これから引っ越しを考えている人に不動産屋さんにカモされないために。
本当にこの１ヶ月近く、首都圏での部屋探しについて、ど素人ながら深く深く考えたので、これから引っ越しを考えている人のためにアドバイスがてら記事をまとめておきます。
前提として知識ゼロの自分が感じている範疇ですので「それは違う！」って突っ込みはごもっとも。
でも、「より人の心で物件を選ぶなら」って視線でこの記事を読んでください。
■利用者、オーナー、管理会社、仲介の４つの関係と距離
まず、結果的に部屋を借りるのはオーナーさんです。最も効率が良いのは不動産オーナーと知り合い、直接交渉する事。それはなかなかできない事ですが、この間に入ってくる管理会社と仲介業者の持っていくお金ときたら結構な額です。
なので、お得に借りられる割合はこのオーナーまでの距離に比例しています。
物件情報を見ると下の方に「専任」「仲介」「媒介」など書いてありますが、これがオーナーとの距離と言ってもいいと想います。
一番オーナーさんと近いのが「専任」直接の管理会社がオーナーと話し合い価格などを決めたりしている感じです。「君の会社に任せるよ」といわれて部屋の図面や詳細な広告情報を作成しているのが専任の管理会社です。
基本的には「専任」これだけを狙ってもいいぐらいです！！
オーナとの値下げ交渉も結果的にはこの専任の管理会社が行うもので、オーナーさんと値下げ交渉できる唯一の存在。
オーナーからすれば敷金や礼金は家賃自体をちょっとあげておけばゼロゼロでもいいんです。管理費も結構根拠のない値段のもが多いです。
仲介、媒介はさらに仲介手数料を付け加えてくる人たちで、なんやかんや一番口がうまい人たちです。
■不動産屋の法律、空きが出たら情報をweb公開する。
これは知らなかった事なんですが、部屋が開いたら、管理会社はその情報を公表しないといけないそうです。
その情報はどこに行くかというと
http://www.contract.reins.or.jp/
http://atbb.athome.jp/
などの不動産屋さんだけが見る事のできる不動産業者専用情報ポータルサイトです。
これを一般に公開してほしいくらいですが、仲介業者の食いブチはこれです。
suumo
homes
at home
ハトマークサイト
その他、沢山の一般向け不動産総合ポータルサイトなどに掲載されているのはこの一部です。
それぞれのサイトを見ればわかりますが、「あれ？この物件スーモでもあったな」
と、同じ情報である事がわかります。
実際に町の不動産屋さん、特に目立つ看板を出しているお店にいくと「うちはほかにも支店がありますし、全く違う駅の物件でもご紹介可能です！」と１００％と言っていいぐらい言われます。
でもその情報の出所はすべて先ほどご紹介したREINSやatBBです。
なので、派手目の不動産さんはどこに行っても同じ情報を出してきます。
町を練り歩いて不動産屋を回るなんてのは本当は一カ所で大丈夫です。
なんなら今住んでる町の不動産屋さんで、３時間も粘ればすべての情報が手に入ります。
違いと言えばその人たちの親切さや、土地に関する情報ぐらいです。
■ネットでの見方と「釣り広告」
suumo
homes
at home
は、効率よく的を絞るのに使ってください。「目黒だと７万でこのぐらいか」などなど。
たまに事故物件ものってます。今回僕も１件だけ事故物件の内見に行きました。
渋谷徒歩１０分で３０平米 ５．５万とかねw
それでもよければどうぞどうぞw
特に「これはお得だな！」と想う物件が見つかるはずです。
その場合は「定期借家」である可能性が高いです。
定期借家とは、「一定の期間がきたら再契約ね。そんと時また金かかるよ」って意味です。
定期借家２年以下の物件はほぼ釣りです。
釣りでなくても一定期間後に結構高い額が必要になります。
通常契約では２年目安なのでとりあえずは、定期借家以外を探してください。
図面をみてイメージをかき立ててください。本当に住みやすいかどうか。
最近は物件の位置情報がわかるサイトがほとんどです。googleMAPで必ず物件を詳しく見て、ストリートビューがあれば、「周辺のビル陰はないか」など日当りまで把握できます。
例えば５階建て４階までわかっていて号室側からないときは、図面のバルコニーの仕切り位置や、添付室内写真から窓の外の景色で何となく位置を割り出せます。
図面や物件詳細情報を読み解く能力を高めてください。
「エレベーター」書いてなければないのです。
釣り広告かどうかは、物件の町と、その情報を出している不動産屋さんの住所で見当がつきます。
例えば、サイトを見ていて四谷三丁目にいい物件情報があったとして、そのページの下の方に不動産屋さんの情報が書いてあるはずです。
問い合わせ先などにあがっている不動産屋さんの住所に注目してください。
物件から２駅以上、不動産屋さんが離れていたら確実に釣りだと想ってもいいです。
四谷三丁目の物件なのに、不動産屋さんは新宿御苑前。。
内見したいと問い合わせても「まずは一旦、こちらにいらして頂いて」という話になります。
１００％釣りです！
お店に呼んで、「実はあの物件は。。。」とネットに乗っている情報よりお金がかかると告げられます。
「別の物件を紹介しますよ」と言ってあらぬ情報をこれでもかと印刷してくれます。
最終的には自己判断ですが、本当に内見させてくれるところは管理会社直営で、「物件の現地集合で」を快く受け入れてくれます。
■情報収集のための不動産屋さん訪問
１っ箇所はだまされるつもりで不動産業者専門サイトからの情報をかき集めるつもりで不動産屋さんに入りましょう。所要時間は数時間に及ぶ事も
派手目な看板を出している不動産屋さん、ビルなら２階以上のテナントである事が多いです。
アパマン LiveMAX .R賃貸 など。。もうどこでもいいです。 なんならかわいいお姉さんかイケメン狙いでもいいです。結果的に出てくる情報は同じですから。
お店に入ると「受付表です」と電話番号とメアドを書かされますので、内見に行くつもりがなければ、書かない方がいいです。書けと言われたら嘘を書いてもOK。しつこくメールや電話かけてくる会社もあります。
ここで、その地域にある不動産の相場や目安になる物件の目星をつけてください。
接客態度が態度がよろしくない若い社員さんも居ます。とにかく情報を聞き出すつもりで我慢です。
これでもか！と印刷してくれると想いますので、じっくり選んで、４っつぐらいにしぼってください。
ここからが重要です！
そのときに物件情報の下の方に管理会社の情報が書いてあるはずです。これ、写メとれそうならこっそりとってください。
こっそりがポイントです。メモでもいいです。管理会社さえ判明すれば、直接交渉の道もあります。
「持ち帰っていいですか？」と聞くと「コピーをとってきます」と言われるはずです。
そして出てきたコピーは管理会社の情報がすり替え（書き換え）られているはずです。おそらくはそこの不動産屋の情報に。
すり替えられたという事は「仲介」で、そこで頼むと管理会社「媒介」「専任」以上にお金がかかるって事です。
この時点で決着しない方がおすすめです。「急用ができて」とある程度の情報をもらうだけもらって帰るのをお勧めします。
まぁ、コーヒーでも出してもらったものなら、ラッキーだと想ってください。
■では、どんな不動産屋さんにいけばよいのか？
住みたい町を決めてください。
管理会社がやっているお店が一番オーナーと近いので管理会社らしい看板のお店を探してください。
駅から探検するつもりで歩き回って路面店（１階のテナント）の不動産屋さんを探してください。
駅からはちょっとだけ歩く位置です。
窓に物件情報の吊るし広告があるといいですね。
お店の外観は少し古びてて中がちょっとのぞきづらい感じです。
店名は見た事ない個人の名前だったり、個性的な名前のはず。店内は少しごちゃごちゃしていて、おじちゃんかおばちゃんがいたらOKです！
まず、路面店という事はある程度儲けがあり、管理会社である可能性が高く、古ければ古いほどその地域に長く密着している証拠です。
お店に入って「外の広告見て入ったんですけど、この辺で６．５万ぐらいでお心当たりありませんか？」と着席する前に条件を簡単に言ってください。
そうすると、管理会社さんなら物件のことが頭に入っているので、すぐにぴーんときて「○○コーポとかどうかな？」とつぶやくはずです。
出てくる情報はまさにあなたの探している感じの部屋で、ほかのチャラい不動産屋さんでは見た事ないようなお宝物件が出てきます。
本当に親切な人が多く、同じ町で３軒ぐらいこういうお店に巡り会えば十分な候補が得られるはずです。
「鍵はここにあるんで今から見に行きますか？」なんて言われたらこれ以上オーナーより近い人は居ないのです。
信じてついていってください。
もし本当になければ親切に「いやぁー、うちにはその条件ではないね。。。」と即答してくれます。
■おすすめの探し方
さっきの項目、古いお店で気がついたのが「ハトのマーク」です。
ハトのマークは比較的に管理会社に多く、地域に密着して息の長いお店が多いようです。
特にハトマークサイトはほかのスーモなどでは出てこない物件にも出会えます。
http://www.hatomarksite.com/
このサイトであらかじめ目星を付けて、問い合わせするときに「あいてますか？内見したいのですが、直接現地集合でも大丈夫ですか？」と聞いてOKなら、結構親切な業者さんです。
その地位域にも詳しく、日当りや地域情報、ゴミの出し方や、うまい店まで教えてくれる。
内見に行ったら「ちょっとここが調子悪いんだけどね」と、故障箇所を隠さずに親切に教えてくれる。
その他にも
おもしろ物件＆特殊物件案内不動産サイトまとめ
から、一風変わった物件を探すのがすごく楽しかった。おすすめです！
■最強の味方がいた
自分にはラッキーな事に不動産取り扱い免許を持った友人が居た。
この免許があれば不動産業者専用情報ポータルサイトも見れるし、仲介で出てきた物件も調べて介入できそうであれば一番お得な条件を引き出してくれたりする。
「これは釣り広告だ」とか、「実は条件が良くない」とか、いろいろ教えてくれた。
この資格を持っているのはそれぞれの不動産屋さんの店長さんぐらいだ。
自分は本当にラッキーだ。もうすぐ部屋が決まります！
引っ越し決定まで後一歩☆