「あなたは持ち家派？それとも賃貸派？」
不動産投資家の間でよく議論になる話題ですね。
私は長らく賃貸派であり、現在も賃貸住宅に住んでいますが、ここ最近は持ち家もアリかなと思い始めています。
と言うのも、日本で長らく続いた「失われた30年」と言われるデフレ不況をようやく脱しつつあるからです。この失われた３０年の間は、不動産価格を含めた物価が上がることはなく、新築住宅を購入したら、その瞬間から３割の含み損を抱えるとまで言われていました。
実際、その期間に土地価格は上がらず、建物価格は年々減価していきます。つまり住宅価格は下がる一方だったということです。しかし、近年インフレ時代に突入し、住宅は「買ったら下がる」という時代は終わったと考えています。
だからと言って、バブルの頃のように、どんな物件でも右肩上がりになるというわけではありません。
この記事では、投資の観点から、近年のインフレ傾向を踏まえ、これからの住宅選びについて考えてみましょう。
過去のデフレ時代の影響
日本が長く苦しんできたデフレ不況下では、一般的に不動産価値は下落傾向にあり、この時期に購入したマイホームの価値が上がることは稀でした。このため、固定資産税やメンテナンス費用などを考慮すると、賃貸住宅に住むことが、投資としてはより合理的な選択とされてきました。また、賃貸住宅は住み替えの自由度が高く、生活スタイルの変化に柔軟に対応できるというメリットもあります。
現在のインフレ傾向とマイホーム購入の意義
しかし、近年の日本経済は徐々にインフレ傾向を見せ始めています。賃料が上昇する一方で、住宅ローンの金利も上昇傾向ですが、購入を検討する上での大きな障壁とはなっていません。実際、賃貸ではなく自己所有の住宅を持つことのメリットが再評価されつつあります。
資産形成: 長期的に見れば、自己所有の不動産価値の上昇が見込める可能性があります。一方、賃貸に住む場合の賃料水準も上昇傾向にあります。
固定支出: 住宅ローンの返済は一定期間後には終了しますが、賃料は永続します。特に退職後の収入が減少した際に、住宅ローンが完済していれば住居費の負担は大幅に減ります。
生活の安定: 自己所有の住宅では、住み替えの必要性が低く、長期的に安定した生活を営むことが可能です。
価値の下がりにくい物件の選び方
ただし、インフレだからと言ってどんな住宅でも値上がりするとは限りません。利便性の劣る地域や、人口減少が著しい地域では、インフレ下であっても値下がりする可能性があります。
ですので、マイホーム購入の際には、将来的に価値が下がりにくい物件を選ぶことが重要です。以下のポイントを考慮しましょう。
立地: 駅近、買い物等、生活に不可欠な施設が充実している、学区が良いなど、長期的に需要が見込める立地を選ぶ。
建物の品質: 耐震性や省エネ性能が高い、メンテナンス性が高い等、建物自体の品質が高い物件を選ぶ。
将来性: 地域の開発計画や公共施設の整備計画など、将来の地域価値の上昇が見込めるエリアの物件を選ぶ。人口減少時代に突入した現在では、各自治体が移住者受け入れのために積極的にPRしています。それらの施策等も参考にして立地を選ぶといいでしょう。
結論
これからのインフレ時代には、持ち家の方が投資的観点からは有利になる可能性が高い。しかし、物件選択には慎重になる必要があります。
日本における住宅選びは、単に現在のライフスタイルに合っているかどうかだけでなく、長期的な投資としての観点を持って考えることが重要です。
デフレからインフレへの過渡期である今、賢明なマイホーム選びは、将来の資産形成に大きく貢献する可能性があります。ただし、そのためには、価値の下がりにくい物件選びが鍵となるのです。
私自身もいい物件があればマイホームを購入してもいいと思って日々チェックしています。