こんばんは
根岸伸后です。
今日は過去にあった不動産の事件・トラブルについて少しお話させて頂きたいと思います。
少し前にちょっと変わった事件がありました。
それは、騒音トラブル。
騒音トラブルと言うと音楽がうるさいとか
足音がうるさうとか
そういったイメージが強いと思いますが、
この時のトラブルはかなり特殊なパターンでした。
ある日、借主さんが騒音がうるさいんですけど・・・
と連絡が来たので先ほどのようなパターンなのかなと思ったら
「隣の人が毎晩毎晩大声で気味の悪い念仏のような事を大声で唱えていて困っている・・・」
と、かなり怯えたように相談してきたのです。
これにはさすがに驚きました。
宗教は当然自由ですし、
私の知る限りでも毎日お経を唱える方はかなり多いと思いますが、
実際の録音を聞いたら大声でお経と言うより、奇声という方が正しいような音声でした。
これを毎晩毎朝行われて睡眠障害や精神的な不安が生まれていたので深刻な話です。
幸いな事に３月頃の出来ごとでその方は転居されたのでその場は収まりましたが、
『共同住宅に住む場合の最低限のマナー』についてはしっかりと再認識すべきだと改めて学びました。
定期借家契約書を改めて読み返してみると、貸主の解除権のところに、
共同住宅の秩序を乱した場合・・・
という一文があって、今回の「お経を大声で唱える・奇声をあげる」というものも含まれます。
あくまでも賃貸物件と言う事で騒音問題はお互いがある程度の気遣いが必用だと言う事をしっかりと説明しておくのが今回のような事件を未然に防げる対策になるのかもしれませんね。
特に東京などはかなり近所付き合いという文化がなくなってきているので難しいかもしれませんが、
隣の人や上の階の人とコミュニケーションがとれていれば大きな問題になりにくいと思いますので
最低限、引っ越した際に一言挨拶をして頂くだけでもだいぶ変わると思います。
根岸伸后
こんにちは
根岸伸后です。
不動産オーナーにとって今旬な話題を話したいので今日は空き室について少し語らせて頂きたいと思います。
大家をやっていると一番気になるのが、やはり空室をいかに減らすかという事ですよね。
特に年明けから３月くらいまでが年間で入居者が一番動く時期です。
新卒生や学生の退去と入学や社会人も異動、転勤などが多い時期です。
こういった様々な移動が重なる時期なので入居者も必然的に動くわけなんですね。
しかし、最近では学生のマーケットがかなり縮小してきています。
理由は大きく分けて２つ
１つは少子化問題
２つめは経済の悪化の為に家庭の財布の状況が厳しくなってきた為
昔のように下宿費用が出せなくなってしまったので、地元の大学で済ませてしまうケースが年々増加しているんですね。
例外として、公立や国立の学校は学費が安いので、その近辺のマーケットはまだましな傾向があります。
最近の傾向としてＡＯ入試、アドミッションオフィス試験という出願者の人物像と学校側が求める人物像と照らし合わせて合否を決める方法が増えており、その結果一般入試が行われる１・２月以前の１１・１２月頃から入学が決まるケースが増えてきています。
その結果、合格発表が早いので早目に入居先探しが始まる。ただし実際の入居時期は3月末または4月になるため、早期に決めて契約はしたいがそんなに早くから賃料は払いたくない、と言うことになります。
大家さんにしてみれば、早めに決めたいならそれまでの期間フリーレントをつけないといけない事態が予想されます。業者さん用のマイソク（募集チラシ）には、例えば、年末契約、3月起算OKと書かれています。
早目にフリーレントをつけて入居者を確定させるか、対象者が薄まりつつ年明け以降にかけるのか？悩みは尽きませんね。
根岸伸后
根岸伸后(M＆A) (negi_manda) on Twitter
根岸伸后の公式ブログ
≪公式≫コンサルタント根岸伸后WEBサイト
根岸伸后（投資家）(@negitoushi) - Twilog
neshingo55 プロフィール - Stickam JAPAN!（スティッカム）
根岸伸后です。
不動産オーナーにとって今旬な話題を話したいので今日は空き室について少し語らせて頂きたいと思います。
大家をやっていると一番気になるのが、やはり空室をいかに減らすかという事ですよね。
特に年明けから３月くらいまでが年間で入居者が一番動く時期です。
新卒生や学生の退去と入学や社会人も異動、転勤などが多い時期です。
こういった様々な移動が重なる時期なので入居者も必然的に動くわけなんですね。
しかし、最近では学生のマーケットがかなり縮小してきています。
理由は大きく分けて２つ
１つは少子化問題
２つめは経済の悪化の為に家庭の財布の状況が厳しくなってきた為
昔のように下宿費用が出せなくなってしまったので、地元の大学で済ませてしまうケースが年々増加しているんですね。
例外として、公立や国立の学校は学費が安いので、その近辺のマーケットはまだましな傾向があります。
最近の傾向としてＡＯ入試、アドミッションオフィス試験という出願者の人物像と学校側が求める人物像と照らし合わせて合否を決める方法が増えており、その結果一般入試が行われる１・２月以前の１１・１２月頃から入学が決まるケースが増えてきています。
その結果、合格発表が早いので早目に入居先探しが始まる。ただし実際の入居時期は3月末または4月になるため、早期に決めて契約はしたいがそんなに早くから賃料は払いたくない、と言うことになります。
大家さんにしてみれば、早めに決めたいならそれまでの期間フリーレントをつけないといけない事態が予想されます。業者さん用のマイソク（募集チラシ）には、例えば、年末契約、3月起算OKと書かれています。
早目にフリーレントをつけて入居者を確定させるか、対象者が薄まりつつ年明け以降にかけるのか？悩みは尽きませんね。
根岸伸后
根岸伸后(M＆A) (negi_manda) on Twitter
根岸伸后の公式ブログ
≪公式≫コンサルタント根岸伸后WEBサイト
根岸伸后（投資家）(@negitoushi) - Twilog
neshingo55 プロフィール - Stickam JAPAN!（スティッカム）
こんにちは、根岸伸后です。
昨日の続きと言うか補足としてお話したい事があります。
それは、減価償却という考え方です。
お金を貯めることに関してとても重要な考え方です。
減価償却は企業会計の考え方です。
例えば、ある企業が200万円の営業用の車を購入したとします。
その車は五年間使えるとしたら、
一年間にその車は40万づつ価値がなくなっていくと考えることができます。
企業の会計上はそういう処理をして、
企業の財務的状況を決算書に表していくのです。
この考え方を個人レベルに置き換えます。
200万の車を買うと毎年40万の価値が減価していくのです。
つまり、年間40万を積み立てないと、五年後には車がなくなって、
もとの生活には戻れないことになります。
これを考えると、住宅、車、パソコン、テレビなど家電の減価が
圧倒的に家計に占める割合が高いことに気づくはずです。
給料（余剰金）と減価償却費が一緒であれば、自転車操業状態です。
もし、減価償却費が給料を越えている場合は同じような生活を
おくれない未来が待っていることを意味します。
減価償却の考え方を導入することで、
①できるだけ割安なものを買うこと
②使用期間を増やすこと
の大切さが実感できるはずです。
昨日の考え方と合せて考えるとかなり物を買う時の考え方が変わっていくと思います。
そんな事考えるのめんどくさいなーと思われるかもしれませんが、
このポイントを気をつけるだけで雲泥の差が出る事は多くの人をみてきて実感している事なので
是非気をつけてみて下さい。
根岸伸后
根岸伸后関連リンク
根岸伸后(M＆A) (negi_manda) on Twitter
根岸伸后の公式ブログ
≪公式≫コンサルタント根岸伸后WEBサイト
昨日の続きと言うか補足としてお話したい事があります。
それは、減価償却という考え方です。
お金を貯めることに関してとても重要な考え方です。
減価償却は企業会計の考え方です。
例えば、ある企業が200万円の営業用の車を購入したとします。
その車は五年間使えるとしたら、
一年間にその車は40万づつ価値がなくなっていくと考えることができます。
企業の会計上はそういう処理をして、
企業の財務的状況を決算書に表していくのです。
この考え方を個人レベルに置き換えます。
200万の車を買うと毎年40万の価値が減価していくのです。
つまり、年間40万を積み立てないと、五年後には車がなくなって、
もとの生活には戻れないことになります。
これを考えると、住宅、車、パソコン、テレビなど家電の減価が
圧倒的に家計に占める割合が高いことに気づくはずです。
給料（余剰金）と減価償却費が一緒であれば、自転車操業状態です。
もし、減価償却費が給料を越えている場合は同じような生活を
おくれない未来が待っていることを意味します。
減価償却の考え方を導入することで、
①できるだけ割安なものを買うこと
②使用期間を増やすこと
の大切さが実感できるはずです。
昨日の考え方と合せて考えるとかなり物を買う時の考え方が変わっていくと思います。
そんな事考えるのめんどくさいなーと思われるかもしれませんが、
このポイントを気をつけるだけで雲泥の差が出る事は多くの人をみてきて実感している事なので
是非気をつけてみて下さい。
根岸伸后
根岸伸后関連リンク
根岸伸后(M＆A) (negi_manda) on Twitter
根岸伸后の公式ブログ
≪公式≫コンサルタント根岸伸后WEBサイト
こんばんは、根岸伸后です。
今日は普段の買い物などでも応用出来る資産価値についてお話したいと思います。
経済的自由を手に入れるために貯めたお金で購入して欲しいものがあります。
それは資産です。具体的には、株や債券などの有価証券、不動産、ビジネスです。
簡単に言えば、お金を稼いでくれるものです。
株式を買えば、年に数回（１から４回）配当金が送られてきます。
債券で代表的な国債は半年に一回利息の利払があります。
不動産なら毎月賃料が入居者から入ってきますし、
ビジネスなら利益がそのまま入ってきます。
このようにお金が入ってくる資産を購入して下さい。
貯めたお金を資産に替えることによって、お金の収入を増やすことができるのです。
その働かないで得た収入こそが経済的自由の基礎となるのです。
お金がお金を生む状態と言う事ですね。
一方で、頑張って貯めたからといって資産価値を考えないで
自動車や、家電、服などはできるだけ買わないで欲しいと思います。
一時的に物欲は満たされますが、それだけです。
残るのは、減価していくモノとゴミです。
もし、ローンで購入した場合、モノとゴミと借金が残り、
さらに利息も払わなくてはいけません！
もちろん、生活に必要なものは買ってくださいね。
その場合は違った口座でお金を貯める方法をお勧めします。
この考え方は『金持ち父さん貧乏父さん』で紹介されているので
意識している方も多いかもしれませんね。
金持ちは、稼いだお金を資産に替え、お金を働かす。
一方で、貧乏人は稼いだお金を負債に替え、
お金の奴隷になる（お金に働かされる）という考え方です。
すこしづつでも、投資して資産を増やしましょう！
小さな一歩でも、自分の人生にとって大きなな一歩です。
こういう話をすると
「わかりました根岸伸后さん！これからは株や債券などの有価証券、不動産、ビジネス以外には一切お金を使いません！」等と少し勘違いする方がいます。
このような解釈をしてしまうと株や債券などの有価証券、不動産、ビジネス以外は全くお金を使ってはいけないのかと思ってしまい、
必要以上にケチな人間になってしまう恐れがあります。
私は全く上記以外の事にお金を使ってはいけないとは思っていません。
車や時計など生活に必要なものまで買わないでいると結果的に時間を損してしまったり
服に一切お金をかけないと、いつも同服を着ていて
お金もなさそうだし不潔な人と思われてしまうかもしれません。
なので、最低限のものにはお金をかける必要があります。
ただし、その時にも資産価値の意識を持っておく事が重要です。
根岸が普段から意識している事は例えば車にしても時計にしても家具にしても
売る時(中古になった時)に価値が落ちづらいものと全く価値のないものになる場合があります。
素材(例えば金やダイヤモンドなどの価値が変動しにくいもの)やブランドによって
そういった要素は決まってきます。
なので、場合によっては買う時に少し高いブランド物を買った方が
資産価値としては高い場合もあると言う事です。
長い人生の中で運の要素も含めて稼げる事は多々あります。
ただし、そのあと稼ぎ続けるのかその時だけで終わってしまうかはこの生んだお金をどのように使うかが重要になってくると言う事です。
長々となってしまいましたが、最後まで読んで頂きありがとうございました。
根岸伸后
根岸伸后関連リンク
根岸伸后ブログ
根岸伸后 プロフィール - Stickam JAPAN!（スティッカム）
【個人投資家】根岸伸后の公式サイト
今日は普段の買い物などでも応用出来る資産価値についてお話したいと思います。
経済的自由を手に入れるために貯めたお金で購入して欲しいものがあります。
それは資産です。具体的には、株や債券などの有価証券、不動産、ビジネスです。
簡単に言えば、お金を稼いでくれるものです。
株式を買えば、年に数回（１から４回）配当金が送られてきます。
債券で代表的な国債は半年に一回利息の利払があります。
不動産なら毎月賃料が入居者から入ってきますし、
ビジネスなら利益がそのまま入ってきます。
このようにお金が入ってくる資産を購入して下さい。
貯めたお金を資産に替えることによって、お金の収入を増やすことができるのです。
その働かないで得た収入こそが経済的自由の基礎となるのです。
お金がお金を生む状態と言う事ですね。
一方で、頑張って貯めたからといって資産価値を考えないで
自動車や、家電、服などはできるだけ買わないで欲しいと思います。
一時的に物欲は満たされますが、それだけです。
残るのは、減価していくモノとゴミです。
もし、ローンで購入した場合、モノとゴミと借金が残り、
さらに利息も払わなくてはいけません！
もちろん、生活に必要なものは買ってくださいね。
その場合は違った口座でお金を貯める方法をお勧めします。
この考え方は『金持ち父さん貧乏父さん』で紹介されているので
意識している方も多いかもしれませんね。
金持ちは、稼いだお金を資産に替え、お金を働かす。
一方で、貧乏人は稼いだお金を負債に替え、
お金の奴隷になる（お金に働かされる）という考え方です。
すこしづつでも、投資して資産を増やしましょう！
小さな一歩でも、自分の人生にとって大きなな一歩です。
こういう話をすると
「わかりました根岸伸后さん！これからは株や債券などの有価証券、不動産、ビジネス以外には一切お金を使いません！」等と少し勘違いする方がいます。
このような解釈をしてしまうと株や債券などの有価証券、不動産、ビジネス以外は全くお金を使ってはいけないのかと思ってしまい、
必要以上にケチな人間になってしまう恐れがあります。
私は全く上記以外の事にお金を使ってはいけないとは思っていません。
車や時計など生活に必要なものまで買わないでいると結果的に時間を損してしまったり
服に一切お金をかけないと、いつも同服を着ていて
お金もなさそうだし不潔な人と思われてしまうかもしれません。
なので、最低限のものにはお金をかける必要があります。
ただし、その時にも資産価値の意識を持っておく事が重要です。
根岸が普段から意識している事は例えば車にしても時計にしても家具にしても
売る時(中古になった時)に価値が落ちづらいものと全く価値のないものになる場合があります。
素材(例えば金やダイヤモンドなどの価値が変動しにくいもの)やブランドによって
そういった要素は決まってきます。
なので、場合によっては買う時に少し高いブランド物を買った方が
資産価値としては高い場合もあると言う事です。
長い人生の中で運の要素も含めて稼げる事は多々あります。
ただし、そのあと稼ぎ続けるのかその時だけで終わってしまうかはこの生んだお金をどのように使うかが重要になってくると言う事です。
長々となってしまいましたが、最後まで読んで頂きありがとうございました。
根岸伸后
根岸伸后関連リンク
根岸伸后ブログ
根岸伸后 プロフィール - Stickam JAPAN!（スティッカム）
【個人投資家】根岸伸后の公式サイト
こんにちは根岸伸后です。
突然ですが、投資とはなんだと思いますか？
投資とはお金を資産に変えることです。
しかし、異なる視点から投資をみることもできます。
お金を投資することによって、社会が豊かになっていきます。
例えば、企業に投資したとします。企業はそのお金を使って、
モノを造り消費者にサービスを提供して、対価を得るのです。
もし、投資がなかったとすると、消費者はサービスを受けることができなかったのです。
また、企業は研究開発を行い、新しい商品を創り出すかもしれません。
ハイブリット自動車や太陽パネルも投資がなければ、開発されませんでした。
さらに、国に投資したとします。国はそのお金を使って、
学校や、交通機関、スポーツ施設を作るかもしれません。
投資がないと、教育や交通、スポーツに支障を起こすのです。
このように投資には社会に貢献するといった効 果があります。
投資とは社会貢献なのです。
ただ単に稼ぐ為だけに投資を行っている方より
意義を持って投資をしている方の方が
長く結果を残している傾向があるような気がしています。
根岸伸后
突然ですが、投資とはなんだと思いますか？
投資とはお金を資産に変えることです。
しかし、異なる視点から投資をみることもできます。
お金を投資することによって、社会が豊かになっていきます。
例えば、企業に投資したとします。企業はそのお金を使って、
モノを造り消費者にサービスを提供して、対価を得るのです。
もし、投資がなかったとすると、消費者はサービスを受けることができなかったのです。
また、企業は研究開発を行い、新しい商品を創り出すかもしれません。
ハイブリット自動車や太陽パネルも投資がなければ、開発されませんでした。
さらに、国に投資したとします。国はそのお金を使って、
学校や、交通機関、スポーツ施設を作るかもしれません。
投資がないと、教育や交通、スポーツに支障を起こすのです。
このように投資には社会に貢献するといった効 果があります。
投資とは社会貢献なのです。
ただ単に稼ぐ為だけに投資を行っている方より
意義を持って投資をしている方の方が
長く結果を残している傾向があるような気がしています。
根岸伸后
こんばんは、根岸伸后です。
今日は少し個人投資家とプロ投資家についてお話したいと思います。
投資の話では、よく個人投資家は｢プロ投資家のカモになる｣という話を聞きます。
それは個人投資家がプロ投資家と同じ土俵で戦おうとするからです。
当たり前ですが、個人投資家がプロと同じ土俵で戦えば負けます。
これは個人投資が必ず覚えておくべき事です。
だから、個人投資家は負けます。損します。
つまりカモになってしまうのです。
こういう事を強く言うのには理由があります。
個人投資家はプロより資金力、情報力、機動力に圧倒的に劣ります。
プロは会社がかき集めた膨大な資金を扱っています。
プロは多くの情報を保有し分析しています。
分析のためだけに専門家がいます。
プロは四六時中、市場を管理しています。それが仕事です。
しかし、個人投資家はプロとは世界が違います。
個人投資家とプロはまず目標が違います。
数年後、数十年後に金持ちになればいいのです。
個人投資家は時間があります。
しかし、プロは最長でも１年の間に結果をださなければいけません。でないとクビです。
個人投資家にはある一定期間という設定は無意味なのです。
時間が自由だということは個人投資家の武器です。
また個人投資家とプロは投資基準も全然違います。
正確には投資基準を変えなければいけません。
なぜ、個人投資家はプロに負けるのか。
繰り返しますが、それはプロと同じ基準を使い、同じ土俵で戦うからです。
同じ土俵で闘うなら、資金力・情報量・機動力・組織力が優れているので、
プロが勝つのは必然です。
もちろん、プロの投資基準は非常に有効なものです。
PERなどは参考にはしましょう！良いところは利用しましょう。
しかし、それだけで投資しては、同じ土俵に戦うことになるので解決していません。
大切なことは、個人投資家の投資基準を活用することです。
私は生活者視点という投資基準を大切にしています。
個人投資家は生活者の視点で企業を見ることができます。
どの企業の商品が生活者に支持されているか、好感されているかがわかるはずです。
しかし、プロは見ることができません。
生活者が好感を持つ企業が繁栄するのは当然です。
個人投資家は生活者視点を活用しましょう。
もちろん、プロの投資基準も利用します。
つまり根岸伸后が考えるプロに勝つ条件は「時間と生活者視点を活用すること」です。
プロと同じ土俵で戦う理由はないと言う事です。
根岸伸后
─────────
根岸伸后関連リンク
根岸伸后流の投資サイト
根岸伸后のfacebook
根岸伸后流の公式ブログ
根岸伸后総合サイト
今日は少し個人投資家とプロ投資家についてお話したいと思います。
投資の話では、よく個人投資家は｢プロ投資家のカモになる｣という話を聞きます。
それは個人投資家がプロ投資家と同じ土俵で戦おうとするからです。
当たり前ですが、個人投資家がプロと同じ土俵で戦えば負けます。
これは個人投資が必ず覚えておくべき事です。
だから、個人投資家は負けます。損します。
つまりカモになってしまうのです。
こういう事を強く言うのには理由があります。
個人投資家はプロより資金力、情報力、機動力に圧倒的に劣ります。
プロは会社がかき集めた膨大な資金を扱っています。
プロは多くの情報を保有し分析しています。
分析のためだけに専門家がいます。
プロは四六時中、市場を管理しています。それが仕事です。
しかし、個人投資家はプロとは世界が違います。
個人投資家とプロはまず目標が違います。
数年後、数十年後に金持ちになればいいのです。
個人投資家は時間があります。
しかし、プロは最長でも１年の間に結果をださなければいけません。でないとクビです。
個人投資家にはある一定期間という設定は無意味なのです。
時間が自由だということは個人投資家の武器です。
また個人投資家とプロは投資基準も全然違います。
正確には投資基準を変えなければいけません。
なぜ、個人投資家はプロに負けるのか。
繰り返しますが、それはプロと同じ基準を使い、同じ土俵で戦うからです。
同じ土俵で闘うなら、資金力・情報量・機動力・組織力が優れているので、
プロが勝つのは必然です。
もちろん、プロの投資基準は非常に有効なものです。
PERなどは参考にはしましょう！良いところは利用しましょう。
しかし、それだけで投資しては、同じ土俵に戦うことになるので解決していません。
大切なことは、個人投資家の投資基準を活用することです。
私は生活者視点という投資基準を大切にしています。
個人投資家は生活者の視点で企業を見ることができます。
どの企業の商品が生活者に支持されているか、好感されているかがわかるはずです。
しかし、プロは見ることができません。
生活者が好感を持つ企業が繁栄するのは当然です。
個人投資家は生活者視点を活用しましょう。
もちろん、プロの投資基準も利用します。
つまり根岸伸后が考えるプロに勝つ条件は「時間と生活者視点を活用すること」です。
プロと同じ土俵で戦う理由はないと言う事です。
根岸伸后
─────────
根岸伸后関連リンク
根岸伸后流の投資サイト
根岸伸后のfacebook
根岸伸后流の公式ブログ
根岸伸后総合サイト
まっさらなカンバスとたくさんの絵の具が手元にあり、それを使って好きなことをする。
最近では扱う金額がとても大きくなりましたが、この喜びは金額の小さかった１０年前や２０年前とはほとんど変っていませんよ
byウォーレン・バフェット
最近では扱う金額がとても大きくなりましたが、この喜びは金額の小さかった１０年前や２０年前とはほとんど変っていませんよ
byウォーレン・バフェット
価格とは、何かを買うときに支 払うもの。
価値とは、何かを買うときに手に入れるもの。
byウォーレン・バフェット
価値とは、何かを買うときに手に入れるもの。
byウォーレン・バフェット
小僧に頭を下げると思うから情けないのだ。金に頭を下げるのだ。
【覚書き｜部下に接客について話した言葉。年下や横柄な客に対しては、その客が使うお金に対して頭を下げると考えれば腹も立たないという意味】
by岩崎弥太郎
────────────────
根岸のコメント：
岩崎弥太郎らしい格言だと思います。
嫌な客が来た時はその人ではなく、お金に頭を下げると言うのは考えた事もありませんでした。
岩崎弥太郎特集は今回で終了です。
【覚書き｜部下に接客について話した言葉。年下や横柄な客に対しては、その客が使うお金に対して頭を下げると考えれば腹も立たないという意味】
by岩崎弥太郎
────────────────
根岸のコメント：
岩崎弥太郎らしい格言だと思います。
嫌な客が来た時はその人ではなく、お金に頭を下げると言うのは考えた事もありませんでした。
岩崎弥太郎特集は今回で終了です。
小事にあくせくするものは大事ならず。ひとたび着手せし事業は必ず成功を期せ。決して投機的な事業を企(くわだ)つなかれ。国家的観念を持って全ての事業に当たれ。
by岩崎弥太郎
by岩崎弥太郎