海外の民泊事情で検索すると、日本語では概要のようなものしか見つからない。そこで、2014年にニューヨーク州の司法長官名で作成されたニューヨーク市におけるairbnbの実態報告の訳を作成中。（自分のバックアップ用ページ）
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Airbnb in the city
ニューヨーク市内におけるAirbnb ニューヨーク州司法長官 Eric T.Schneiderman 2014年10月 この報告書は、ニューヨーク州市長長官に付属する調査部門及びインターネット部門により作成された。目次 序論 データ及び用語 プライベート短期賃貸の成長 事業ユーザー 短期賃貸が与える定住用住宅供給への影響 短期賃貸の広がりの地理的状況 付属資料A 法令の抜粋 付属資料B 宣誓供述書（防火、治安関係）付属資料C 苦情例の抜粋（匿名）序論 Airbnbのような短期賃貸の媒介サービスが急速に普及したことにより、従来のアパートを短期滞在のホテルの居室として利用することが劇的に増加している。その結果、ニューヨーク及び地域全体で、インターネット上の媒介サービスが与える社会への実際の影響が広く議論されるようになった。Airbnb及び他の賃貸サイトを支持する立場の人々は起業を促進するものとして理解しているのに対して、批判的な立場の人々は、治安、住居の確保、住居としての地域社会性に対する脅威として理解している。新たな媒介事業は、安全ではないホテルのブラックマーケットに寄与するものなのか？ 人気のある地域にあるアパートの値段を競り上げることにより、短期賃貸によってニューヨークのような都市で住居を確保することが難しくなるのではないか？ 外部からの訪問者が流入することにより、閑静な定住地域に不安が生じることはないか？ これまでのところ、議論は主に事実よりも意見や逸話的なものが中心であった。この報告は、弁舌と事実との間のギャップを埋めることを目的としている。ニューヨーク市はオンライン短期賃借媒介サービスで最も成功しているAirbnbの最重要マーケットの一つであり、この報告はニューヨーク市内の利用状況についてデータにより解析を試みた最初のものである。より大きな視点では、市民の福祉と安全を確保しつつ新しく混乱を招く技術に対してどのように対応するかについての議論が続く中で、利用可能な定量的なデータを提供しようとするものである。ニューヨーク市内におけるAirbnbのプライベート利用目的の宿泊予約を分析（注１）することにより、この報告では2010年1月1日から2014年6月２日まで（調査期間）の実像を提示する。主な判明事項は、注１ Airbnbのホストが提供するのは、滞在期間中にホストが居住する「シェアルーム」、ホストが居住しない「家屋/アパート居室の貸し切り」、ホストが居住する場合としない場合がある「個室」である。この報告とその情報提供元のデータが示すのは、あとの２つのカテゴリーのみであり、この報告では合わせて「プライベート」の滞在、賃貸又は予約と表示する。注２ 「プライベートルーム」として表示された全ての予約にこれらの法令が適用されると仮定して、分析はAirbnbの賃貸カテゴリーについて法令に違反している可能性の程度を控えめに評価したものである。具体的には、３０日未満の「プライベートルーム」賃貸は、滞在期間中に定住居住者が居住している場合のみ適法である。短期賃貸は爆発的に成長 Airbnbによるニューヨーク市内のプライベートの短期賃貸予約は、調査期間中に急増して登録は１０倍以上になった。関連した収入も急上昇し、毎年倍々近いペースとなっている。今年のニューヨーク市内におけるプライベートの短期賃貸からのAirbnbとホストの収入は、2億8千２百万ドルを超えると予測されている。予約されたほとんどの短期賃貸は法令に違反 集合住宅法及びニューヨーク市の条例を含むニューヨーク州及びニューヨーク市の法令は、特定の短期賃貸を禁止している。調査期間中に、Airbnbにおいてプライベートの短期賃貸として利用された72％の物件は、これらの法令に違反していると思われる。注2 物件数及び収入の点で事業利用者がプライベート短期賃貸において不相応に大きな割合を占めている 94%のAirbnbホストは、調査期間中に最大限で2つの物件しか提供していない。しかし、残り6%のAirbnbホストが調査期間中Airbnbにおいて優位な立場にあり、最大で数百件の物件を提供して、プライベートの短期賃貸の予約数のうち36%を獲得して、全てのホスト収入の37%となる1億6千8百万ドルの収入を得ていた。この報告では、これらのホストを「事業ユーザー」と呼ぶことにする。上位の事業ユーザーは、数百万ドル規模の短期賃貸事業を運営するために賃貸媒介サービスを使用 100を大幅に上回る数の事業ユーザーが、それぞれ10又はそれ以上の物件を調査期間中に提供していた。これらを合わせると、これらのホストはプライベートの短期賃貸の予約を47,103件獲得して5940万ドルの収入を得ていた。調査期間中に最も収入が多かった事業者は、272の物件を提供して、3024件の予約を獲得し、680万ドルの収入を得ていた。Airbnbでトップ１２に入るニューヨーク市内の各事業者は、それぞれ調査期間中に百万ドルを超える収入を得ている。数千のアパートで定住用住宅からプライベート短期賃貸に変更されている 2013年中に4600以上の物件が３ヶ月又はそれより長期の短期賃貸としてAirbnbを通じて予約された。そのうち2000ほどの物件は、累計で６ヶ月間又はそれ以上の期間となる短期賃貸として予約されており、定住者用としては概ね利用できないとされている。 （注３）顕著なのは、プライベート短期賃貸として６ヶ月間以上の予約があった物件からのAirbnbとホストの収入割合が確実に増加しており、2013年までに各数値の38%を占めている。注３ 定住者用から短期賃貸用へと変更されたアパートの実数は、より多い可能性がある。この報告は料金支払いのあったAirbnbの予約のみが対象であり、他のサービスで同時期に短期賃貸として提供されたものは含まれていない。また、この分析は予約と予約の間で空きとなったアパートにおける日数も除外している。多数の短期賃貸物件が違法ホステルとして利用されていると考えられる ニューヨークの法令は、狭い空間を複数の他人が共有するホステルを営利企業が運営することは認めていない。2013年に、ニューヨーク市内の約200の物件では年間365泊以上のプライベート短期賃貸の予約がされていた。これは、同じ物件を同じ日に複数の滞在者が利用しているものあり、違法なホステルであろうことを示唆している。プライベート短期賃貸として最も賃貸された上位１０件の物件では、それぞれ平均して1900泊の予約が2013年にあり、最も多い物件では平均で1日13泊の予約を受け付けていた。高級化した又は急速に高級化しつつある主にマンハッタンがニューヨーク市内におけるプライベート短期賃貸による収入の大多数を占めている Lower East Side/Chinatown, Chelsea/Hell’s Kitchen, 及びGreenwich Village/SoHoといったマンハッタンの3地区のみの予約で、調査期間中のホスト収入の40%強となる1億8700万ドルのホスト収入となっている。対照的に、Queens, Staten Island, 及びBronx地区の全予約によるホスト収入は1200万ドルであり、ニューヨーク市全体の3%未満である。データ及び用語 2013年後半にニューヨーク州司法長官（NYAG）は、防火基準、用途地域規制、税及び他の適用すべき法令の違反に関して、大規模な事業を運営するAirbnbのようなインターネット上の媒介サービスの利用者への調査を開始した。適用される法令のいくつかについては、概要を付属資料Aに記載した。中でも、2010年に改正された集合住宅法は、ニューヨーク市内のほとんどの居住用アパートの家屋が含まれるクラスAの家屋では30日未満の賃貸を禁止している。この禁止措置は、ホテル及び短期滞在施設における火災及び安全リスクに対応したものであり、詳細を付属資料Bに掲載した。214年5月1日に、NYAGはAirbnbに対して、Airbnbのサービスを利用した賃貸契約の詳細情報の開示を命じた。その直後の、2014年5月20日の合意に基づいて、Airbnbは特定の賃貸契約についての匿名化データ（以下、データという）をNYAGへ提供した。具体的にAirbnbが作成したのは、2010年1月1日から2014年6月2日（調査期間）の滞在分である497322件の取引についてのデータである。これには、以下のものが含まれる。（1）プライベート滞在 家屋/アパート居室の全体 又は個室を、ホストが賃貸用に登録したもの（2）以下のうちいずれか a, ニューヨーク市内における30日未満の滞在の賃貸契約 又は ｂ. 30日以上180日までのニューヨーク市内にある家屋の滞在で、ホテル税の例外措置を満たさない賃貸契約（例、年に予約が14日以内又は3回以内であること）ニューヨーク市内におけるAirbnbの予約は、プライベート滞在が大半を占めているが、Airbnbは調査基準対象外の契約数開示を拒んでいる。そのため、データから除外された契約数については不明である。前述のとおり、この報告では「プライベート」という用語を（しばしば「予約」、「指定」、「滞在」、「短期賃貸」と一緒に）短縮形として用いて、調査対象契約（家屋/アパート居室全体及び個室となるもの）を他のAirbnbによる契約、特に「シェアルーム」と区別している。Airbnbは、ユーザーの名前、家屋の所在を独自のIDコードに変換して、調査対象契約の詳細を匿名化している。契約を分析する際に、Airbnbの記号表示の正確性及び同一性をこの分析において前提としている。NYAGは、ニューヨーク市の地理情報システムを用いて調査対象契約の2次的な分析も行っている。データ中の35,354戸のそれぞれの家屋について家屋所在地の地理的位置を特定することにより、3,138戸についての市区、街区、画地（以下、BBLという）の番地をNYAGは特定した。BBL番号によってNYAGは土地利用税システム（PLUTO）のデータベースを検索することが可能となり、建物の用途地域を特定した。必然的に、NYAGはこのデータベースの正確性に依存することになっている。NYAGは、調査対象契約に対する法的措置を視野に入れてこのデータを請求して入手している。しかし、この報告に記載された情報及び分析は、社会的な議論に資することだけを目的としている。NYAGによる今回のデータ分析（この報告に含まれているもの）公開は、2014年5月20日付のAirbnbとの合意条件に基づくものである。基礎資料は公開しない。プライベート短期賃貸の成長 ニューヨーク市におけるプライベート短期賃貸は、驚異的なペースで成長を続けている。調査期間中、Airbnbj経由のプライベート短期賃貸として予約された物件の絶対数は急増して、2010年の2652件から2014年の1月から5月まで期間の16,483件へと増加した。ニューヨーク市におけるプライベート予約は、約12倍に増加して、2010年の20806件から2014年の推定243,019件となった。注４ 従来のホテルの居室のように、短期賃貸市場は、季節的な変化がある。下の図（表１）は、ホスト数、登録物件数、予約総数の記録にあるとおり、調査期間を通じてAirbnbのプライベート予約が増加傾向にあることを示している。注4 NYAGは説明のため、同じ項目における1月から5月までの月ごとの平均実績が一年を通じて継続するものと仮定して2014年の1年分の総数を推計した。これは、おおまかな推計であり、季節要因や他の要素は考慮していない。例えば、推計の際には、前年の8月及び９月において発生した季節的ピークの調整を行っていない。表１ Airbnbのプライベート短期賃貸の月別増加（出典 Airbnbからのデータ 2010年～2014年）ニューヨーク市内のプライベート短期賃貸は、5年足らずの期間で5億ドル以上の収入を生み出した。下記の表２に示す通り、2010年当初から2013年末の間に、プライベート短期賃貸によるAirbnb及びホストの収入は、毎年ほぼ倍々のペースで増加して、2014年は2億8千２百万ドルを超えると予測されている。調査期間中（2010年1月から2014年6月2日）に、Airbnbへの直接収入となる調査対象契約関連の契約手数料は約6100万ドルとなった。注5 注５ ホストはAirbnbを利用した予約について3％の手数料をAirbnbへ支払う。ゲストは、予約の6～12％の幅の手数料をAirbnbに支払う。表２ Airbnbの予約から生じる収入は毎年ほぼ倍々で増加（出典 Airbnbからのデータ 2010年～2014年）賃貸された物件の絶対数のうち72％は、集合住宅法又はニューヨーク市の条例に違反していると思われる。収入 3億4百万ドル 予約数 300,891件 物件数 25,532戸 ホスト数 20,835 ニューヨーク市内で予約されるほとんどのプライベート短期賃貸は法令に違反 調査対象契約の住所とニューヨーク市の家屋データベースを比較すると、調査期間中に（１）クラスAの集合住宅又は（２）非住宅用家屋についてAirbnb経由で家屋又はアパート居室全体を30日未満の期間でプライベート短期賃貸として利用したのは、物件の絶対数のうち72％であることが示唆された。注6 これらの賃貸はそれぞれ、集合住宅法（クラスAの家屋における上記のような賃貸を禁止）又は、ニューヨーク市条例（非住宅家屋を住居として利用することを禁止）に違反する恐れがある。付属資料Aを参照 注6 具体的には、集合住宅法はホテル及び主に1～２世帯の家屋であるクラスBの家屋における30日未満の賃貸は認容している。つまりこの分析は、住居用家屋での賃貸は、建築局の指定によりクラスA（1世帯用家屋）、クラスB（2世帯用住宅）、クラスH（ホテル）、クラスS0（主に1世帯で2店舗又は事務所が併設）、クラスS1（主に1世帯で店舗又は事務所が併設）、クラスS2（主に2世帯で店舗又は事務所が併設）に分類された集合住宅法が適用されることを前提としている。集合住宅法は、30日間又はそれ以上のアパート転貸も容認している。下の表３にあるように、調査期間中、家屋の使途及び用途地域の法令に違反しているとみられると300､891件の予約により、約3億4百万ドルの収益をホストにもたらしている。Airbnb自身は、これらの賃貸契約からの手数料として4千万ドルを得ている。これは、調査対象契約に関与してAirbnbが得たおおよそ3ドルごとに2ドルの割合であることを示している。