・シーサー今帰仁」（沖縄県国頭郡）の稼働率が好調だ。改装を手掛けたグローブ（大阪市中央区）では、「販売不振にあえぐ分譲マンションは全国に少なくない。観光需要の見込める立地の物件で、同様の手法を生かしたい」と話している。
同物件は2009年８月、三恒ストラテジー（大阪府堺市）が１ＬＤＫ（48平方メートル）全６戸のリゾートマンションとして開発したが、直後にリーマン・ショックが起きた影響で販売不振に陥った。そこで、家具・家電付きのコンドミニアムとして改装。平均宿泊料金は１泊１万500円となっている。
2010年９月に開設して以来順調な稼働率を記録し、最近は予約率が95％を達成。１週間～１カ月の中長期で滞在する宿泊客も目立つという。
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ことしに入って県内の分譲マンションの新設着工戸数が大幅な伸びを見せている。国土交通省の統計によると、２０１１年上半期（１～６月）は前年同期比３・６倍の９０４戸に上り、前年の年間着工数の６９０戸も上回った。分譲マンションに関する意識調査を実施した海邦総研は、１１年の千戸超は確実で過去最高になるとの見通しを示し、「異常なピッチでマンション化率も進んでいる。今後は数千戸のペースでマンション建設が伸びていくだろう」と予想している。
海邦総研は３日発表した県内マンション意識調査報告書で、県内分譲マンションの需給動向を分析した。
不動産情報を扱う東京カンテイがまとめた全国のマンション化率も引用して今後の展望も予測した。マンション総戸数を全世帯数で割ったマンション化率は、沖縄は１０年に３・９３％と全国的には低いが、０５年と比較すると２・３７ポイントの増で上昇率では全国３位となった。
人口密度とマンション化率に相関関係があるとし、「沖縄の人口密度と同水準以上の地域ではすべてマンション化率は１０％以上。県内の率が７％余になると仮定すると、単純にあと１万７千戸程度の需要が見込まれる」と、引き続きマンション建設が進むとの見通しを示した。
国交省統計で県内の新設住宅戸数の推移をみると、貸家は０６年がピークで１万１７３４戸だったが、この数年は７千戸台に抑えられている。
また、持ち家は、２０００年に４３３２戸で４千戸台を推移していたが、この数年は２千戸台にとどまっている。
海邦総研の伊波貢取締役は「地価は下がらず、居住希望が那覇に集中する中で土地もなく、持ち家が半減した。貸家は需給調整が行われており、マンションが増えているのではないか」との見方を示した。
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