東浦町内のマンション
大規模修繕 完了
膨大な費用
更新時に6～10％の値上げを考える
石浜 2024/05/29
東浦町内のマンションの大規模修繕が完了しました。工事の着工は3月18日(月)からでしたので、二ヶ月半の長丁場でした。徹底した修繕を行い費用も1千万弱でした。
今までは20年間、家賃は下げたことがなく恵まれていました。しかし、これだけ修繕に費用をかけると家賃の値上げを考える時期に来ています。物価上昇の波が大規模修繕にもおよび、契約更新時に家賃の値上げを要請する予定です。
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物価高、家賃も動かす 指数25年ぶりに上昇
物価上昇の波がついに国内の家賃にも波及し始めた。消費者物価指数（CPI）で賃貸住宅の家賃を示す指数は2023年に前年比0.1%上昇し、25年ぶりのプラスとなった。都市部などで賃上げや資材高騰で住宅の維持費用が増加していることが背景だ。新規賃貸契約だけでなく、契約更新時に家主が値上げを要請し、借り主も受け入れるケースが増えている。
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家賃の値上げの例
約2万5000戸の賃貸物件を管理するアンビションDXホールディングス（HD）は、既存の入居者に対して契約更新時に賃料の5〜7%ほどの値上げを申し入れ始めた。同社は「物価上昇など経済事情の変動や、近くの同種の建物の賃料と比較し、賃料の改定を契約更新者に相談している」と語る。
単身者向けの住戸を数多く手がけるレオパレス21によると「全国平均で賃料が1000円程度上がっている」という。地域によって濃淡はあるものの、半導体関連の投資が盛んな熊本県などで家賃相場の上昇が顕著だという。
高級賃貸「ラ・トゥール」を手掛ける住友不動産は「面積の広い住戸は物件価格が上がっているので賃料も上昇傾向にあり、契約更新を機に引き上げている」。都心を中心に募集賃料は上昇しており、引き上げが受け入れられやすい環境だという。
不動産経済研究所（東京・新宿）によると、23年の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の新築マンションの平均価格は前年比28.8%上昇の8101万円で、過去最高値を更新した。資材価格や土地の上昇もあり、過去5年で35%上昇している。マンション購入に二の足を踏む層が賃貸に流入し、賃貸価格を押し上げている。
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CPIで一般的な賃貸住宅の家賃を示す「民営家賃」は、1998年に前年比0.5%上昇して以降は下落が続いた。家賃は「上がらないもの」とされてきた。2019年以降は横ばいの年もあったが、23年にプラスに転じた。
日本では賃貸住宅の入居者は借地借家法によって保護されており、契約更新時の値上げは借り手と交渉して合意のうえで決まる場合が多い。特にデフレ下では、賃貸住宅の貸し手は入居者が入れ替わる新規募集のタイミング以外は家賃を上げにくい状況が続いた。
しかし、ここに来て変化が生じている。賃貸住宅の動向に詳しい三井住友トラスト基礎研究所の前田聡紀氏は「新規募集の賃料が上がり、（既存居住者の）更新賃料に乖離（かいり）が生じている。このため既存の居住者に対しても更新時に増額を打診する例が増えている」と解説する。
都内にある賃貸管理会社が入居者に共益費の増額を相談している
不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）によると、東京23区の分譲マンションを新規に賃貸する際の募集家賃は2月に前年同月比6.2%上昇した。このような状況を受け、貸し手が既存居住者との更新契約時に新規契約との家賃の差を縮める動きを強めているもようだ。前田氏が賃貸管理会社に聞き取りをしたところ「値上げを受け入れる入居者も増え、交渉の機運が高まっている」という。
実際、更新賃料は緩やかに上がり始めている。国内の賃貸住宅に特化した不動産投資信託（REIT）のアドバンス・レジデンス投資法人の公表資料によると、2023年8月〜24年1月に更新対象の物件の約5割に賃料の引き上げを打診し、そのうち約66%の借り手が容認したという。結果として更新物件の賃料総額は更新前と比べ1.2%上昇した。