私の失敗談
私が初めて収益不動産を購入したのは、今から２０年以上前の会社員時代です。銀行から融資を受けて新築のワンルームマンションを買いました。今から考えたらアホですね。年収も比較的高く金融機関からの信用もあったので典型的な販売業者のカモです。
賢いサラリーマンのみなさんは、このようなカモにされないようにしっかりと自分で勉強して不動産投資でFIREを目指しましょう。
なぜ会社員は不動産投資？
さて現代の社会情勢において、多くのサラリーマンが将来の不安を感じています。会社員時代の私もそうでした。私の過去について詳しくは自己紹介をご覧ください。
かつては安定の象徴とされていた終身雇用制度も崩壊し、企業の倒産やリストラのニュースが日常的に耳に入ってくるようになりました。さらに、少子高齢化が進む中で年金制度の持続可能性も疑問視され、老後の生活に対する不安は一層深まっています。
こうした状況に直面する中で、サラリーマンが安心して老後を迎えるためには、副収入を得る手段や資産形成の方法を考える必要があります。
その解決策の一つとして注目されているのが、不動産投資です。不動産投資は、安定した収入を提供し、将来的な資産形成にも役立つため、非常に魅力的な選択肢となっています。
この記事では、サラリーマンが不動産投資を始めやすい理由と、成功するための注意点について詳しく解説します。現在の不安定な経済状況に備えるために、不動産投資のメリットを理解し、具体的なアクションプランを立てることが重要です。
会社員が不動産投資を始めやすい理由
1. 安定した収入と信用力
サラリーマンは毎月一定の給与を受け取っているため、金融機関からは収入が安定しているとみなされています。この安定した収入は、融資を受ける際の大きな強みとなります。金融機関は、返済能力の高い顧客に対して積極的に融資を提供するため、サラリーマンは比較的低金利での借り入れが可能です。
2. 時間を有効に活用できる
サラリーマンは通常、平日の昼間に働いていますが、不動産投資はそれほど頻繁に手間がかかるものではありません。物件の選定や購入、管理業務などは休日や仕事の後の時間を利用して行うことができます。また、保証会社の家賃収納代行サービスや管理会社を利用することで、日常的な管理業務を委託することも可能です。
3. 税制優遇の活用
不動産投資には様々な税制優遇措置が存在します。例えば、減価償却費を計上することで所得税を節税できたり、不動産投資ローンの利息を経費として計上することができます。これらの税制優遇を上手に活用することで、投資の収益性を高めることが可能です。
不動産投資のメリット
1. 団体信用生命保険の利用
不動産投資ローンを組む際に、団体信用生命保険（団信）に加入することが一般的です。この保険は、ローン契約者が死亡したり高度障害を負った場合に、ローン残高が保険金で完済される仕組みです。これにより、万が一の際に家族に借金が残らないため、生命保険の代わりとしての役割も果たします。
2. インフレ対策
不動産は実物資産であり、インフレーションに対する耐性が強いです。物価が上昇すると不動産の価値も上がりやすいため、現金の価値が目減りするリスクを軽減できます。インフレ環境下でも資産価値を保ちやすい点は、長期的な資産保全において重要なメリットです。
3. 安定したキャッシュフロー
不動産投資による賃貸収入は、毎月安定したキャッシュフローを提供します。この収入は、給与とは別の収入源となり、生活費の補填や将来的な資産形成に寄与します。また、長期的に見ると、家賃収入はインフレーションとともに上昇する可能性が高く、安定した収益を期待できます。
4. 節税効果
不動産投資には様々な節税効果があります。減価償却費を計上することで所得税の節税が可能となり、不動産投資ローンの利息や管理費用なども経費として計上することができます。これにより、実質的な収益性を高めることができます。
不動産投資の注意点
1. 物件選びは慎重に
物件選びは不動産投資の成功を左右する最も重要な要素です。立地条件、物件の状態、周辺の賃貸需要などをしっかりと調査し、将来的なリスクを見極める必要があります。また、利回りだけでなく、空室リスクや修繕費用なども考慮した総合的な判断が求められます。
2. 資金計画の立案
不動産投資を始める際には、しっかりとした資金計画を立てることが重要です。自己資金の割合、融資の返済計画、運転資金の確保などを考慮し、無理のない範囲で投資を行うようにしましょう。過度な借り入れはリスクを伴うため、慎重な判断が必要です。
ここは最も重要なパートなので少し詳しく解説しておきます。
不動産投資を成功させるためには、綿密な資金計画が不可欠です。資金計画がしっかりしていないと、予期せぬ出費やキャッシュフローの悪化により、投資が失敗するリスクが高まります。以下に、具体的な資金計画の立て方について詳しく解説します。
・自己資金の把握
まず最初に、自分がどれだけの自己資金を用意できるかを明確にしましょう。自己資金には、以下のような要素が含まれます。
貯金：現在の預金残高。
投資資産：株式や投資信託など、すぐに現金化できる資産。
その他の資産：退職金や生命保険の解約返戻金など。
自己資金を把握することで、どれだけの金額を不動産投資に充てることができるかを明確にし、無理のない範囲で投資を行うことが可能になります。
・融資の計画
不動産投資の多くは自己資金だけではなく、金融機関からの融資を利用します。融資を計画する際には、以下の点を考慮しましょう。
借入額：自己資金と合わせて、どれだけの物件を購入できるかを決定します。
返済期間：一般的には15年から35年程度が多いですが、返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなります。
金利：固定金利か変動金利か、またはその組み合わせかを選びます。金利が上昇すると返済額も増加するため、リスクを考慮して選択します。
・初期費用の見積もり
物件購入には物件価格以外にも様々な初期費用がかかります。これらの費用を見積もり、資金計画に組み込みます。
仲介手数料：不動産会社に支払う手数料。
登記費用：所有権移転登記や抵当権設定登記の費用。
保証料：保証会社の保証付きローンの場合、保証料を支払う必要があります。
修繕費用：物件の購入後すぐに必要となる修繕費。
その他の費用：印紙税、火災保険料など。
・キャッシュフローの計算
不動産投資のキャッシュフローを計算することで、毎月の収支がどのようになるかを予測します。キャッシュフローの計算には以下の要素が含まれます。
家賃収入：物件から得られる月々の賃貸収入。
ローン返済額：毎月のローン返済額（元利金）。
運営費用：管理費、修繕費、固定資産税など。
税金：不動産所得税、住民税など。
キャッシュフローは「家賃収入 − ローン返済額 − 運営費用 − 税金」となり、この額がプラスであることが重要です。プラスのキャッシュフローが安定して確保できるかどうかを確認しましょう。
・リスク管理
不動産投資には様々なリスクが伴います。リスクを予め認識し、対応策を考えておくことが重要です。
空室リスク：物件が空室になった場合の対策。例えば、物件の魅力を高めるリノベーションや、特色を出してターゲットを絞る、賃貸募集不動産会社への営業強化、広告費の上乗せなどのインセンティブなどの対策を講じる必要があります。
修繕リスク：予期せぬ修繕費用に備えるため、修繕積立金を設定しておく。
金利リスク：変動金利のローンを選んだ場合の金利上昇リスクを考慮し、余裕のある返済計画を立てる。
・長期的な視野での資金計画
不動産投資は長期的な視野で計画を立てることが重要です。短期的な利益を追求するのではなく、長期的に安定した収益を得るための戦略を考えましょう。
物件の価値向上：定期的なメンテナンスやリノベーションを行い、物件の価値を維持・向上させる。
賃貸需要の調査：長期的に賃貸需要が見込めるエリアを選ぶ。
ポートフォリオの分散：複数の物件に投資することでリスクを分散させる。
資金計画のまとめ
資金計画は不動産投資の成功に直結する重要なステップです。自己資金の把握から融資の計画、初期費用の見積もり、キャッシュフローの計算、リスク管理、そして長期的な視野での計画まで、全てを総合的に考慮して資金計画を立てましょう。これにより、安定した収益を得ながらリスクを最小限に抑え、不動産投資を成功させることができます。
3. 専門家のアドバイスを受ける
不動産投資は専門知識が求められる分野です。不動産会社、金融機関、税理士、司法書士などの専門家のアドバイスを受けることで、リスクを最小限に抑え、投資の成功確率を高めることができます。独自の判断だけでなく、信頼できる専門家の意見を参考にすることが重要です。
4. 金融機関や不動産販売業者の言うことを鵜呑みにしない
専門家のアドバイスを受けることは大事ですが、彼らの言うことをすべて聞き入れるということでは決してありません。不動産投資を行う際には、金融機関や不動産販売業者からの情報に過度に依存しないことが重要です。
金融機関は自社の利益を最優先することが多く、不動産販売業者も自身の利益を優先する傾向があります。そのため、投資判断をする際には、自分自身で十分な調査を行い、複数の情報源からの情報を基に総合的な判断をすることが求められます。また、契約内容やローンの条件などを細かく確認し、不明点があれば必ず質問し、納得してから契約を進めることが重要です。
5. 空室リスクの管理
空室は収益を圧迫する大きなリスクです。物件選びの段階で空室リスクを低減するための対策を講じることが重要です。例えば、立地条件や周辺の賃貸需要をしっかりと調査すること、魅力的な内装や設備を整えること、そして適正な家賃設定を行うことが必要です。また、定期的な物件メンテナンスやテナントとの良好な関係を築くことも、空室リスクを最小限に抑えるために重要です。
6. 法規制や税制の変化への対応
不動産投資は法規制や税制の変化に影響を受けやすい分野です。投資を行う前に、最新の法規制や税制について理解し、将来的な変更に備えることが必要です。定期的に税理士や司法書士などの専門家と相談し、最新の情報を把握することが、投資リスクを低減するために重要です。
結論
サラリーマンが不動産投資を始めるには、多くの利点があります。私的には会社員のうちに絶対不動産投資を始めるべきだと思います。私の経験上、会社員を辞めて自営業者やフリーランスになってしまうと、金融機関の信用を得るためにはそれなりの努力と期間が必要だからです。
しかし、成功するためには慎重な物件選びや資金計画の立案、専門家のアドバイスを受けること、投資家自身が勉強して最終判断をくだすこと、が不可欠です。不動産投資を通じて、安定した収入と将来的な資産形成を目指すために、この記事で紹介したポイントを参考にして、賢明な投資判断を行いましょう。
くれぐれもかつての私のように、業者のカモにされないようにしてくださいね。