こんにちは☆
自由にお仕事して、
ある時は不動産オーナー、
ある時は自営主婦のミランダです
先日の記事で、
「かぼちゃの馬車事件」について
触れましたが
不動産投資は、
やっぱ現金が一番。
ということを改めて感じたので、
更新します。
●これから融資を貰いたい人へ
私は数ヶ月前にパートを辞めて
自営になったので
どうせ融資なんて貰えないけど。
融資について
検討中の方がいらっしゃるかな？
と思うので
まずはお話しておきますと、、
投資初心者の方が、
イキナリ頭金少なくて大口融資は
もう最近(2018年5月現在)では
ほぼほぼ無理っぽいです
理由は、
かぼちゃの馬車事件から、
銀行はどこも
融資条件を引き締めているから。
一説によると、
融資金額が頭金よりも多いケース
(例: 1,000万の区分マンションを
買うために、600万融資&400万頭金)
→これ、
前までセーフでしたが、
今後はアウトだそうです。
そもそも不動産投資の素人
(1軒目から融資)
っていうだけで、
大手銀行さんで
融資を貰うのはムリらしいです。
なぜかというと、
担保がないので。
持ち家がある方は担保になりえるので、
融資条件は変わってくるとは思いますが、
そもそも、
20代〜30代夫婦で
家のローンの他に投資用ローン・・・
というのは
あまり現実的な話じゃないですよねー。
私が2年前に
投資用の区分マンションを買ったときは、
300万の物件を買うにも
ローンとかありましたけどね。ww
それ・・・買う意味あるの？
って感じですけど。
なので、、、
これまで不動産投資の基礎知識を
コツコツつけてきて、
これから、
やっと貯めた頭金300万で
残りは融資付けてもらって
500万、600万くらいの
区分マンションでも買おうかなー
と思っていた方・・・
考えが甘いです
時間が勿体無いので、
物件情報は
見ないようにしましょう。。。
どうせ買えないので。。。
それか、大人しく
現金で買える範囲の
200万円代のものを狙うか。
この どちらかです。
●「なけなしのお金で不動産投資」は絶対ダメ〜！
300万のマンションを買うには、
どのくらいの貯金が必要だと思いますか？
中には、400万！とか350万！
という人もいるでしょうか？
えーーーと。
ドケチなろばきよ流では、
貯金が900万になってから！
ですね
資産三分法の原理原則。
これにきちんと基づいて
資産形成していかないと
ダメなんでやんす
なので、
不動産購入資金を貯めて、
その後生活余剰金もきちんと貯めてから
物件購入してくださいね。
●失敗したくないアナタへ
これ前に記事にしたこと
あるんですけど、
不動産投資って、
金利計算をパチパチやるだけじゃ
ダメです。
肝心なのは、
●自分が住みたいと思うか？
●本当に入居率はいいのか？
●立地は良いか？
このぐらいは、ネットで調べればすぐわかりますよね？
それをやらないで
業者任せにしてるから
こんな有り得ない物件を
1億も出して買えるんですよ。。。
さらに立地でいうと、
遠方でもGoogle mapを使えば
周辺情報〜最寄駅からの経路などなど
ある程度はチェックできます。
●最寄駅の利用者数は？
●マンション自体の入居率は？
●駅前にはどんなお店がある？
●マンションの周辺にお店は？
●1階は飲食店じゃない？
大きいマンションなら
マンションノートを見れば
環境や入居者の属性もチェックできます。
こんな風に、
徹底的に調べた上で、
買うしかないんです。
電卓パチパチやっても、
その計算は
来年には崩れます。
どんなに理想的な物件を買っても、
老朽化はいつか必ずやってくるからです。
1年空室になった場合、
それに耐えられるだけの
余剰金がありますか？
空き家は傷むのが早いので、
清掃代は倍かかるかも。
エアコンも給湯器も、
窓ガラスも排水管も
ぜーーーーんぶ劣化します。
上の住人がパイプ詰まらせて、
天井から水が垂れてくることもあるかも。
窓ガラスにヒビが入って、
窓ガラスごと交換になるかも。
意地悪で言ってるんじゃないですよ！
全部、私の身に起こったことです。
でも、こういった想定外のアクシデントや
修繕に耐えうる資金を用意できるか？
これも大きなポイントです。
ローンで買うと
家賃でローンを返済する
「自転車操業」になるため
急な出費に対応できなくなる
可能性がありますからね。
修繕については、また別でまとめたいと思います。
それでは、この辺で