こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら9年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
繁忙期の残務として引渡し決済が
詰まっている中、
先週は懐かしのバンドを
見に行ってきました
↓
ダイヤモンド☆ユカイさん
30数年前は尖りまくった
ロックンローラーやったのに
トークがすっかり丸くなってましたw
まぁ観客もオレと同年代か
パイセンばっかだったんで
演者も観客も高齢者に
片脚突っ込んでるから
しょーがないよねーw
↓
まぁ【旬】を何十年も過ぎた
アーティストのLiveなんで
クオリティーは期待してなかったが
一曲目の
KING’S ROCK’N ROLL
やっぱ痺れましたぁ
アンコールも2回やってくれたんで
満足のLiveでした
さて、そんなライヴ開始前に
所有物件のテナントさんから
電話があった
（テナントさん）
あ、大家さん
もう歳なもんでぼちぼち店を
閉めようと思うねん～
（オレ）
えーっ！
そーなんですか～
ちなみに後釜は居ますのん？
（テナントさん）
ええ、店の常連さんが
後を継ぎたいって言うもんで
その相談のお電話なんですわ～
あぁ、なるほどね～
さすがにお母さん（テナントさん）が
イチから店を造作されたから
解体スケルトン返しは勿体ないし
悲しいもんね～
そりゃそうですわ笑
ってことはスケルトン返し無しで
引継ぎオッケーですか？
後継の方は店舗をそのまま
引き継ぐんでしょ？
なら、保証会社さえ通れば
スケルトン返しは免除で
現状解約で大丈夫ですよ～
とりあえず後継ぎの方と
新規契約の手続が有るんで
弊社へ来て貰うようお伝え下さいね～
ちなみに後継の方と造作譲渡費なんかの
取り決めされてるんですか？
ええ、一応はね～
それはいいですか？
ええ、大丈夫ですよ～
造作譲渡に関してウチはタッチしませんので
当事者同士で好きにやって下さい
後継の方との契約条件については
来て貰った時に直接、話をしますんで～
この話の流れは分からない方には
全く理解不能でしょう
以前も同じような話を書いたので
分からない方はコチラを
↓
まぁ、ウチが保有している店舗は
家賃10～30万クラスが多いんで
こんな流れが一般的なんですよ～
賃料がこれ以上高くて立地もベッピンだと
もっと資金力がある法人が借りに来るので
店舗改装費をバッチバチに掛けて
イチから店舗を作り直す借り手が多いが
この10～30万賃料クラスだと
資金力に乏しい個人事業主か
ひとり社長法人さんあたりが借り手になるんで
店舗改装にウン百マンも掛かる
スケルトン物件より
「居抜き」物件を好むんすよね～
ってか、賃料10〜30マンあたりは
基本的にスケルトンから造作するような
賃料ゾーンじゃないってことです
まぁ大家であるウチとしても
この辺りの賃料ゾーンだと
「借主窓口＝社長」
ってのが大半なもんで何かとやりやすくて
コンフォートゾーンだし
テナントさんを応援したくなるんすよね～
もっと賃料の高いゾーンになると
法人の出店部隊が窓口になるケースが多く、
借り手側の要求や質問事項がてんこ盛りで
超面倒。。。
更に担当者に決定権が無いので意思疎通や
意思決定がイチイチ本部と伝書鳩になって
大家側からすりゃめちゃ面倒になるんすよ。。。
（賃料が高いので贅沢は言えないけどw)
その点、この賃料10～30万ゾーンは
テナント退去時のスケルトン返却を
避けたい方が多いし（解体費用も無いし）
上手くいけば現テナントさんが後継者から
造作譲渡費用をGET出来るので
体感的に半分くらいの確率で
自ら後継者を連れてきます
ちなみに過去に後継者を連れて来なかった
テナントはこんなケース
↓
まぁ現テナントが後継者を連れて来れば
現テナントも後継者もメリット大だし
大家であるウチにとっても
テナント募集をせずとも
切れ目なく賃料が入るし
大家側が主導権を握りやすく
条件交渉（値上げ）も簡単だし
面倒な交渉事はほぼ断れるんで
コチラもメリット有り
もちろん大家側の強い立場を振りかざした
銭ゲバ的な値上げ交渉はせず
相場のチョイ下くらいで手を打ちますよ～
大家直の契約なんで仲介手数料や
礼金、保証金も不要で契約するんで
これなら三方良しでほぼ纏まります
まぁそんな背景の中
後継者さんが事務所へやってきた
話を訊くと店の常連さんで
「何年も前から店を畳むなら
私がやりたいでーす！」
と、宣言していたらしいが
飲食店経営は初めてとのこと
ウチてしては現状の安い賃料から
少しUPを提示したが
後継者さんは賃料UPの件も含めて
初の飲食店経営に不安がある様子。。。。
数日後、実際に自分が飲食店を
やるとなってから不安に耐えきれず
後継者から辞退した
まぁ賃料UPとはいえ、
相場よりはまだ安いし
スケルトンから店を造る
莫大な費用も不要
大家直の契約なんで仲介手数料や
礼金、保証金も全てナシの契約なんで
初期費用は掛からないし
訊く限りじゃ造作譲渡費用も
有って無いくらいの気持ち程度の額
しかも引継ぎ期間中に
食材仕入先の紹介や
常連のお客さんの引継ぎも
現テナントさんがやってくれるらしいので
飲食店を始めるなら
至れり尽くせりの
最高の条件じゃね？？
そもそも後継者さんが
店を畳むなら私がやりたい！
と、現テナントさんへ
持ち掛けた話なのに
これで決断が出来ないなら
そもそも覚悟が無さすぎて
話になんねーし
仮にやったとしても
すぐに廃業しそうなんで
辞退してくれて良かった
ま、ウチとすりゃ別にこの方が借りなくとも
現テナントさんへスケルトン返しを免除して
返して貰えりゃ、もうちょいと高い賃料で
募集するだけなんで痛くも痒くも無いんで
どっちでも良かったけどね～
居抜き店舗で募集して
いつ次のテナントさんが付くかは
読めないんで賃料が途切れるリスクが
チョイとあるだけ
現テナントさんも後継者が辞退して
ガッカリの様子だが7月末に契約解除で
まだ時間があるのでとりあえず今週、
テナントさんへ伺って今後の打ち合わせを
することになった
ま、おそらくテナントさんは
「解体スケルトン返し」を
一番避けたいはずで
もし造作譲渡費までGETできりゃ
御の字と思っているだろう
話の持って行き方はとりあえず
店内の設備状態を見てからだが
今も盛業中なんで
「居抜き」で賃貸募集をかけあげて
後釜が決まればお互いラッキーってな
感じですかね～
もし7月までに後釜が決まらなければ
解体スケルトン返還を絡めて
上手く交渉すりゃ、
ウチに返還義務がある
保証金返還を相殺できそうだが
相手が基地外チックな事を言わない事と
よほど店内が居抜き募集に耐えられない
状態じゃない限り
解体スケルトン返し免除&保証金を返金して
長年、お疲れ様でした！
と言って綺麗にまとめるつもりでーす
ちなみにココは自主管理で
ウチが大家だから出来ること
もしウチが管理会社の立場で
オーナーがスケルトン返しを希望すりゃ
こんな柔軟な対応は絶対無理ゲーやね。。。。
（契約書上はスケルトン返しが基本なんで）
ほんま、管理会社の立場やと
オーナーの意向次第じゃ
粛々と契約書通りに進めるのみで
賃借人に恨まれる事しかねーから
やっぱ絶対やりたくねーわ
ま、自主管理でいろいろやってみて
賃借人のクレームを直に受けまくったり
トラブルや相談事を受けたりして
初めて管理会社や仲介業者の苦労や苦悩を
自ら肌で感じまくるわけですよw
ってことで、
他物件では管理を任せている
管理会社や仲介業者には
感謝です！
まぁもちろん、管理会社や仲介業者へ
文句を言いたくなることも多々あるけど
余程の事が無い限り、
片眼を瞑って見逃してます
ま、自分で全てやってみりゃ
分かりますんで細かい事に
イチイチ文句なんて言う気にも
なりませんし、言うだけコチラが
損するだけですからね～
おわり