担保評価が下がるマンションや建物

此花区　不動産　株式会社Ｍｓ（エムズ）の不動産担当の塚本と申します

建物に対する銀行の評価も厳しい金融機関があります。

例えば、昔でいう長屋形式のようなテラスハウスの１区画といった物件も、あまり流通性がない（売りにくい）と評価されてしまって、ローンが下りないこともあります。

床面積の小さいというのも問題になります。昔は40平米以上なければダメというのが常識でした。銀行によっては現在でも「40平米以上」と言ってくる銀行もあります。（住宅金融支援機構の「フラット35」は、30平米から融資対象です。）というのも銀行は「ワンルームマンション・コンパクトマンションを住宅ローンで購入して、結局は賃貸で人に貸すのではないか」ということを気にするからです。

住宅ローンというのは、あくまでも自己居住用に住宅に対する融資で、もともと金利が大きく優遇されています。人に貸すつもりで購入するなら、それは不動産事業（投資）になるわけですから、そもそも住宅ローンではなく、アパートローンの金利（通常3~4%）になりますよ、というわけです。

最近の銀行のトレンドとして感じるのは、単身者に対してローンがかなり厳しくなりました。「建物」でいえば、違法建築の物件には、ほとんど金融機関は融資がつかないといった実態です。1990年代の中古戸建は、建蔽率や容積率がオーバーしていることは少なくありません。これは違法建築なので、中古物件を購入する場合にはこの点にも注意が必要です。

これも10年ちょっと前であれば、「容積率オーバーでも１０％程度ならＯＫですよ」という銀行もありましたが、最近は１％以内のオーバーでも「融資できません」とはっきり断られます。

小さなマンションの中古1区画を購入する場合には、登記上の区分として「居宅」になっていることも確認しておかなければなりません。例えば「事務所」になっていると、住宅ローンの対象になりません。

逆に築年数の古いマンションに対しては、かつては厳しい評価がされていましたが、最近は流通性があり、資産性が低くなければ融資してくれる金融機関もあります。築40年、50年というマンションを買うときには住宅ローンも組めないというのでは、ますます古いマンションは流通しにくくなるため、建て替えも難しいという状況ですから、マンションの築年数については住宅ローンの審査の際に考慮しない銀行もわずかですがあります。

その代わり、管理の状況や長期修繕計画等の管理の状況がチェックされることが増えました。また旧耐震基準のマンションで緊急輸送道路沿いに存するものは、耐震診断がなされている場合は耐震補強工事が実施されていなければ融資対象外という銀行も多いので注意が必要です。

40平米未満、旧耐震の建物、違法建築物件　このような物件を検討する場合は、取り扱わない金融機関も多く、住宅ローンの利用が出来ないケースがありますのでご注意ください。

分からないこなど御座いましたら、お気軽にお問い合わせください