息子がこの春から小学校一年生になります!


なんかあっという間にそんなになっちゃったな^_^;



ず~と忙しくしてきたからあっという間と感じるのかもしれませんね(汗)



お父さんの仕事について息子と話すことがあって、どんな仕事してると思う?と聞くと…。



パソコンと電話する仕事だって(笑)




それ…コールセンターの人みたいだな~( ̄▽ ̄;)




確かにね!



現場もたま~にしかいかないし、見る人が見たらなんもしてない人にも見えます。



でも救われたのは一生懸命さは伝わってるみたい。




多分、妻が吹聴してくれてるお陰もあって(^^;




不動産投資は管理会社さんリフォーム業者さんに動いてもらって。



太陽光は設備に頑張ってもらって。


コインパーキングは設備と土地と管理会社さん。


そして福祉事業はスタッフが遠隔地で頑張ってくれている!



私は再エネの事業展開の為に情報収集や視察、商談。



やっぱり一人の力って知れているので、人やシステムに効率よく頑張ってもらう!





それを考えて構築するのが私の仕事です。




息子に理解される日はもうちょっと先かな^_^;





考えることが好きなんですね♪



不動産しかないと思ったら買いたくもないはずの物件を買い進めないといけないかもしれない!




あくまで私の考え方ですが、不動産も買い時売り時があって買い時まで準備して待つというのも戦略です。



キャッシュフローを増やすなら太陽光でもコインパーキングでも買い時に買い進めておいて、事業も構築することで事業所得も得られるし、ある意味なんでも出来ます。




無理に1つに絞るのではなく、ハイブリッドに組み合わせてその時に良いものを進めていく!




そうすれば物凄く良い物を得られる確率も上がります。





勘違いしてほしくないのは、あれもこれも安易に飛び付くというものではありません!




情報収集は徹底的にして、可能性の高いものをチョイスしなければ成功の確率は低いです。



長くなりました。



また次回に(^-^)







不動産投資で得られるキャッシュフローは有り難いです!



ここ最近は危険な部分を掲載しましたが、やり方さえ間違わなければ本当に良いものだと思います。




イールドギャップ、立地、利回り、キャッシュフロー率を考えていけば大ケガはないし、やはり不労所得に近い収入なので、体の負担がないですし、時間に追われることもありません!




時間があるからDIYでもいいし、事業を展開してもいいし、趣味に走るのも(笑)





さぁ~私はこれからどうなりますかね(笑)





法人不動産投資が一棟売却できれば大分楽になるのでそーしたいなぁ~




でも売らなくても結構キャッシュフローは残るので無理に売らなくても位で構えてはいます。




やっぱりこういう状況を作ってくれた始まりは不動産だったので、太陽光もいいけど不動産にも感謝してます!




また実力のある投資家さんと繋がれたので講師でお呼びして是非ご意見伺いたいですね♪




不動産投資は今が良くても将来どうなるかわからないと考えておかなければならないと思います!借り入れを前提とした場合。





ずっと持ち続けるのはよっぽどキャッシュフロー率がいいとか、ニーズが高く将来性がある土地(人口動態が増加傾向若しくは横ばい)の所だとか!



要するに回収が早くできるものか、そこそこの利回りでもニーズが20~30年期待できるようなところなら持ち続けても安心かもしれないですね。




それ以外のものならやはり出口を考えておかないといけないと思います。



だからこそですが、そもそも出口がない、利回りの低いものをつかんではダメです!





これは死活問題に発展しかねません‼




単純に考えて戦略はたてれます。






現在の不動産市場は明らかにバブルです!




89年 2007年 そして今!


今が頂点ではないかもしれませんが、今の市場の限界が見えてきてます!




何故なら地主の相続税対策か企業の節税以外に相場から投資が利益を出せるものではなくなった来ているからです。




それ以上の高値になるともう事業としても成り立ちません。




なのであと2~3年で不動産バブルがはじける可能性は高いとある程度は予測できます。



それとは少し別の流れで今低い利回りで買っている投資家がキャッシュフローを出せなくなってくるのが5年~10年かかるとして、ただしその間に売却してしまおうと思っても利益はマイナスで確定してしまう可能性が高いです。


例えば1億円で新築アパート表面利回り8%のものを購入して5年間運営したとします。



新築時の諸経費は総額の5~6%として550万程とします。

家賃収入が800万円-(空室率10%+諸経費率15%として約160万円、20%でもいいぐらいです!)-返済2%35年として397万円とするとキャッシュフローは242万円となります。この時点でキャッシュフロー率3%切っているので危険数値です!





※諸経費は広告料、固定資産税、管理費、雑費等


新築時は評価も建物は満額となるため固定資産税は高いです。


仮に税引き前キャッシュフローをその他所得税などは考慮せずに5年間の累計で1210万円とします。




※実際は税引き後なのでもっと少ない手取りとなります。前提条件も入居者がずっと入れ換えなく5年間すんでくれた場合でのキャッシュフロー計算ですからここも下がりますので実際は1000万ぐらいと予測はたちます。



約1000万円のキャッシュフローを5年間で得たとします。



その時点で売却してしまおうと考えると先ず考慮に入れるのはかかった費用と売却益です。





そして一番大事な売却益ですが、中古物件ですしバブルが続いていたとして購入時の利回り8%で売却できたとして、家賃は実際の予測値の10ダウンですが、入居者が何回転かして家賃は新築プレミアの10%ダウンとせず少し甘めの5%ダウンとすると800万円×0.95=760万円



それの8%なので9500万円で売れるとします。


かかった費用は


①先ず始めの購入時の諸経費△550万円

②仲介手数料285+6万円で△291万円

③繰り上げ返済にかかる費用、短期なので100万円以上と考える。※条件によるので確認が必要!結構高いですよ!



④購入価格より減価して売った分1億円-9500万円で△500万円
※残債は少しは減っているが元利金等の場合殆ど金利を払って残債は殆ど減っていない可能性は高い。





5年間のキャッシュフロー1000万円に対して費用が1441万円なので投資実績が-441万円となってしまいます。




1億借金して5年間頑張って-441万円です。


税引き前キャッシュフローとしてもマイナスです。


10年持ち続けたとしてもそれよりも-が大きくなる可能性は大です!





マイナスの為に投資をするのは意味がありませんし、逆に大きなダメージです。





だからハイレバレッジな物件で利回り、キャッシュフロー、返済比率が良くない投資
をする際はよく考えてからしないといけません!



それに気づいてない人が今沢山います!


決算書をみて営業利益をみて黒字だと安心してはいけません!


利益は返済額が入っていないのでキャッシュフローとしては出てこないので計算できないと大変なことになります。



全国の有名投資家さんからもそんな話がよく出てきます。

本当に!




でもそれは結局は自己責任なのです!




業者でも銀行でもない!




決断、契約したのは本人だし、失敗したときの家族のことも考えておこなわなきゃいけない。




保証人になってくれてる人もいるかもしれない!




家族を悲しませんかもしれない!





だから戦略や計算をキチンと考えなくてはいけないと思います。



不動産投資は所有して返済が終わらない限り成功とは言い切れません!




10年は良くても後の20年はマイナスになるかもしれない!




そういう思いで私たちは挑まなければならないと思っています!