さて、太郎さんは年が明けてから税務署の逆襲に遭い貯金が激減してしまいました。
「税金は忘れた頃にやってくる」と言われていますがまさにその通りとなりました。
ここで、太郎さんの物件「ビバリータヌキ 南手取」の収益を千里眼で分析してみましょう。
千里眼とは現在茂助が開発した不動産投資シミュレーションアプリです。物件情報を入力するだけで収益が予測できます。
単年度だけでなく20年後までの収益予測が出来るので千里眼と名付けました。
こちらが全体図です。
太郎さんは新築物件を7000万円を金利3.8%22年全額ローンで購入、家賃収入が60万円/月、 礼金収入が60万円でした。
太郎さんの所得税率が20%、住民税が10%として1年目の収支を算出すると次の様になります。
税引き後キャッシュフロー（CF）は162万円となりました。
太郎さんはその90万円からハワイ旅やお小遣いとしてかなりの額を使ってしまいましたがそれでも十分が額が残ります。
でも、この状況は初年度がピークなのです。不動産投資では一番儲けられるのが初年度でそれ以降は段々CFが減少すると言われます。
それでは5年後には税引き後のCFは幾らになるでしょうか。
こちらが5年後の千里眼です。CFが減少する原因は税金が年々高くなることが原因です。
なぜならローンの返済金のうち利息分は費用として計上できますが、この費用が年々減少するからです。また、礼金（副収入）は初年度のみでその後はゼロになります。
この数字は新築時の家賃が継続して、満室であることが前提です。
もし、家賃が5%低下、空室率が5%となった場合はどうなるでしょうか。
CF は半減してしまいました。
太郎さんは最初の満室をいかにして継続させるかが経営のポイントとなるかがわかります。
太郎さんが千里眼将来の収支を見通せていればもう少し慎重な経営が出来ることと思います。
千里眼について
この千里眼は、茂助が開発した収益物件の収益をシミュレーションできるアプリです。
エクセルアプリですので、表計算アプリをインストールすればPCだけでなくスマホ、タブレットでも使うことが出来ます。
物件を購入する際、表面利回りだけでは判断を誤ります。
ぜひ、千里眼を利用して事前に収益分析をすることをお勧めします。
千里眼は無料提供を目指して現在リリーズ準備中です。
リリース時には別途案内します。
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