頭金って必要？

住宅にしろ収益物件にしろ頭金を払うケースは結構あります。


根本的に住宅と収益物件では金融機関の見方は違いますがいずれにせよきちんと返済できるかどうかが鍵となります。


住宅ローンは給与から支払っていけるかですが、収益性を持たない為、もしリストラや倒産にあった場合支払いが出来ずに競売にかけられ残債を支払うはめになります。最悪はそれでも借金が残ってしまうことがよくあるのです。

ですからなるべく頭金をいれて購入することはリスクヘッジになると思います。


それでは収益不動産はどうでしょうか？


収益不動産は家賃収入－運営費（修繕・税金等） －返済額でキャッシュフローが出るわけですが、 頭金を入れることで返済額は減りますし、金利上昇耐性も上がります。



しかしです！


頭金を多く入れるということはCCRやROI等の数値でみると投資効率は非常に低下し回収までかなりの時間を要します。


また利回りによっても状況が変わり、低い利回りイメージとしては、同じ残存耐用年数、躯体の9％のものに多くの頭金を入れるより頭金無し10.5％の物件の方がキャッシュフロー、返済比率は良くなったりします。


なにがいいたいかというと、頭金を入れれば安全という安易な考えよりキャッシュフロー、返済比率のバランスを重視し投資しなければならないということです。


以前に頭金をいれないと危険というような内容の本をみたことがあります、ローリスク投資などと謡っていましたが、逆に危険で稚拙と正直思いました。


もちろん、良いキャッシュフローバランス、返済比率がよければ頭金を入れることはファイナンス的安全性は高まります。


ただシュミレーションもせずに理解したつもりになることは投資家にとって致命傷になりかねません。


また高利回りだからといって飛びつくのは危険ということも忘れてはいけません！


高利回りで成功している方は収益シュミレーションや修繕知識等をしっかりもたれている方だと思います。