格安戸建賃貸は現金で購入すれば借り入れに関わるリスクが少ないと言われています。
ところが太郎さんの場合は、現金で購入したにも関わらず実質赤字経営となりました。
その原因としては
1． 過大なリフォーム費用
★ 最初にバリ島チックな内装にしたものの客が付かず、リフォームをやり直したので予算が大幅超過（当初50万円のリフォーム予算が300万円へ）
2． 近隣の駐車場借り上げで出費増
★ 駅前なので駐車場は不要との判断したものの、実際には駐車場がないために客付けに苦戦し急遽隣の駐車場を家主負担で借り上げ（4万円/年）
3． 高額な原状回復費用
★ ペットOKとして募集した為、退去時にペットの付けた傷や臭いの対策で多額の原状回復費用発生。家主が費用100万円を立て替え。現在元の入居者と費用按分を交渉中（相手の支払い能力を考慮すると回収は困難と思われる）
4． 長い空室期間
★ ファミリー向けなので繁忙期を逃すと空室がなかなか埋まらない。結局次の入居者が決まるまで10か月かかった（60万円の損失）
5． 建物老朽化による高額な補修費用
★ 雨漏りが発生し、屋根の補修をしたために100万円の臨時出費発生
太郎さんの財布の中身（戸建賃貸）
3年間の収入 156万円（6万円×26か月）
3年間の経費 219.8万円
管理費 7.8万円（0.3万円×26か月）
駐車場代 12万円 （4万円×3年）
補修費 200万円 (原状復帰100万円、雨漏り修理100万円)
3年間の実収入 63.86万円の赤字
そんな訳で3年経過した時点では赤字でした。
戸建ては普段手間がかからないのが長所なのですが、一旦建物の補修が発生すると戸建は面積が広いこともあり多額の費用が発生します。
場合によっては今までのキャッシュフロー以上かかることがあります。
また、ファミリー向けなので繁忙期以外の移動が少ない為長期間の空室となることが多いのです。
この様なリスクは何棟か所有する事で分散することが出来ますが、太郎さんの場合は1戸しかないのでそのリスクを吸収できなかったのでした。
結局、太郎さんはその場では決断できないので茂助さんと相談することにしました。
つづく
