前回の記事で現在の資産はマイナス3000万円と書きましたが、
よく考えたら土地と建物という資産が計算に入っていませんでした。
建物は結構な欠陥住宅と感じているのと、
日本の新築絶対主義を考慮して金額を算定しにくいと思っているので、
土地のみの売却価格を資産と考え、
どのくらいで売れるのかを考えてみました。
土地のスペック
・70坪弱
・南向
・一部1m強の擁壁あり、間口は道路と高低差なし
・都内から小一時間程度の小さい駅が最寄り
・駅から徒歩4、5分
・購入価格4800万円弱（坪単価70万円）
・持分3分の2
現在の周辺の土地の相場は、
駅徒歩10分くらいの30坪程度の土地で坪単価50〜70万円の範囲内だと思います。
駅まで4、5分という土地は、ここ2年ネットではほぼ見たことがありません。
本当に何もない駅で、駅の価値としては微妙なんですが、
この微妙な駅の周辺の中では希少性のある土地ではあると思います。
路線価も微妙な駅周辺の住宅地ではトップレベルの評価となっています。
ということで、現在もせめて同額で売却できると信じてやみませんので、
売却額4800万円弱として、その3分2で3200万円弱がプラス資産となります。
とすると、なんと現在は200万弱のプラス資産ということになります。
しかし、この算定にはいくつか問題点があります。
一つ目は、売るには大きすぎること。
周辺の分譲はほとんどが25〜40坪の範囲内で、
70坪弱は需要からするとおそらく大きすぎるんです。
半分に分割すれば、坪単価80万円でも可能性があると思ってますが、
建築協定があり分割することができない地域なんです。
分割販売できない、だから業者より先にうちが買えたんだと思います。
うちはその辺で50坪以上の土地を探していたので、
少し大きすぎ、高すぎたものの即購入してしまいました。
同じような需要があれば、同じように又はそれ以上でも売れると思いますが、
この微妙な駅で、土地と建物で1億かけて家を建てたい人がどれだけいるか。
二つ目は共有なこと。
自分の親が残りの持分を持っているので、
どうにもならないときには相談すれば、
売却はなんとかなると思いますが、
逆に言うとどうにもならなくならないと売却はできないということなんです。
ということで、売却したいと思い立ってもすぐには売却はできません。
その他、擁壁問題とか、揉めてるわけではありませんが境界問題等、の不安要素もあります。
まぁ、ただ売るのに時間をかける、
またはタイミングさえ良ければ、
今であれば同額ではなんとか売れるのかな、
とは思っています。
ということで、今の資産はプラス200万円弱という算定となりました
ただこれは喜んでいいことではないですよね。
今の仕事についてから約15年で
わずかそれだけしかプラスがないということ。
これから頑張ってプラスを積み上げていかないと
老後は生活保護に頼ることになるかもしれない現況ということですね。