「海外投資するリスクとしないリスク」

9月30日（日）夕方から海外投資のセミナーやります。

みなさま告知協力をお願いできますでしょうか？

知人に転送など拡散ねがいます。

以下、配信文案です。適宜ご利用ください。

小嶋
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件名：「海外投資するリスクとしないリスク」年収300万円からの海外投資成功法則とは？！

「富裕層から引っ張りだこの人気資産形成スペシャリストが緊急来日します。

そして、「海外投資が必要な理由」をこっそり伝授するセミナーを開催するとの情報が入りました。

これからますます厳しくなる世界経済。もちろん日本もその影響から逃れるわけにいきません。

あなたは、何か対策をたて実行に移していますか？

あの、ロバート・キヨサキ氏もこの世界危機、5年以内にクラッシュすると・・・

そんな、これからの時代について(2015年の大転換期勝ち組、負け組の別れ道)

香港で金融プロフェッショナルとして活躍しているあのアドバイザーが信じられない
価格でセミナーを行います。

まだ、資産形成を始めてない方、始めたけど上手くいっている自信がない方、
是非、この機会を活かしてください。

たった3時間程度の時間もとれないようであれば、真剣に資産を築こうと思っていると
は思えません。

真剣な方は、次はいつあるかわからないこの機会に参加することをお奨めします。
http://www.mi6pvs.com/20120930seminar.html

アメリカ不動産投資について その2

今回は、具体的にアメリカ不動産投資の魅力についてです。

まず、アメリカ不動産の９つの魅力


１）人口が増え続けている唯一の先進国（出生率、移民流入による）

２）世界で最も法整備された公正な不動産取引制度による安全な不動産取引が可能

３）中古物件の価値が落ちず、値上がりするケースが殆ど

４）不動産に関する税金のメリットの数多い

５）ノンリコースローンが殆どなため、物件のみが担保となるため安全な投資が可能



そして今…さらに・・・

６）不動産物件価格が劇的に下がったにも関わらず、賃貸需要の高まりで、賃料が
　　上昇し続けているため、オーナーは安定したキャッシュフロー収入を享受できる

７）不動産を購入する場合のローン支払額と、家賃額がほぼ同額になり始めているため、
　　物件購入者も増え始めている


そしてそして・・・・・・

８）2001年の同時多発テロ以降、非常に難しくなった永住権が、50万ドルの投資で移民
　　ビザが取れるように法改正されたため、今後更に世界中からの移民が激増すると
　　見込める＝不動産購入者、不動産賃貸者が激増し、更に不動産価格が上がると見込まれる

９）世界中の人を惹きつけるアメリカという国の魅力
　　～人口が増え続けている唯一の先進国であり、常に不動産の需要がある～
　　世界の先進国で唯一出生率が２．０を超える人口大国であるだけではなく、世界一移民を
　　受け入れる国であり、更に成長が見込まれる国であるからです。


　移民の増加について不法移民を思い浮かべる人が多いですが、移民の50％以上は大卒以上です。

　その多くはアメリカで修士号や博士号を取得したえた超インテリ層であり、不動産購入、
　或いは質の高いテナントの数は更に増えると見込まれます。

　高い出生率と大量の移民流入により、2043年には人口は4億人を越すと言われ、その大部分が
　上記の移民によるもので、不動産の需要は今後も伸びると言えます。


　そして、アメリカの不動産取引では、公正な取引が行われるため、他国に例をみないアメリカ独自の制度があり法整備が整っています。

　アメリカ独自の制度には、、、

　・エスクロー制度(Escrow)
　
　・タイトル・インシュランス制度（Title Insurance）- 名義保険制度

　・インスペクション（Inspection）・デゥー・デリジェンス(Due Diligence)

　・アプレーザル（Appraisal）-不動産鑑定レポート

　などありますが、話が複雑になりますのでこちらは、追ってご紹介していきます。

　不動産投資にとって特に大きな意味を持つファイナンス

　アメリカは、ノンリコースローンです。

　「人」の信用に融資するのではなく、「不動産」を担保にに融資するローンです。
　万が一債務者が返済出来なくなった場合、ローンの対象である不動産のみを売却すれば、
　それ以外の返済義務は生じません。

　債務者は、ローンを組んだ対象の不動産の所有権や、これまでに支払った返済分を放棄
　してしまえば債務も全て帳消しとなり債務から開放されるのです。
　

　日本では、リコースローンですので・・・

　通常の不動産担保融資のことで銀行から融資を受ける場合には、債権者の銀行は、万一の
　場合に備え、債務者に連帯保証人などの人的担保や不動産などの物的担保を要求します。

　万が一債務者が住宅ローンの返済が出来なくなった場合は、不動産を売却し、それでも
　返済金額に満たない場合には、債務（住宅ローン残高）が残り、債務がある限り永遠に
　債務者はその責任を免れることは出来ないのです。。。

いかがでしたでしょうか。

次回は、魅力あるアメリカ不動産投資。その中でも特に魅力的なシステムをご紹介します。

楽しみにしていてください。


MI6 Propety & Ventures　代表　小嶋　啓一

不動産投資家、経営コンサルタント且つサラリーマン
　
2000年　University of Colorado at Boulder　MBA取得

保有物件：国内：中古アパート2棟（1棟売却済み）新築2棟（建設中）　
　　　　　海外：フィリピン　コンドミニアム、タイ商業店舗共同オーナー
　　　　　　　　米国カリフォルニア州（2012年10月取得予定）その他
　　　　　　　
ブログ名「MI6」で以下4冊に寄稿

１．あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―山田　里志 (著),
２．20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術 山田　里志 (著), 龍前　隆 (監修)
３．入居率95%超えは一人勝ち市場を追え！「30年」連続「満室」大家戦略 龍前 隆 (著)
４．龍前流X×ミリオン錬金術―　龍前 隆 (著)

スタートアップベンチャーのマネージメントを得意とし、ITベンチャー複数社で取締役・監査役・顧問などの
要職を歴任。資金調達/人材調達/組織づくりなどを得意とする。2010年から投資助言代理業並びに米国のネット
マーケティングビジネスを展開する会社に勤務するサラリーマン

アメリカ不動産投資について その１

今回は、アメリカ不動産との出会いについてです。

1999年に米国留学をした際に現地で会った日本人が不動産投資で
とても悠々自適な生活をしていた事に衝撃を受けました。

彼は、50歳で米系の自動車会社を辞め現地で不動産を複数所有し
その賃貸料で生活をしていました。

いろいろとその方に不動産投資の魅力について教えていただき当時は
目から鱗の連続でした。

しかし・・・

当時は、留学費用が出ていくだけで・・・とても、とても不動産
投資なんて・・・という状況でした＾＾

でも夢は膨らんでいくばかり＾＾

その後、日本に戻り2005年ぐらいまでに種銭を貯め不動産投資へチャレンジ。

2007年に木造中古アパートを1棟、2009年に同じく木造中古アパートを
1棟購入し開眼しました。

そこで、次の展開として米国不動産について本格的に勉強をスタート。

アメリカの不動産について改めて知れば知るほど・・・

日本の不動産投資制度の歪みや投資商品としての市場の未成熟さを感じています！

アメリカでは、中古物件の流通が盛んで新築の比率が低いという特徴があります。

つまり、建物を資産として評価する点が日本と大きく異なります。

したがって、築50年とか90年とかの木造住宅でも30年の融資がつきます。

また、国内では、大手不動産業者が得意な「両手」といわれる「買う側」からも
「売り側」からも仲介手数料をとるという・・・

仲介側の都合で取引をコントロールする歪な取引形態は法律で禁止されています。

そうです、不動産流通の仕組みが高度に整備されているので騙される可能性が
ほとんどないのです。

あくまでも「売り手」の代理人は、「売り手」の利益の最大化を代行し、「買い手」
の代理人は、「買い手」の利益を最優先するというフェアな仕組みになっています。

それ以外でも銀行融資は、「ノンリコース」ローンとよばれ連帯保証人が不要であり！

万一債務者が返済できなくたったら不動産を売却すればそれ以外に返済債務を負わない
仕組み一般的なのです。。。ふぅー

日本では・・・債務者は残債がある限り責任を逃れることができないです。

人口が減り続ける日本、人口が増え続けるアメリカ。

サブプライムの問題により、急速に価格が下落したアメリカ不動産。場所によっては、
50％以上も下落しました。

2009年2月に底を打ち非常に割安感のあるアメリカ不動産。

非居住者である日本人にも融資可能な銀行も出てきました。

融資がつきやすくなると一気に不動産価格が上昇してくることが予想されます。

今までにない、過去80年来の最高の投資機会だと個人的には考えています。

そんな、アメリカ不動産について、3年近く勉強してきましたが・・・

実は、ものすごく魅力的な情報を手にいれました。

次回は、何故？！私が掴んだアメリカ不動産の投資情報が魅力的なのかについて
具体的に解説をしていきたいと思います。

楽しみにしていてください。