再建築不可物件とは、法律上新たに建物を建てることができない土地に建てられた物件のことを指します。不動産投資家にとって、このような物件に投資することは賢明なのでしょうか？
私自身は現在のところ再建築不可の物件は所有していません。とは言っても、まったく投資対象から外しているわけではなく、十分に採算が取れて出口が描けるのであれば全然アリだと思っています。この記事では、再建築不可物件について詳しく解説し、そのメリットとデメリット、そして投資する際のリスクについて考察してみます。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件は、その名の通り、新たに建物を建て直すことができない物件です。これは主に以下のような理由によって発生します。
接道義務の未達成: 日本の建築基準法では、建物を建てるためには原則としてその土地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。この条件を満たしていない場合、その土地には新たに建物を建てることができません。
都市計画の変更: 地域の都市計画が変更され、再建築が許可されないエリアに指定された場合もあります。
その他の法的制約: 文化財保護や環境保護のために、特定の地域で再建築が制限されることがあります。
再建築不可物件のメリット
再建築不可物件には、いくつかのメリットがあります。
1. 価格が安い
再建築不可物件は新たに建物を建てることができないため、市場価値が低く評価されることが多いです。そのため、同じエリア内の他の物件に比べて非常に安価に購入することができます。またそれ以上に固定資産税も激安です。
2. 高利回りの可能性
購入価格が安いため、賃貸に出した場合には高い利回りを期待できることがあります。特に、物件自体がまだ使用可能であれば、賃貸物件としての収益性が高まります。通常、入居者が再建築不可かどうかを気にすることはないので賃料は再建築不可だからといって安くなるわけではありません。
3. リノベーションの選択肢
安く購入した分、リノベにはコストをかけて差別化する戦略も描けます。既存の建物をリノベーションして使用することで、再建築不可物件を魅力的な賃貸物件に変えることが可能です。これにより、比較的低コストで物件の価値を高めることができます。
再建築不可物件のデメリット
一方で、再建築不可物件にはいくつかのデメリットも存在します。
1. 資産価値の低下
再建築ができないため、資産価値はほぼないものとしてみなされる場合が多いです。将来的に売却する際にも、場合によっては、買い手を見つけることに苦労する可能性もあります。
2. 融資の難しさ
再建築不可物件に対しては、銀行からの融資が非常に難しい場合が多いです。公庫も再建築不可物件には融資してくれません。自己資金での購入が基本となるため、資金繰りに制約が生じます。三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスのようなノンバンクなどで融資してくれる場合もありますが、公庫や信金に比べると金利はバカ高いです。
結論
再建築不可物件への投資は、その安価な価格や高い利回りなどのメリットがある一方で、資産価値や融資の難しさ、維持費用などのデメリットやリスクも伴います。不動産投資家にとっては、これらのメリットとデメリット、リスクを十分に理解し、自身の投資方針や資金計画に照らし合わせた上で判断することが重要です。