6月15日（水） 14：20-15：10 賃貸住宅フェアで講演します
内容 カモネギ脱出ゲーム体験
場所 東京ビッグサイト
詳細はこちら
http://www.zenchin.com/fair2016_kaisai/tokyo/
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不動産投資家の間でには新築、中古お互いにどちらが良いかと論争することが多いのですが、結論はどちらも企画次第ということです。
★ 新築は、建築時が最高でその後は落ちる一方。だから建築の企画時にいかに収益が確保できるか考える。
★ 中古は購入時が最低。だから、購入後いかに価値を高められるかを見極められるかを考える。
ここで新築についてもう少し考えてみましょう。
実は新築の一番のネックは土地探しなのです。
なぜなら賃貸住宅に適した広さ、地形、道路付けを満足した土地はそう多くはありません。
建築基準法は勿論、自治体毎の条例をきちんと把握した上で最適な土地を探すのは実に大変です。その上、賃貸住宅に詳しい建築家を探し設計して貰い、最適な工務店を探すことも必要になります。
実際に土地を仕入れて建築するのに1年はかかります。その間は、収益を産みません。
その代わりそのような経緯を経て建築した物件はかなりの高収益が期待できます。
しかしながら、このような手間がかかることは一般の人にはなかなかできません。ですから太郎さんを始め多くの投資家は建売の新築物件を購入することになります。
しかし、建売は相当の経費を価格に上乗せしているので利回りが悪く思ったほど収益を得られないのです。
でも、著名な投資家の中にはこのような物件を購入して成功している方もいます。
この場合はきちんと利益が上がる物件かどうかをファイナンス面から精査している上に、仕様については自分の意見で変えることをしています。
その上、募集時はモデルルームを作ってイメージを向上させ、家賃設定もきちんと近隣相場を考慮しています。
すなわち、業者の言いなりにならずきちんと自分で儲けられる物件に育て上げているのです。
太郎さんの場合は、業者丸投げですのでそのような事は一切考慮していません。その上自分の頭で考えないのでいつまで経ってもノウハウは身に付きません。
話を元に戻して
大家仲間からいろいろ意見が出ましたが、太郎さんは実際には高い家賃で満室になっていることを思い出しました。
「まあ、いろいろ問題はあるかも知れないけど既に満室になっているんだから大丈夫です。
それに入居者はニコポン光学の単身赴任者ですから休日は自宅に帰ってしまい、一日家にいることはありません」
太郎さんはそう言いました。
確かにその通りです。満室という言葉は水戸黄門の印籠と同じ効果があり、一同反論することもなくその話はここで終わりになりました。
やがて懇親会も無事終了して一同はそこで解散しました。
一週間後、ニコポン光学からの単身赴任者が入居しました。
こうやって太郎さんは無事新築物件の運営をスタートさせたのでした。
つづく
カモネギ脱出ゲーム開催予定
