http://n-dsn.com/manual/
敷引きとは
関西地方の家屋の賃貸借契約においては、あらかじめ、契約終了時に敷金（保証金を含む）のうち一定の金額を返還しない旨の特約条項を設けている契約書が多く見られます。
例えば敷金５０万円、敷引き２０万円とし、残りの３０万円から原状回復費用を差し引いた残額が、賃借人に返還されるというものです。
つまり、２０万円は一律に差し引かれてしまいます。このように、返還すべき敷金から、あらかじめ一定金額を控除しておく特約を「敷引き特約」といいます。
敷引き特約の法的性質
敷引き特約とはいったいどのような法的性質をもつのでしょうか？
これについては、当事者間に敷引き特約の性質について明確な合意がない限り、下記の５つの要素が有力な考え方です。
①賃貸借契約成立の謝礼
②貸室の自然損耗の修繕費
③更新料の免除の対価
④契約終了後の空室賃料
⑤賃料を低額にすることの代償