気になる不動産事情

　　　 　　　

Ｊ－ＲＥＩＴ不安と期待…外国人撤退　農協資金流入？ （ビジネスアイ・９/18) 米国のサブプライム（高金利型）住宅ローンショックのあおりで、東京 証券取引所に上場する不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）の低迷が続いて いる。上場銘柄全体の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数は１４日終値で 前日比２４・７９ポイント安の１８６２・７６となり、５月３１日に付けた年初 来高値の２６１２・９８から大きく値下がりしている。 サブプライム問題で損失を被った外国人投資家の撤退など悲観材料 も多いが、一方で農協資金の流入観測もあり、市場では不安と期待が 交錯している。　サブプライムショックで東証の日経平均株価が８７４円 の暴落を記録した８月１７日に東証ＲＥＩＴ指数も、前日比１３３ポイント 安の１８０１・４６まで急落した。一時的にやや盛り返したものの、 ９月１１日には１７９２・３２と１８００の大台を割り込み、その後も 一進一退の動きが続いている。　ＲＥＩＴ指数は、地価の上昇や旺盛な オフィスビル需要などを背景に昨年１１月から急上昇。今年４月から ５月にかけ、高値圏の２６００台で推移していた。　しかし、６月に入ると、 「短期売買狙いの外国人投資家の資金が急速に流出し始めた」 （アナリスト）。さらに、７月以降、サブプライム問題が深刻化すると それまでの上昇で含み益が膨らんだＲＥＩＴの売却で、サブプライム関連 投資の損失を穴埋めしようという動きが広がった。　信用収縮に伴う リスク資産からの撤退の動きに加え、米国の住宅バブルの崩壊で、 世界的に不動産投資への警戒感が高まっていることも重しとなって いる。　低迷には国内事情も影響している。みずほ証券の石澤卓志 チーフ不動産アナリストは「景気回復の恩恵が家計に波及しておらず、 不動産を購入する動きが広がっていない」と指摘する。実際、地価の 上昇は都心の商業地など局地的なもので、「これ以上、地価は上昇 しないのではないか」との声も増えている。　一方で、新たな資金の 流入期待というプラス材料もある。農協関連資金だ。３月に農業協同 組合法（農協法）施行規則の一部が改正され、規制緩和で、ＪＡ信連 などの資金運用先としてＲＥＩＴが認められた。 　市場では「農協資金 のＲＥＩＴへの投資は１０月から本格化する」（関係者）といわれている。 　有価証券運用残高が１７兆円に上るＪＡ信連が、その一部でもＲＥＩＴ 市場に投資すれば、「外国人投資家の抜けた穴を十分に埋められる」 （同）と期待されている。 　みずほ証券の石澤氏は「ＲＥＩＴ市場の資金のうち３割程度が短期 売買狙い。これが流出した代わりに、ＪＡ信連のような長期の投資 資金が流れ込めば、市場全体がより安定したものになる」とし、 質的な向上にもつながるとみている。　これまでＲＥＩＴへの大量の 資金流入が、国内不動産市場の活性化を牽引してきたが、 サブプライムショックが大きな転換点となりそうだ。

☆東芝、銀座ビル売却 　　　　　　　　…年内１５００億円で東急不動産に FujiSankei Business i. 2007/9/19 　 　東芝が東京・銀座に保有する「銀座東芝ビル」の土地・建物を 年内にも東急不動産に売却する方向で交渉を進めていることが １８日、分かった。売却額は１５００億円を軸に調整している。 東芝は売却で得た資金を半導体など中核事業への投資に 振り向け、成長戦略をする。 　銀座東芝ビルは、数寄屋橋交差点に面する一等地に位置し、 地上９階、地下４階建てで、延べ床面積は約４万平方メートル、 敷地面積は３７６６平方メートル。現在はテナントとして阪急百貨店 などが入居している。１９３９年に東芝が「東京芝浦電気」として 発足した時の本社所在地でもある。 　東芝は、経営資源を成長分野に重点配分する方針で、 ソニーから先端半導体の生産設備を約１０００億円で買収する 交渉を進めるなど、中核事業への投資を積極化させる一方、 本業との関連性が低い不動産や株式などの売却を進めている。 REITは強気派と弱気派が交錯しているようですね。それにしても 10月に農協資金が流入してくるなんて、初耳でした。 農協は全国の地主さんたちとのコネクションがある超有力団体。 しかし、押し寄せてくる有力外資の波に打ち勝つ力は あるのでしょうか。今後に期待ですね。 東芝が、銀座にこんないい土地を持っていたなんて・・・。 東芝は現在原発関連やソニーの半導体事業など、 攻めの戦略に売って出ている最中ですので、 今回の高値での売却、賛成できます。 街の活性化にも一役買えますし、キャッシュポジションを 高めることにより、さらなる飛躍を狙えますよね。 銀座でも、少し道をそれると、かなり相場は下がるとのこと。 今後も、超1等地はバブル以上に争奪戦となり、 それ以外はジリ貧の、2極化がさらに進むと思われます。 農協というプレーヤーが参戦してくる10月から、 不動産市場には、どんなドラマを持つ 秋風が吹いてくるのでしょうか。