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２月２６日（土）１７時〜（受付１６時半〜） なっちー大家・不動産投資歴１０周年記念パーティー
詳細・お申込はこちら
きのうは、１０周年記念パーティーのお申込み開始日でした。
こんな状況の中、沢山の方にお申込みいただき感謝です✨会場が広いのでまだまだお申込みいただけます
ただ、割引枠はあと半分くらいになってますのでお早めに宜しくお願いします。
さて、いつもお世話になっている銀行さんから着信がありました。
- 定期預金か？
- 積立か？
- 貸金庫か？
今回はどんなことをおねだりされるのかと思ったら
意外なことに新築物件のご紹介でした
写真はイメージです
「舛添さん、もし、ご興味があったらで問題ないのですが、、、
世田谷区に新築建てませんか？」って言われまいた！！
わたくし、銀行さんから物件をご紹介されたのがはじめてだったので、かなりかなり驚きました
わたしの勝手なイメージでは、お金持ちの地主さんは銀行から物件買いませんかってお声がかかるものだと思ってましたが
こんなパート主婦だったわたしなんぞにお声がけいただき嬉しすぎます。
そして、わたしも、ついに、
そんなお声がかかるようになったかと感慨深いです
気になる物件のスペックはこんな感じ
- 世田谷区内
- とある駅から徒歩１分
- 地型が良い
- そこそこ広い
- 軽量鉄骨造３階建
- 想定利回り６%
- 土地建物総額１．２億円
わたしが所有する物件の利回りに比べると低過ぎて
本来なら即お断り案件でしょうが
資産性という意味では、利回りではなく所有してもいいのかなって思いました。だって、こんな物件普通じゃ買えないですもん
銀行さんの紹介なので、もう融資が通ったも同然です。
このご時世、収益物件の融資を通すのって結構大変ですが、その煩わしさがないってすばらしい
駅徒歩１分なのに線路沿いではないし
近くに大きなスーパーがあるのでとっても便利
１階店舗で２階３階住居の３階建のプランが入ってました
こちらの物件は銀行さんの超お得意様が購入しようと進めてらした案件らしいのですが、その方、物件買いすぎで融資が降りないので流れた物件でした。
なので物件が悪いという訳ではない！！
しかも、買おうとされていた方は日頃から不動産屋に接待をして、超未公開物件を紹介してもらっているそうです。
そんな超やり手な方が欲しくても買えない物件をわたしは接待なしで手元にやってくるなんて、なんてラッキーなのでしょう
わたしもついに世田谷区の好立地で新築のオーナーか
とルンルン気分
銀行さんって物件情報をメールで送れないので
物件情報をいただきに行くことにしました。
その前に現地確認
駅から近い！！さすが駅徒歩１分
スーパーもびっくりするほど近くてこれは便利です
ネックなのは大通り沿いなので住むにはちょっとうるさいかなって思いましたけど、それは気にしない人もいるので大丈夫かなって思いました（収益物件は自分が住む目線で見てはいけません
）
新築アパートって２０平米くらいの１Kが多いイメージですが
ここは住居部分もひと部屋４０平米台だったので、わたしの中では合格でした
ただ、店舗ってどうなんだろう？わたしは店舗をやった事がないのでちょっと不安。
駅徒歩１分なのはいいのですが
並びの店舗は、まだ１５時台だったのにシャッターが閉まっていました。
このコロナの影響で閉めてるお店も多いのかも知れません。
ちょっと心配になりながらも銀行さんへ物件資料をいただきに行きました。
１５時を過ぎていたので勝手口から入るために担当者さんが入り口までお出迎え。なんだかVIPなお客様気分
いつもの個室にご案内いただき、物件について色々とご説明いただきました。想定家賃は甘めと厳し目とその間くらいの３パターンでシミレーションされてましたが
厳し目５%〜甘め６%でした。
個人的には厳し目でシミレーションしたいところですが
銀行さんの判断によると甘めでも全然いけるでしょうってことでした。
そして気になる融資条件は
- 融資期間３５年
- 金利３.２%
期間が３５年というのは素晴らしと思いますが
金利が３．２%なのはちょっと高いな、、、
新築なのにもっと良い条件が出ないのですね
この物件、他のすんなり買えそうな地主さんにお話を持っていくのを止めてもらっている状態とのことで早く決断はしなくちゃいけないのですが
「これまでとは違って大きな金額なのでじっくりお考えになってください」と担当者さんからお優しいお言葉をいただき、銀行を後にしました。
結局、買うか買わないかわたしの判断は？
色々考えた結果、、、購入を見送りました
見送った理由その①
店舗物件の客付に自信がない。
駅から１分の好立地とはいえ、渋谷や新宿のような立地ではないので、入居がつくかも心配だし、ついたとしてもお店が持続するかも心配。
とにかくやったことのない業態でいきなり億超えの物件にチャレンジするのは非常にリスキーだなと思いました。
店舗部分も住居にしてしまってもいいのですが、その分利回りは下がります。
見送った理由その②
金利が高い
金利は３．２%がマックスだそうでこれ以下は厳しいようでした。利回りから金利を差し引いたのものをイールドギャップといいます。
そのイールドギャップは
利回り６%ー金利３．２%＝２．８%
この２．８%の中から運営にかかかる諸々の費用を捻出しなちゃいけないのです
銀行さんには「世田谷で利回り６%なんてありえないですよー」って言われましたが、高い利回りに慣れてしまっているので物足りません。
もっと金利の低い銀行で借りたら？って思われそうですが
銀行さんのご紹介なので他行で借りることは出来ません。
そして、こちらの銀行ではこの金利がマックスのです
と、いう理由で、せっかく銀行さんから超未公開物件をご紹介いただいたのですがお断りする流れとなりました。
もったいなかったかも知れませんが、地方でも利回りが高い方が魅力的だなー
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初心者さんでも素晴らしい実績残されてます！！
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なっちースクール生さんの実績
２６０万円→９０万円（静岡）
３００万円→８０万円（千葉）
４５０万円→２６０万円（茨城）
３６０万円→１５０万円（埼玉）
６００万円→４５０万円（都内）
３５０万円→２００万円（三重）
４８０万円→２００万円（埼玉）
６８０万円→５５０万円（都内）
２５０万円→ ４０万円（茨城）
１３８０万円→９００万円（都内）
パート主婦だったわたしが年収１０００万円になった手法
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関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。
短大卒業後、
最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、
投資資金全てを失う。
そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年１月から大家業を開始し
現在戸建て１４戸、
区分マンション１戸団地２戸アパート１棟計２１室所有。
著書『パート主婦戸建て大家さんはじめました！』は
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