みなさんこんにちは。
今回はマンションや住宅を購入する際の予算の立て方に関してお話します。
「さらば！賃貸生活 その1 資金計画」でもお話したように、ご自身の収入でどのくらい借り入れが可能なのか、がある程度把握できたら、次に全体的な予算の立て方を検討します。（本来は先にこれも把握しておく必要があるのですが・・）
例えば購入したい物件が2,500万円の中古マンションの場合で考えてみましょう。（ご自身が可能な借入可能額の範囲内との前提です）
まず初めに販売価格とは別に諸経費を考える必要があります。
不動産の購入額以外に何が必要になるのかを見てみましょう。
※融資を受けることを前提としています。
①不動産業者が売主でない場合には仲介手数料（売買価格の3％+6万円×1.1（消費税））
この場合は891,000円となります。（勿論、少しマケて！と交渉することは可能です）
※不動産業者が売主の場合は手数料はかかりません。
②登記料
・所有権移転登記
・抵当権設定登記
③印紙代（売買契約書に貼付、金銭消費貸借契約書に貼付）
④融資手数料（金融機関によって異なりますので事前確認が必要です）
※銀行や信金から直接融資を受ける場合は事務手数料を加えて12、3万円くらいですが、フラットの場合は融資額×2～2.6％程度の手数料が必要です。また、保証料が別途必要になる場合もあります。
⑤固定資産税、都市計画税の日割り額（引渡し日で区分します）
※1月1日時点で所有している人に課税されるので、1月1日を起算日として引渡日からその年の12月31日までの分を日割りで精算します。
ざっとこれだけの諸経費分を予算立てしておく必要があるんですね。結構な金額になります。
他にも、火災保険（こちらは構造によっても大きく違うので、マンションと木造戸建てではかなりの差があります）、フラットを利用している方はつなぎ融資が必要になる場合があります。
※つなぎ融資～ちょっとややこしいのですが、フラットを利用するとつなぎ融資が必要になる場合が殆どです。それはフラットの融資の仕組みにあるのですが、フラットは「機構買取型」と呼ばれるもので、フラットの融資を受けるときには既に自分の名義になっている必要があります。でも、自分の名義にするには相手方に全額を支払う必要がありますよね。なので、フラットの融資が実行されるまでの間、一時的に他の金融機関から短期の融資を受ける必要があるんですね。
一時的に借りる、いわゆるフラットが実行されるまでの期間一時的に短期の融資で「つないでおく」ための融資を「つなぎ融資」と言います。
この場合短期とは言え当然金利がかかりますので、その分も諸経費として考えておく必要があります。
たいがいはフラットを申し込んだ窓口でつなぎ融資も一緒に斡旋するのが一般的です。
ここまでで諸経費はざっと120万円～130万円くらいの諸経費が必要なのが分かりました。（フラットの場合はプラス50万円～70万円）結構な金額です。
さぁ、これで諸経費まで検討したので、そうなると総額で2,500万円+諸経費＝2,650万円～2,700万円くらいで資金計画を立てる必要があります。
諸経費も合わせて融資を組むことが可能な場合が殆どです。但し、ネットでの住宅ローンの場合、イオン銀行の場合は売買価格の5％以内と言うところもあるので、諸経費の合わせ貸しを希望される場合はそれも金融機関の選択材料に加えておくことが良いかもしれません。
諸経費を含んで借入を検討する場合は諸経費を加算した総額が返済比率30％（或いは35％）に収まる必要があります。
次回は物件の探し方と見つかった場合の購入の方法をお話します。
