指値の方法

近日、勉強した指値の方法をアップします。


指値といえば、私は欲しい利回りを確保する為に単純に交渉していました。


購入価格といえば、その後の収益率に大きく関わります。


安く買うことが出来れば競合物件に負けない家賃設定も出来るし、キャッシュフローも回ります。

指値をするには、売主を
納得させる為の理由がいります。

ただ闇雲に指値をいれていては売主を怒らせてしまうだけでなく、客付け業者にも敬遠され、良い物件情報を得られなくなる可能性だってあります。


そこで指値の根拠となる方法があるということです。


それは、積算価値と収益価値を算出して比較し、低い価格の方を理由に指値を入れるというものでした。


積算価格については路線価を土地面積に×。建物は再建築に必要な価格を建物の種類によって使い分けて算出するものです。


問題は収益価値です。


想定収入=満室想定額×0.8(空室率)

想定支出=想定収入×0.2 (経費率)

空室を考慮した賃料収入(ＮＯＩ)を出すには

想定収入-想定支出=ＮＯＩ

これを算出しあとはフルローンで購入した場合で６％でも堪えれるかどうかで価格を決定するというものでした。


因みに６％は金融機関の上限になっているようです。


ある意味指値は金利上昇リスクの回避にも繋がるということですね。