4年前の今日のフェイスブック📚読書記録から転載します🐰
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2020.8.16 おはよう御座います。今日も猛暑ですね💦水分補給して体調管理しましょう。昨夜、川村龍平さんの「不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方」幻冬社メディアコンサルティング1200円+税を読み終えました📚以下本書から一部引用します。〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
【不動産投資の3ステージ】
ステージ1(購入後10年以内)減価償却費や借入金利息の額が大きい為、課税対象額が相対的に少なくなり手残り額も多い時期。
ステージ2(購入後20年から30年)建物の老朽化で一定の空室を想定する為、粗利益(NET)が減る。減価償却費の減少や借入金の元本が減ることによる支払利息額の減少が、課税対象額を押し上げ税額がアップ。手残り額を減らす時期。物件によっては、この時期に手残りがマイナスになることも。
ステージ3(購入後30年以上)借入金を完済したことで支払利息がなくなり、減価償却も終わっているので経費が減り税額は更にアップする。しかし借入金の支払いがなくなるので手残りは大幅にアップする時期。このステージに入ればもう安心といっていい。
不動産投資=大家さん業とは、自分の物件がこの3つのステージのどこにあるかを的確に見極め、それに対応した手を確実に打っていくことに尽きると感じています。
不動産投資の未来は決して明るいとは言えません。構造不況業種だと私は思っています。その理由を3つにまとめてみました。
1.人口減による需給の悪化
2.人々の所得減による価格や家賃の下落
3.金利上昇による廃業の危機
こうした厳しい時代に既に突入していると思っていますが、変化にきちんと対応し、競争力のある賃貸物件を維持していけば大家さん業にも「明日はある」と信じています。ポイントは税引き後のキャッシュフロー分析を徹底して行うことです。そして管理料や修繕費等の負担を減らし、税引き後の手残りを増やしておく事が重要です。今後多くの大家さんを待ち受けている破綻のリスクを回避する最善の方法は、家賃収入を少しでも現金として手元に残し、借入金返済の原資とする事で、少しでも早く借金を完済し、先に触れた「大家さん業のステージ3」に滑り込む事です。
不動産投資をやる上で不可欠なのは、大局を俯瞰する能力と細かい分析をする能力です。この相反するような能力が両方必要なのです。大局観を養う上で重要な知識は、世界経済、日本の景気経済、日銀の金融政策、日本国債の動き、株式動向、為替動向など多岐にわたってくると思います。不動産投資は数ある投資の中の一つであるという考え方を持っています。他の投資を知らずして、不動産投資は出来ないという考えを持っています。日々、不動産市況を取り巻く環境は刻々と変化しており、その波を正確に捉えて対処しないと、とんでもない事に陥る可能性が大きいのです。〜〜〜〜〜以上引用終わり。
川村龍平さんは、横浜国立大学経済学部卒業後、第一勧業銀行に入行。債権トレーダーとして活躍し2001年モルガンスタンレー証券会社へ転職。2002年渋谷に一棟ビルを購入、サラリーマン大家をスタート。2004年3月までに集中して5棟購入。2005年11月より専業大家となる。現在ビル3棟、アパート4棟、1ルーム3戸を東京23区と川崎に個人保有し経営中。総資産10億円。あと2年で主な借金は完済予定。
本書では、昨年問題になった「かぼちゃの馬車事件」が教えるものの話や、不動産会社や銀行は本当に大家さんの味方なのか？、丼勘定大家が陥る黒字倒産の罠、不動産投資の未来は？など、100室所有、無借金経営の成功モデルを実践されている川村さんが、具体的な事例を交え解説しています。
興味ある方は是非お読みください🍀
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