少し間があいてしまって、ニュージーランド不動産、どこまで書いたか、忘れそうになっていました・・。そう、確か、土地の広い物件を購入したところまで、でした・・。
もともとこの物件、土地を分割する予定でした。土地を分割するには、まずプランを作成し、オークランド政府の承認を受けた上で、実際に分割する（杭を打ったり、水道管をひいたり・・）という工程が必要で、それをトータルで管理してくれる業者を、探さなければいけません。
例によってインターネットで・・・。いくつか、よさそうな業者をピックアップして、見積もりをお願いしました。見積もり・・・この時点では不確定な要素が多いので、どこの業者も、正確な数値はだせないんですが、でも見積もりの内容で、しっかりした業者かどうか、まずわかります。良い加減な業者は、見積もりがひどく大雑把だったりしますからネ。
しかし、やはり現地での第三者のチェックは不可欠でしょう・・ということで、現地のチェック係を、最初に購入した物件の管理をお願いしている、日本人のかたに、お願いしました。その業者とは全く中立な立場で、プロジェクトの進捗をチェックしてくれる人が絶対必要でした・・。ニュージーランドは、日本以上に、人によって仕事の質が全然違いますから。
土地の分割プロジェクトは･･･私は日本で報告を受け、指示を出すだけなので、大変とはいえなんですが、時間がかかりました・･最終的に、政府の承認がおりるまでに、約10ケ月（途中で、私が指示をサボっていて、遅れたりもしています・・）。その後、銀行（その土地を担保にとっていますから）の承認を得、実際に弁護士が土地を分割するのに、約2ケ月、計1年は、ゆうにかかりました。
さて、そうやって苦労して分割した土地・・・当初の予定どおりに売却。28万ドルでした。
・・・ちなみに、分割・売却して残った側の土地（+家）の評価額は、42万ドルでした。・・・土地を分割すると、単純に考えると、それぞれの土地の価値は半分になりそうですが、そうではなく、個々の価値が上がるんです。
もともとのこの物件、52万8千ドルで購入しています。土地の分割は、実際の工事も含め、約10万ドルかかっています。なので費用は、合計、約63万ドル。今回売却した土地と、残った土地＋家の豪快は、70万ドル。差し引き、7万ドルのプラス、という計算です。
ただそれよりも、ここの本当のキモは、物件全体の価値があがることによって、土地の半分を売却（=担保リリース）しても、ローンを償還する必要はなく、そのままキープできる、つまり、売却した28万ドル全額を、現金で受け取れる、ということデス。そしてその現金を頭金に、また次の物件を購入できる（もちろん、次の物件は、その物件を担保にローンを借りる）ということで、理屈上は、これを繰り返せば、物件をどんどん増やしていけるわけです(ただ、分割に時間がかかりますけども）。
そうやって、実際に、次の物件、第3の物件は、また土地の広い物件を購入し。現在分割プロジェクト中です。
ニュージーランドの不動産は、自分的にはこれが堅いかなという感じです。依頼する業者さん等、決まってきてますので、今後は、できるだけ自動化・・というか、自分の手間をできるだけ減らす方向にしてゆきたいと思っています。
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