お忙い中・・・貴重な時間を使っての ご訪問・・・ありがとう語財増す♪
ご多忙の時はスルー！ お時間があれば、お付き愛を♪
63おじさんは、金融機関に勤務し融資という職務には精通した方であると言えます・・・その融資のなかでも、多額になる不動産融資に関しては上層部へ将来的な回収懸念と顧客の利点を意見したことは何度かありましたが・・・トップは融資増強という方針が強く貸出するケースがほとんどでした
決して、アパート経営が悪いわけで無いが、多額な資金を借りてまでして経営する・・・サブリースだから返済が可能といういい加減な考え方(サブリースは完全な家賃支払いでない)! ましてサブリース契約の業者が倒産するリスクもあり
で、、、その危惧する最大要因が、人口減少
その労働生産人口が減少するとともに家賃支払い能力者も減少するという結論に
その結論に至る理由は、特に給料所得者は勤務する職場から住宅手当というものを支給されることで一定額の家賃を支払うことができるからアパート入居、もしくはマイホーム建築が可能でもあるんです
政府の考えは定年制を７０歳まで引き上げ、年金も同時に引き上げ財政不足を解消しようとしているのが見えます・・・が、しかし企業体力というものを視野に入れると、定年制は７０歳にしても従来通りの給料が支払える企業というのはごく一部になるでしょう 
そんな中、高い家賃でも入居を続けるという人が、どれだけいるか・・・またある程度の年齢に達している方はマンション所有または自宅建築しているから高い家賃のアパートには入居はしないことでしょう・・・
ということは、労働生産人口の中の高い家賃を支払う能力のあるものは、次第に減少し、
アパート入居率は家賃が高ければ高いほど入居率が低下する危惧があるというのが63おじさんの推測でもあります
融資部長(審査課、資産査定課の課長も経験)した63おじさんから、アパート経営をしている方、または今からアパート経営をしようとする方に・・・借入する金融機関に対するリスクは知ってほしいということを2つ3つ・・・
金融機関との融資取引の留意点
●借入金利
固定か変動か（殆どが変動金利）、収支計画する場合の金利上昇のリスクは説明してくれる金融機関なのか！？
日銀は更なる金利引き上げを計画しています・・・一度、金利を上げた時に株価は暴落しましたが、一時的なモノで回復したという視点もあり、また物価高が続いている点を踏まえ0.5%というラインは上げてくるだろうと推測(あくまでも63おじさんの推測)
そこで、アパート建設資金を借入している方は、現在の金利ならびに金利変動周期を今すぐにチェックしてリスク管理する必要があると思います
●将来的なリスク
不動産業者だけの説明だけでなく、アパート経営をすることに親身に考えてくれる金融機関なのか！
●金融機関の体力と経営内容
規模、ならびに収益状況、貸出内容・経営市場も見たうえで選択した方が望ましいと思います・・・
でないと経営基盤が盤石でない場合、金利を上げなければ経営が成り立たなくなりますから
※金利が上がった場合、借換も選択肢にあります・・・が、違約金という契約をさせているのが金融機関です！違約金が違法的でないかもチェックし、借換した方が得な場合は手続きを進めましょう！
また金利が上がりそうな場合は、金利低減を相談することも一つの策ですから泣き寝入りはやめましょう
り・・・理不尽だけど金融機関は金を貸す仕事
す・・・すぐに督促、担保処分、保証履行する
く・・・苦しいときに助ける慈善事業ではない
※金融円滑化で、条件変更という手段はあります
今日もお付き合いいただき、愛がとうございました。
追記(興味があれば読んでください)
さらに怖いのが、サブリース契約していた不動産業者(アパート建設業者含む)がアパート建設数が減少して破綻する可能性・・・その業者は破綻しないように家賃をさげ入居率をあげようとする負のスパイラルが発生・・・
アパート経営者は所有アパートを売るか、破産するか・・・ 金融機関は不良債権と売れない不動産を持て余すことに・・・