不動産をどう捉えるか！？

サラリーマンだった私がキャッシュフローを拡大させるには、その当時情報も多く入ってきて、不労所得に近いものといえば不動産賃貸業しかピンとくるものがありませんでした。



実際、不動産でセミリタイヤされた方の書籍が沢山出始めた頃2007年頃ですかね。



凄く夢が広がったと思います。



その頃はRCで利回り15%とかそれ以上の綺麗な物件もそこそこあったと思います。


それをバンバン融資を引っ張って買えた方はある程度余裕をもって運営も出来るし、売却しても倍位で売れて利益確定されている方も多いと思います。



ボリュームがあればサラリーマンの生涯賃金位の利益も出せるでしょうから、それだけでもなんとかやっていけます。




しかし今は私も余程良い条件でない限りあえて購入しませんし、80年代に近いバブルのように、まだ上がるとか、もう少し横ばいや、融資がつくといって築古過ぎる物件や利回り相場が7～8%もしくはもっと低くても売れると見込んで転売や出口を考えていたら痛い目にあいます。




融資先が門戸を閉ざしたときに出口がなくなるので、仮に低利回りで保有して売却しようとしてもその時は中々融資がつかない状況になったら損切りか、マイナスのキャッシュフローになるかも知れない物件を持ち続けなくてはなりません。




だから最悪持ち続けてもキャッシュフローが残るものを持っておかなくてはならないと思います。




RC一棟では、新築～築古で融資期間も加味すると新築プレミアの家賃下落、中古の大規模修繕何れにしても将来の収益性ダウンという概念を外すことは出来ないと思います。



それに加えて立地やターゲットの選定を見定めてやっていくことが重要です。



不動産のキャッシュフローに頼った投資方法はかなり厳密に行う必要が出てきています。




だからこそ返済比率は40%代、キャッシュフロー率(税引き前CF÷総投資額)の範囲に納めなければならないのだと思います。




単純な構造式ですから良し悪しは判断できます。



逆にその範囲から逸脱しているとしたらどのような戦略を立てられてるでしょうか！？


とりあえずはこのバブル期に少しでも高値で売却してしまうこと…ですかね。