不動産をどうとらえるか③

不動産の捉え方のリスクとメリットを考えたとき、捉え方、戦略次第で良いものにも悪いものにもなります。


転売が盛んに行われる今、良くも見える部分がありますが、これもリスクは伴います。



大きく利益を出そうと思ったら大きな物件を取得することで成り立ちます。


それに深く関わってくるのが相場と融資情勢です。





相場で市場は動いていくものですから、そのエリアの利回りが8%なら、坪いくらなら、不動産のニーズが高いのが前提として動いていきます。



今は売り手市場！




買いたい人が多ければ物価も上昇する関係から、低い利回りでも成約してしまう訳です。





となると、転売する場合、1億の物件を家賃収入1000万円の10%で仕入れて手直しして9%となっても1億1111万円の仕入れで、7%が販売着地点(市場利回り)なら1億4285万円で売買成立！4285万円の差益が出ます。

※実際は諸費用、税金を考慮しなければならない。

銀行諸費用、不動産取得税、仲介手数料(購入時と売却時)そこは物件価格の10%位をみておかなければなりません。



仮に10%の1000万円かかるとして4285万円－1000万円で3285万円、それに消費税の有無、短期譲渡税なのか長期なのか等。





そして最大のリスクは売却しようとして、金融期間の姿勢がガラッと変わったとき！




買う側が欲しくても門戸を閉ざされれば融資はつきませんし、海外マネーは都心部に限られますから地方はまた蚊帳の外…。



弾けるにはもう少しかかるかも！？ですが、それは本当に金融機関次第です。




だから転売は勿論、損切りの低利回り物件もギャップをつくことが出来たらプラスになる可能性はあります。



メルマガ始めましたヾ(＠°▽°＠)ﾉ

メルマガ　経済的自由を手にする方法
http://www.mag2.com/m/0001673250.html

登録してみてください。

不動産をどう捉えるか②

築古物件、新築物件の注意点は大体お分かりかと思います。



築古はRC1棟の場合、大規模修繕が必要になってきます。


私の場合築20年前後の物件を買うことが多いので大体購入時に大規模修繕をしてしまいます。


何故なら、その後20年は大きな修繕をしなくても良いですし、後は細々としたモノを修繕していけばいいのでそのキャッシュフローで十分カバーできます。




融資期間も30年前後引けますので返済比率も40%切るぐらいになります。



利回りは勿論イールドギャップ(利回り－返済利回り)は10%は絶対に越えるのでキャッシュフロー率も3%は下りません。


大体6%位にはなると思います。


※税引き前キャッシュフロー÷総投資額



中古の20年位の物件は家賃が下げ止まっているし、中の下位の入居者属性なので退去も少ないし、逆に新築はプレミア家賃が5～10年で1割りはダウンしますから、仮に1億の物件の7%では家賃が700万円、10年後には630万円ですから利回りが6%代まで落ち込みます。




新築に勝るものはないですから、いくらスペックを上げたとしても家賃を上昇させることは先ず不可能です。



なので新築を購入するときは、家賃を１割ダウンさせて空室率も1割５分は見ておいてキャッシュフロー残るかを計算してみれば大体見えてきます。


新築や築浅物件なら9割りを下回る可能性は低いですが、近隣の激化に伴い広告料を弾まなければならなくなる事もあるのでそのぐらい見ておいてま可笑しくはないですからね。



例

物件1億円

年収630万円(700万円新築プレミアダウン後)



空室率15%


諸経費率20%220万円程(固定資産税、現状回復費、その他雑費)


返済35年 1.5% 367万円


キャッシュフロー630万円－220万円－367万円=43万円です！




これで不測の事態が起きたらマイナスのキャッシュフローにすぐになってしまいます。



これはかなり甘めに試算してのシュミレーションです！





そこで売却しようとシュミレーションしてみると5年では約800万円のキャッシュフローとなります。実際は稼働率はもう少し高いと思いますが…。


購入時にかかる諸費用は相場で約500万円、売却時に仲介手数料だけ見ても仮に1億円で売れたとしても300万円以上必要で、もし返済期間も固定期間なら100万円以上必要でしょうから確実にマイナスの収支です。かかった費用は900万として。


CF800－費用900万で－100万円

残債は殆ど減っていない…。

家賃が新築プレミアで変わってなかったとしても100万円ちょっとのプラスです。


100万円の為に億の借り入れをするなんてリスクが大きすぎます。

仮に利回り8%としても600万円…。


IRRが低すぎてそれならファンドでもやってた方がリスクが無いですよね。



中々うまい出口が見つかりません。




イールドギャップは買った時点の利回りが肝ですからいくら金利交渉で多少下がったとしても1%代位が現実的です。



そう考えると動かしようがないんですね。




金利交渉で大きなキャッシュフロー効果が出るといっても、購入時に勝負は決しているわけです。



だから、不動産を頑張ってセミリタイヤ、若しくは老後資金にと考えてタイミング遅く始められた方は注意が必要です。



先人達の夢物語ばかりを追わないでください！



現実を見据えて、バランスよく、チョイスを間違えずに事業を行ってください。





立地の良い物件であればやっぱり今なら高値で買いたいという人もいますので低利回りのものでも売り抜ける可能性はあります。


ただし最後に掴んだ人はババを引くことになりますが…。

不動産をどう捉えるか！？

サラリーマンだった私がキャッシュフローを拡大させるには、その当時情報も多く入ってきて、不労所得に近いものといえば不動産賃貸業しかピンとくるものがありませんでした。



実際、不動産でセミリタイヤされた方の書籍が沢山出始めた頃2007年頃ですかね。



凄く夢が広がったと思います。



その頃はRCで利回り15%とかそれ以上の綺麗な物件もそこそこあったと思います。


それをバンバン融資を引っ張って買えた方はある程度余裕をもって運営も出来るし、売却しても倍位で売れて利益確定されている方も多いと思います。



ボリュームがあればサラリーマンの生涯賃金位の利益も出せるでしょうから、それだけでもなんとかやっていけます。




しかし今は私も余程良い条件でない限りあえて購入しませんし、80年代に近いバブルのように、まだ上がるとか、もう少し横ばいや、融資がつくといって築古過ぎる物件や利回り相場が7～8%もしくはもっと低くても売れると見込んで転売や出口を考えていたら痛い目にあいます。




融資先が門戸を閉ざしたときに出口がなくなるので、仮に低利回りで保有して売却しようとしてもその時は中々融資がつかない状況になったら損切りか、マイナスのキャッシュフローになるかも知れない物件を持ち続けなくてはなりません。




だから最悪持ち続けてもキャッシュフローが残るものを持っておかなくてはならないと思います。




RC一棟では、新築～築古で融資期間も加味すると新築プレミアの家賃下落、中古の大規模修繕何れにしても将来の収益性ダウンという概念を外すことは出来ないと思います。



それに加えて立地やターゲットの選定を見定めてやっていくことが重要です。



不動産のキャッシュフローに頼った投資方法はかなり厳密に行う必要が出てきています。




だからこそ返済比率は40%代、キャッシュフロー率(税引き前CF÷総投資額)の範囲に納めなければならないのだと思います。




単純な構造式ですから良し悪しは判断できます。



逆にその範囲から逸脱しているとしたらどのような戦略を立てられてるでしょうか！？


とりあえずはこのバブル期に少しでも高値で売却してしまうこと…ですかね。